本報記者 梁寶欣 深圳報道
商業辦公類商品房能改住宅？房地產去庫存又一大招出台？
近段時間，海南萬寧、湖南長沙分別推出「商改住」政策。其中，萬寧市政府辦公室率先印發了【促進商業辦公類商品房去庫存工作方案】的通知。方案稱，在設定前提條件的情況下，允許商辦類商品房參照住宅管理，購買此類商品房可享受與住宅同等待遇，比如家庭子女就近上學，用水、用電、用氣等與住宅同等收費標準等。
7月2日，長沙市自然資源和規劃局等部門聯合下發【關於支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知】明確長沙市轄區範圍內，將暫停新的公寓等類住宅專案規劃審批。已完成專案總平面圖審批，但開發、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，經論證可行後可依規依程式調整為住宅。
7月10日，原中房集團董事長孟曉蘇在接受【華夏時報】記者采訪時表示，這些商業與辦公樓專案的整體過剩，是「中國房地產市場供求關系發生重大變化」的突出表現。僅這幾個城市積極推動「商改住」是不夠的，應把它作為房地產政策調整的重點方向之一。它恰恰反映出全國房地產市場上的突出問題，就是商辦樓宇的過量積壓。
「因為過去規劃思想偏頗，人為的亂指揮等問題，使歷史錯誤積累下來，造成了目前商業和辦公樓大量積壓，問題應該在全國各地引起重視，特別是一線城市北上廣深，更要特別關註這件事情，把它當作落實中央精神、落實國務院要求的具體措施，積極進行專案方向調整。」孟曉蘇說。
國家統計局數據顯示，截至今年6月末，全國待售商品房中，內容為辦公的面積達到了5211萬平方米，同比增長9.6%；商業營業用房待售面積達到1.43億平方米，同比增長2.0%。
「商改住」不僅僅具有去庫存的作用，還有緩解相關開發商的資金壓力。北京住宅房地產業商會會長黎乃超在接受【華夏時報】記者采訪時表示，要是海南萬寧「商改住」跑通之後，估計很多城市都會跟進，也會陸續在全國推廣，這是全行業的曙光。
跨過政策紅線
2021年10月12日，海南省自然資源和規劃廳等3部門聯合釋出【關於加強商業、辦公類建設專案全過程管理的意見】（簡稱「12號文」），從建設專案土地出讓、建築設計以及專案銷售和產權登記環節的管理，提出了限制性的調控政策，其中包括嚴禁「商改住」。
不過，近日市場訊息稱，海南省萬寧市出台了一份「商辦類商品房去庫存」工作方案，允許商業類辦公樓改成住宅。
【華夏時報】記者7月8日從萬寧市住建局證實到，該市確實印發了【關於印發促進商業辦公類商品房去庫存工作方案的通知】，但是該檔屬於非主動公開類。
記者了解到，上述【工作方案】提到，商辦類商品房專案不再受「產權分割銷售最小單元建築面積不得小於300平方米」的限制，由市營商環境建設局牽頭，聯合住建、資規、消防、環保、水務、電力等部門對商辦類專案進行綜合查驗評估，認為兼具住宅使用功能的，提請市政府認定，在不得改變用地性質、規劃指標的前提下參照住宅專案管理。
另外，購買此類商品房用於居住的，其家庭適齡子女就讀萬寧市區義務教育階段公辦學校起始年級，可納入就近入學片區；對於個人二手商辦類房產交易過戶，地方財政給予一定比例補貼；個人購買商辦類商品房的，可憑相關憑證申請辦理居住證明。
【工作方案】還提到，除了上述優惠措施，個人購買商辦類商品房且實際個人自用的，可享受與住宅同等的居民用水、用電、用氣價格標準。同時，個人購買此類商品房還可或金融機構的貸款支持。
這也意味著，「商改住」專案在子女就近上學、用水、用電、用氣以及購房貸款方面，均可獲政策支持。但是，上述實施範圍存在著一定的前提條件，即2020年6月1日起首次取得預售證（現售備案證明）的商辦類商品房專案；在建未取得預售證或已立項取得專案備案證明正在籌建的商辦類商品房專案。符合前述條件之一的專案，均可納入這次工作方案實施範圍。
