▲資料圖 圖據視覺中國
10月份，國家統計局公布數據顯示，部份城市二手房價格指數止跌。11月份，多家機構數據顯示，多地二手房價格跌幅收窄，部份城市二手房價格止跌轉漲。
房貸利率多次下調之後，近日，多地逆勢上調房貸利率引發關註。
房價已經「止跌回穩」了嗎？歷史最低的房貸利率要上漲了嗎？2024年的最後一個月和即將到來的2025年，是買房的好時機嗎？
帶著這些疑問，紅星新聞記者深入采訪多位專家及從業者，試圖尋找答案。
現象：
房地產交易量上來了，房價逐漸止跌
剛剛過去的11月份，多個城市房地產成交量數據亮眼。
據公開數據及多個平台監測，北京二手房成交超1.8萬套，繼續突破去年4月以來新高；上海二手房成交量（含商業）達2.70萬套，創44個月新高；深圳新房、二手房成交規模同比均翻倍增長，新房創2021年2月以來新高，二手房創2020年10月以來新高；杭州二手房成交1.05萬套，時隔19個月後再度達到萬套……
中指研究院數據顯示，1-11月重點100城新房銷售面積同比下降約24%，11月同比增長約15%，增幅較10月有所擴大，新房市場延續改善態勢。「以價換量」帶動二手房成交持續活躍，1-10月重點30城二手房成交套數同比微增1.1%。11月，重點20城二手住宅成交套數環比增長11.7%，同比增長26.3%。
房價方面，11月，百城二手房價格環比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個百分點。一線城市環比跌幅進一步收窄至-0.07%。深圳、成都、烏魯木齊、東營等4個城市二手房價格止跌轉漲，打破百城連續7個月全面下跌局面。百城新房價格受改善專案入市帶動，環比上漲0.36%，漲幅有所擴大。
根據麟評居住大數據研究院監測數據，今年11月，100個重點城市二手住宅市每場平均價為14179元/平方米，環比下跌0.03%，同比下跌6.25%，同環比降幅分別較上月收窄0.56、0.15個百分點。
分城市等級來看，11月份一二線城市二手房市每場平均價率先止跌轉漲，三四線仍在下行。今年11月一線城市二手房市每場平均價為55573元/平方米，環比上漲0.03%，同比下跌5.32%；二線城市二手房市每場平均價為16858元/平方米，環比上漲0.16%，同比下跌7.65%……
提問1：
房地產市場迎來回穩拐點了嗎？
▲2024年11月26日，位於江西省九江經濟技術開發區的安永人家四期保障房建設專案現場塔吊林立，建設人員正在加緊施工 圖據IC photo
北京中介王先生告訴紅星新聞記者，他所在區域成交量近期幾乎翻倍，從一個月十幾套漲到二十多套。但價格上暫無上漲趨勢，部份想要快速賣出的房主還是會選擇降價，但「沒有之前降的振幅那麽大了」。
紅星新聞記者近期采訪的多個區域中介基本都表達類似觀點，交易量明顯回升，價格沒有明顯變化。
根據麥田房產數據統計，11月北京二手房（麥田覆蓋樓盤）掛牌均價和上月相比持平。新政後大部份小區的價格比較平穩，但隨著成交量持續增加，一些小區也開始出現漲價成交的案例。
新政後，隨著庫存房源的加速去化，北京二手房掛牌量持續下降，其中小面積房源的庫存下降更為明顯。和9月相比，11月北京在售二手房源中，90平方米以下房源掛牌量下降6.6%，90平方米以上房源掛牌量下降2.7%。隨著成交增加、庫存減少，市場供求關系開始改變。
麥田方面表示，北京二手房交易中置換需求占據很大比例，新政前期剛需房源成交放大，隨著時間推移，成交會逐步傳導至改善市場。 疊加12月1日開始施行的稅費新政，預計12月份北京二手房市場的改善需求會顯著增加。
徐躍進：
預計2025年上半年部份核心城市房價將逐步「止跌」
中指研究院研究副總監徐躍進告訴紅星新聞記者，2024年房價走勢仍偏弱，但9.26新政後出現邊際改善，若接下來政策能夠持續發力，預計2025年上半年部份核心城市房價將逐步「止跌」。
從房價預期來看，根據中指調查數據，今年11月，預期「房價上漲」的受訪者占比為18%，自9月以來占比均在18%及以上，較之前明顯提升。從購房成本和租售比來看，隨著房貸利率持續下調，居民購房成本正逐步降低。根據中指測算，今年11月，居民購房的綜合資金成本大約在2.6%-2.8%之間，50城住宅平均租售比約為2.1%，購房成本和租售比的倒掛現象正在緩解，將有助於促進房價企穩。
關榮雪：
2025年的房地產成交規模有望好於今年，但「以價換量」的特點還會持續一段時間
麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪認為，從近兩個月以來市場成交量、市場信心指數以及房價走勢來看，在9月底這輪利好政策的帶動下，房地產市場的多維下降趨勢的確迎來回穩拐點，後續是否能夠延續這一趨勢，還有待更長時間觀察。
