1 階段性取消首套房利率下限是什麽
很多人可能不清楚什麽是「階段性取消首套房利率下限」，代表性的檔是2022年9月29日，中國人民銀行（央行）、銀保監會階段性放寬部份城市首套住房利率下限的通知，當時的條件是「6~8月 新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市 ，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限」，當然後來驗證了並不是階段性的，而是長期有效的政策，而滿足該條件的城市基本也是滿足「新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市」。
2 下調的振幅和期限由符合條件的各地方政府自主決定
這個裏面就有講究了，一旦符合這個條件，那麽地方就可以打破普遍的房貸利率下限，即LPR下20個基點，比如5年期lpr為4.2%的時候，一般城市的房貸利率下限就是4.0%，且多數城市在房地產下行階段就是按這個底線執行的，利率比較穩定的北京，很長時間都是高於lpr上55bp來作為執行利率下下限的，所以北京的房貸利率很長時間都是4.75%，最近也扛不住了，城六區內、城六區外首套房貸利率分別為4.3%、4.2%，和普通城市的利率下限差異也基本沒多少了。ps：按照該問題描述嗎，此前，東莞大部份銀行首套利率下限為LPR-20BP，即4.1%，可能有點問題，現階段lpr是4.2%，按道理執行利率下限是4.0%，根據其列舉演算法來看，這個地方描述上是有問題的。
而符合條件的城市（同比環比連續下跌的），則還可以打破利率下限的4.0%，某些省會城市都出現了房貸利率到3.8%的情況，也就是必lpr可以低40基點，甚至還有3.7%的，要知道現在的公積金利率還有3.05%呢，之間也就只有六七十bp的差異。根據各個城市的情況來看，東莞所謂的「市場化」原則，大概參考點也就是3.7%、3.8%的樣子，用於刺激市場。
3 刺激效果
這裏面有一個雞生蛋蛋生雞的問題， 能階段性放寬利率下限的城市，往往是房地產價格下跌較為長久且振幅不低的城市 ，其市場供需關系本身可能已經過渡不均衡，靠著這20/30bp的進一步讓利，怕也是很難扭轉市場的走向，這也是為什麽從2022年9月至今，已經長期執行的城市也並沒有好轉太多，所以不能寄希望於其刺激效果有多大。但客觀來說，對於真正窮盡六個錢包和高杠桿的剛需，總歸是個利好，每月百八十塊錢還能拿來改善生活麽，蚊子小也是肉麽。
最後，對於剛需，總歸是個利好，但從供需關系來看，房地產連續下跌且看不到底的城市，也不能寄希望於這種2022年就一直存在且多數城市已經驗證的政策能有多大的幫助，至於政策底，本人看來還不到時候，這種小恩小惠的讓利恐怕還是不夠。