另外上述商辦類商品房專案還需要滿足以下條件才能辦理「商改住」，即購房者在2023年5月1日起購買且辦理了商品房合約備案，所購商品房已竣工備案交付使用。
值得一提的是，萬寧這一工作方案的制定和印發，表明海南實施了近3年的嚴禁「商改住」政策的「破冰」。而「商改住」這一模式被萬寧跨過政策紅線後，長沙跟進出台相關政策。
7月2日，長沙市自然資源和規劃局、長沙市住房和城鄉建設局聯合下發【關於支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知】（下稱【通知】）。【通知】指出，在市轄區範圍停止新的公寓等類住宅專案規劃審批，而已完成專案總平面圖審批，但開發、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，在確保滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，經論證可行後可依規依程式調整為住宅。
另外，【通知】還規定公寓等類住宅專案調整為住宅原則上應符合居住建築相關設計規範以及套型住宅設計要求，無法滿足套型住宅設計要求的小戶型公寓不得進行調整。而符合要求的公寓等類住宅商品房，經資規、住建等部門論證方案可行的前提下，由屬地政府提出規劃修改申請，按程式最佳化地塊規劃指標，合理調整規劃條件和設計要求並完善土地出讓合約後，推動專案繼續開發建設。
雖然長沙大膽跟進，但是它也為自己設定了一個時間來探索。據了解，【通知】自2024年7月2日起正式執行，有效期一年，上級部門有新要求的按新要求執行。
限制「商改住」致使去化緩慢
其實，為了幫助商辦公寓的去庫存，有不少地方都嘗試過將其改為保障性住房，或者在專案仍未建成時將土地用途調整為居住用地，而國務院去年也出台相關指導意見表示，將商業、辦公等非住宅用地建設保障性住房，變更土地用途，不補繳土地價款。
2023年8月25日國務院常務會議審議透過的【關於規劃建設保障性住房的指導意見】提出，有條件支持利用閑置低效工業、商業、辦公等非住宅用地建設保障性住房，變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地繼續保留劃撥方式。
不過，此次萬寧和長沙出台相關政策將商辦公寓性質調整為住宅，在全國範圍內屬於首次。而萬寧和長沙出台「商改住」政策的目的都指向了去庫存。如萬寧在【工作方案】中表述，制定本方案是為了促進我市商業辦公類商品房專案去庫存工作，防範化解房地產市場風險。
長沙也在【通知】中指明，支持公寓等類住宅專案調整為住宅，是為了支持企業盤活閑置存量土地、空間資源，結合市場需求調整完善規劃條件和設計要求，加快推動存量公寓等類住宅商品房去庫存促進房地產市場平穩健康發展。
「去庫存」的背後是兩地的去化壓力比較大。
據海南本土地產研究機構數據顯示，截至2023年年末，海南9個市縣商辦類產品廣義庫存為1179萬平方米，按9市縣平均去化速度計算，去化周期達89月。
據相關媒體報道，海南一家專業房地產大數據平台「至理數據」顯示，截至今年6月29日，萬寧市已獲得預售或現售特許的商品房商業用途產品，庫存可售面積約82.34萬平方米。而過去一年萬寧市這類產品總共成交備案834套、總建築面積約61421.1平方米，算下來月均成交備案面積約5118.4平方米，以此測算，現有82.34萬平方米庫存去化周期超過了160個月。
另外，湖南中原研究院數據顯示，截至今年5月，長沙內五區商辦類物業庫存達250萬平方米（剔除現房），其中商辦公寓的庫存量達到了135萬平方米，去化周期高達58個月，公寓成交持續低迷，整體存量積壓，「公寓改住宅」政策出台，主要是為長沙目前庫存高企的商辦物業尤其是公寓紓困。