關榮雪預測，對於2025年的房地產市場復蘇有信心，成交規模有望好於今年；房價方面，隨著政策效果逐步顯現和市場信心的恢復，房價跌幅有望進一步收窄，但受制於行業下行、居民收入預期未明顯改善等因素，「以價換量」的特點可能會在一段時間內持續，後續隨著市場逐步回暖，這一特征可能會有所改變。另外，預計明年的政策將繼續支持房地產市場的穩定和發展，可能會有更多的財政和貨幣政策出台以支持市場回暖。
分等級城市來看，2025年房地產市場可能持續呈現出分化的趨勢，一線城市和部份強二線城市有望保持相對穩健。
提問2：
多地上調房貸利率，低利率時代是否結束？
對很多買房人來說，貸款利率是決定購買意願的重要影響因素。9月以來的房地產刺激政策中，LPR（貸款市場報價利率）下調、全國層面房貸利率下限取消、存量房貸利率調低等金融政策作用明顯，房貸利率降至歷史最低水平。但近日，多個城市開始上調房貸利率，讓不少購房人開始糾結，擔憂低利率時代剛開始就要結束。
多位金融領域專家告訴紅星新聞記者，這種擔憂沒有必要。
董希渺：
談不上利率上漲，只是回歸到相對正常水平
招聯首席研究員董希渺表示，近期部份城市房貸利率變化是很正常的，主要是對極低的房貸利率進行適當調整，談不上利率上漲。主要是因為之前利率政策調整太快，導致一些地方出現極低的房貸利率，甚至與公積金貸款利率倒掛，這種現象不正常也不具可持續性，現在只是回歸到相對正常水平。
曾剛：
利率上漲並非全面收緊的訊號，房貸利率未來仍將以穩為主
上海金融與發展實驗室首席專家、主任曾剛同樣提到，近期房貸利率上漲更多是銀行根據自身經營狀況和市場環境做出的短期調整，並非全面收緊的訊號。未來，房貸利率仍將以穩為主，購房者需結合自身需求和市場變化理性決策。
曾剛認為，9月以來的金融刺激政策，一定程度穩定了房地產市場，尤其是對一二線城市的成交量和市場信心形成積極影響。對於房地產企業來說，融資環境的改善和預售資金監管放松，緩解部份流動性壓力。不過，盡管政策力度較大，但整體市場復蘇仍較為溫和。三四線城市由於人口流出、庫存過高等結構性問題，成交量恢復力度有限。一二線城市的核心區域表現較好，但整體市場仍未回到高峰期水平。
曾剛判斷，目前來看，房價下行壓力有所緩解，但因居民購房意願較低、人口結構變化等長期因素，房價大幅上漲可能性不大。由於經濟復蘇的壓力和全球貨幣政策環境、對房地產市場支持力度等影響，LPR可能會進一步降低，但下調空間有限。
曾剛預測，年內或明年上半年，LPR可能會小幅下調一次，振幅可能為5-10個基點，尤其是5年期LPR的調整概率更高。
提問3：
房地產市場和樓市政策會有怎樣的變化？
對於房地產市場的發展趨勢和明年的最新政策，紅星新聞邀請原中房集團董事長、原國家房改課題組組長孟曉蘇進行解讀。
孟曉蘇：
止跌回穩態勢還沒完全形成，明年還需更多的政策激勵
孟曉蘇認為，如今的房地產市場，止跌回穩態勢還沒完全形成，明年還需更多的政策激勵。今年第三季度提出止跌回穩，就是要改變跌的趨勢，追求回穩。止跌包括兩個方面，一個是銷售量一個是房價，兩個方面下跌的趨勢還沒有完全改變。12月9日的中共中央政治局會議上，也提出「穩住樓市」「加強超常規逆周期調節，打好政策‘組合拳’」。
中指研究院數據與孟曉蘇的觀點相匹配，房價和房屋銷售面積還在繼續下跌態勢，但跌幅都在收窄。
孟曉蘇表示，房地產有效需求的釋放，目前還面臨一定的困難和壓力。此前的限購和房價下跌趨勢，讓有購買力的人不敢或不想出手。未來住房雙軌制之下（保障房加商品房），用批次建設保障房的方式，讓房價良性下降，讓低收入群體有房住，也不影響已經有房居民的利益。
孟曉蘇認為，限購政策應該用在保障房領域，對於商品住宅則應取消限制並出台鼓勵購買政策。房地產政策跟其它經濟政策的見效時間不一樣，有較長的時間周期。房地產政策的滯後期一般在9個月左右。一方面要看到止跌回穩的態勢，另一方面也要有個清醒認知，「樓市不是出了ICU就能夠直接進入KTV」。
對於一二線和三四線城市的差異表現，孟曉蘇表示，不需要刻意區分，全國樓市是有關聯的，一二線城市的恢復也將帶動三四線樓市信心恢復，一二線城市的政策也會影響到中小城市的跟進。
孟曉蘇預測，從整體的趨勢來看，明年會延續今年的樓市政策，大方向上，從過去保障房供給不足到大規模的建設。「有條件享受保障房的人，如果相信政府能夠在未來提供足夠的保障房的話，可以最近先不急著買房，去等待一下保障房。」孟曉蘇給出這樣的建議。
紅星新聞記者 付垚 劉亞洲 實習生 張昊睿
編輯 包程立 責編 李彬彬
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