有業內人士向記者透露，有不少商辦專案是在可以商改住的背景下取得，期間在中途被叫停，導致不少開發商的資金壓力加大。現在有城市出台相關政策可以盤活相關商辦存量專案，可以緩解相關房企現金流壓力。
諸葛找房數據研究中心就曾指出，自2017年3月北京出台了針對商辦專案的調控政策之後，上海、廣州、深圳、成都等一線和部份熱點二線城市緊隨其後，到2019年8月，廈門出台最嚴「禁公寓令」，「商改辦」「商改住」全部杜絕。
另據諸葛找房研究中心數據統計，自2017年以來，北京、天津、廣州、深圳、廈門等全國多城相繼釋出政策限制「商改住」。對公寓市場產生了立竿見影的影響，量價雙雙下滑，去化緩慢，庫存嚴重累積。在成交量方面，像北京、上海的公寓成交在2017年呈現斷崖式下跌，2017年北京同比跌69.4%，上海同比跌73.3%，在隨後的2018和2019年，北京公寓成交水平繼續下滑，分別下降42.6%、24.8%，上海在2018年短暫回升，2019年到2022年連續4年回落，累計下降超40%。
從價格走勢看，上述限制「商改住」政策出台後，北京、上海價格上漲動力不足，呈現不同振幅的下跌。其中北京2017年和2018年公寓成交價格下跌3.87%和13.4%，2021年到2022年再次開始下滑，自此，北京公寓市場單價從3-4萬元水平降至2萬元+水平。上海2018年-2020年公寓價格分別下降12%、8%、5.6%。
公寓市場量價雙雙下滑後，使得開發商現金流壓力增大。
「從房企本身來看，手握商住專案的開發商面臨著盤活存量的壓力，雖然部份城市也出台了鼓勵商改租的政策以解決商住公寓去化難題，但是效果不甚顯著，開發商也經歷了多種嘗試最終成果甚微，尤其是在近兩年疫情黑天鵝的影響下，房企面臨的資金壓力加大，手握商住公寓的房企苦於如何存量盤活，大量的資金沈澱，資金無法回流，這在一定程度上加劇了房企的財務壓力。」諸葛找房數據研究中心於2023年3月指出。
「商改住是神來之筆」
值得探討的是，為什麽萬寧、長沙等地方出台「商改住」政策會引起大家的關註？
「中國各大城市商辦房屋整體過剩，是近年來城市建設中出現的一個突出問題。」孟曉蘇指出，商辦規劃用地曾在國土審批占到整個土地供應量的30%左右，但是它的銷售只占10%左右。這就造成近年商業和辦公樓用地建出專案超量增加，這也是樓市過剩的主要歷史原因。
再進一步深究，之前為什麽會大量批準這些商業專案的建設？
對此，孟曉蘇指出，「過去一些官員錯誤地認為，只要蓋起商業辦公樓，就能招商引資，就能引來企業入駐，就能建成商業中心，財政就能有長期稅源，所以超量供應商辦用地。某些城市商辦用地的增長振幅簡直匪夷所思。現在商業辦公樓為什麽多了？就是因為過去的誤判，認為商辦用地能夠帶來政府長期收益，而住宅用地賣一次就沒有後續收入了，這是一個因素。」
同時，孟曉蘇表示，另外一個因素是在房地產限購政策下，重點是壓制住宅銷售，但是商業專案銷售卻是不限購的。因此有些地方就一股腦審批商辦專案，急於賣地掙錢。結果人為推動起商業辦公樓的大批次建設。現在商辦市場不景氣，不少商業與辦公樓已人去樓空，問題積累下來就越來越嚴重。
孟曉蘇還進一步指出，「商改住」作為政府政策裏的重要調整，早就該出台了。現在部份二三線城市出台政策，努力改變商住專案審批過多和積壓嚴重的問題，值得充分肯定。這件事到了必須全國重視和整體解決的時候了。
值得一提的是，早在2022年底，仇寶興、孟曉蘇、苗樂如、黎乃超等專家就對一線城市提出「加快商改住」的建議。那時孟曉蘇就說：北京如果能夠從商住專案銷售啟動，不僅可以有效盤活樓市，而且能有效降低房價。這些商住專案的單價一般都在2萬元左右，商住專案進入市場，能夠有效平抑房價。
黎乃超也在2022年的時候指出，盤活北京商住存量共有以下七大好處：有利於平抑房價；有利於增加供給；有利於租售並舉；有利於活躍首都市場；有利於增加稅收；有利於盤活存量；有利於化解經濟金融風險，釋放出大量閑置資金。
「但是相關政策出台滯後，主要城市至今還在‘商改住’上拖延。兩年來商辦過剩嚴重壓制房地產市場。加之今年以來住宅市場開始出現房價下滑的情況。中央所指出的問題‘主要是有效需求不足，社會預期偏弱，國內大迴圈存在堵點’，切中目前樓市問題的要害。」孟曉蘇說道。
孟曉蘇指出，「現在推出商改住政策已經夠晚的了，使商辦存量成為壓在市場上的一塊石頭。現在已經有長沙等城市正視現實，積極采取行動改變規劃方向，這是可喜的變化。而那些商業和辦公樓積壓更加嚴重的大城市，更應當在化解商業庫存方面找到政策突破口，落實國務院提出的‘繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施’。」
在孟曉蘇看來，無論是造福百姓，還是為財政增加收入，「商改住」都能稱得上是「神來之筆」，能夠解決現在大城市商業辦公樓專案大量積壓的問題。從長遠角度看，這些過量供給的商業寫字樓專案如果不改變使用方向，可能永遠也去化不掉了。不及時調整就會形成毒瘤，阻滯建設資金周轉，加重地方財政的困難，增加人員就業壓力。而及時推動商改住，是盤活市場、進一步活躍經濟的重要措施。
孟曉蘇還說到，從歐美已開發國家近年的經驗可以看出，已經啟動的居家辦公趨勢，透過幾年疫情隔離已經加快發展了。許多國家寫字樓過剩已成為不可逆轉的趨勢。歐美國家改變樓宇方向和用途的經驗豐富，不少都在進行調整改造。現在我們在推動城市更新，「商改住」應成為許多大城市更新改造的方向。
起到平抑房價的作用
從萬寧出台「商改住」政策，再到長沙跟進，這釋放了什麽訊號？
在黎乃超看來，長沙跟進這個政策，比萬寧單獨出台相關政策更能釋放出重磅訊號。黎乃超進一步解釋，萬寧這個事其實是一個全國的試點，現在基本上試點都會在南方試點。試點的意思就是看其帶來的效果，如果沒有什麽大問題，就要全國推出。不過，全國推出也有一個節奏的問題，不能亂推，也不能無序的推。而在哪個城市推，哪個城市不推，那是要因地制宜的，是結合其市場情況、老百姓的需求、供給來考慮，是一個綜合的、科學的系統工程。
「選擇在長沙推，首先是長沙的房價相對來說比較合理，（相關政策）推出來以後，市場的反應可能沒有那麽大，效果相對來說溫和一點。因為政策出台都是希望比較溫和，不要形成大起大落，沖擊市場。」黎乃超說道。
同時，黎乃超還強調，「可能很多人不知道萬寧，但是沒有人不知道長沙。長沙放開了，就意味著跟長沙同類的城市必須要放開了，它是一種標誌，而不是一種引領。萬寧是示範，萬寧出來以後大家不知道在哪能放開，但是長沙放開，那就意味著武漢、成都這些城市一定都（要）放開了。其實就可以說是變成了全行業的曙光。」
不僅僅存在去庫存、盤活房地產市場、緩解開發商現金流壓力的作用，「商改住」還能起到平抑房價的作用。
黎乃超指出，「商改住」模式推出，它會起到豐富老百姓居住業態的作用，讓老百姓多一個選擇的機會，同時還會拉低相關地區的房價。
「從房價來說，商業一般會比周邊的住宅便宜比較多。因為之前有很嚴格的限購，如果這次變成了住宅，它對於平抑房價是會有極大好處的。」黎乃超表示。
另外孟曉蘇也提到，「商改住」可能會形成一個「結構性房價」。所謂的結構性房價，就是指它會造成房價的結構性降低。
孟曉蘇進一步解釋道，比如某大城市的住宅每平方米單價是6萬元，但是「商改住」專案單價才2萬元。商改住能讓城市樓宇功能更新，能讓不同收入水平的居民都可從市場上選擇購買適合自己的房屋，而它所造成的「平均房價下降」，只會造福眾多普通百姓，而不會拉低現有商品房價格和影響市場預期。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
