這是我去年12月在重慶大學MBA【悅獨會】分享的展示PPT和演講稿——關於城市更新的一點小小的感悟和見解，希望能起到拋磚引玉的作用。
這次悅獨會我想給大家分享當下的熱門話題——「城市更新」
2019年有一部熱門的電視劇【長安十二時辰】而這部電視劇在場景、服飾和言行上也較真實地還原了大唐盛世時期的長安。長安城主要分為三部份：宮城、皇城和外郭城。在劇中長安城的外郭城被劃分為108坊，所謂的坊，大家可以把它理解為現代城市中街區，不同的坊也被賦予了不同的功能，比如劇中多次提到的懷遠坊，就是安置許多外來胡人的地方，而「懷遠」二字，也取自於懷柔遠夷之意。正如詩句所描述，長安城被街道切割劃分成不同的街坊，這種形式已經具有現代化城市規劃的雛形。
然而，長安也不是一天一年一朝建成的，大唐的長安是經過了隋朝，魏晉南北朝，兩漢，春秋戰國，甚至更遠的新石器時代發展而來。在早期人類原始的村落，如同圖片中的雲南翁丁村，依山而建，缺乏明顯的規劃，建築材料就地取材，多以茅草竹木建成。這是城市的幼年時代。
唐朝往後一千多年，城市的發展已經不限於大地平面，人類開始向天空索要活動空間，於是我們看到了上海陸家嘴，看到了600多米上海中心，我們也可以窺見未來城市的發展方向，就如同科幻電影【流浪地球】中描述那樣，我們的目標是星辰大海。
然後我們再看看所處的山城重慶，其最有代表性的地方——朝天門。朝天門的前世今生，由水流沙壩的吊腳樓碼頭，變成高樓林立的商業中心，也經過了幾代人好幾輪的推倒重建。
所以，廣義上的城市更新其實是隨著人類歷史的發展長期伴隨的，由原始村落變成長安城再變成陸家嘴。但今天我們著重談的城市更新，是特指近年來對城市建成區（包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等）內具有基礎設施亟需完善、環境惡劣或現有土地用途、建築物使用功能明顯不符合社會經濟發展要求等情形之一的區域，根據城市規劃和規定程式進行以綜合整治、有機更新或者拆除重建為主要方式的活動。
在國家宏觀政策方面，十四五規劃提出城市更新的概念—以人為核心的新型城鎮化行程，大家可以看到這次特地強調了以人為核心。同時，2020中央經濟工作會議也明確指出—要實施城市更新行動，推進城鎮老舊小區改造，高舉城市更新+新基建雙輪驅動擴大內需。
緊跟宏觀戰略目標指引的方向，前不久住建部出台了【關於開展第一批城市更新試點工作的通知】，明確我們是要做因地制宜、可復制、可推廣的專案。有幸重慶的渝中區和九龍坡區被列入到第一批城市更新的試點區域中，各位，市場和時機已在眼前。
同樣咱們重慶市自己也把城市更新的政策分解到了基本原則和工作範圍，大家可以看到，我們也是把以人為本，放在了原則的第一位，說明思想和中央是高度統一的。然後工作範圍，尤其是老舊工業片區轉型升級的這一點上，重慶作為工業城市，在原主城區範圍內有大量的工礦企業，而隨著城市的發展，這些工礦企業逐步向郊區搬遷，而遺留下的工廠舊址，就成為了工業棕地，城市更新就是讓這類土地改頭換面，煥發出新的活力。
比如，大渡口片區，就是在以前重鋼廠房舊址的基礎上，透過棕地治理重新修建商品房住宅，而同時，政府也保留了一部份工業遺存，改造成工業博物館，成為了城市的公共活動空間。另外，就是傳統商圈的提檔升級，交通堵塞，停車難，傳統購物要向體驗式消費轉型。比如，離我最近的觀音橋商圈，九街，建新東路，觀音橋環道就因為交通擁堵，給消費購物帶來不好的體驗，而城市的新興階層現在更願意到北邊的新建的商業中心如光環，財富中心等地方進行購物消費。
那麽即使是現代意義上的城市更新，其實我們國家已經推動了多輪。我參考戴德梁行的研究報告，把中國的城市更新分為了4個階段。第一個階段，推倒重建，這也是最原始的階段。也就是上世紀80年代中期開始，伴隨著國營企業的改制，一些工礦企業破產倒閉，土地被政府收回後拍賣給開發商，廠辦宿舍改變為現代化的住宅小區，現在的房地產企業，很多就是在那個時候開始發家。第二個階段，硬環境更新階段，隨著社會經濟發展，商業氛圍越來越濃，人們的居住環境不僅限於「住」這個字，還需要消費，娛樂等活動空間，所以我們看到了各種街區商業，mall，綜合體等加入到了房地產開發的範疇裏，那麽這個時代大約是90年代至10年，這是房地產開發商的黃金時代。那麽2010年以後，尤其是經歷了08年全球範圍的金融危機後，尤其是這次金融危機是由美國的次級房貸所引爆的。那麽國家對於房地產開發，就有所警覺，不能任由市場無顧慮的瘋狂擴張。這就迎來了城市更新3.0，軟環境更新階段。而這個階段，我們不再一味強調大拆大改，而是綜合考慮人文社會，鄰裏關系，物業服務等諸多方面。那麽城市更新的4.0呢？有機城市更新中的有機二字，我個人理解是考慮的人與環境的和諧共存，讓城市的更新具有可持續性的發展，是滿足低碳環保的新型建設模式，也契合了「碳中和」、「碳達峰」的國家戰略目標。
那麽我們回過頭來，為什麽國家要如此重視城市更新呢？
我想以一些電影的橋段和場景來說明。「包租婆，怎麽突然之間沒水了呢？」。給電影裏最帥的角色醬爆帶來如此尷尬的場面，包租婆難辭其咎，甚至她還威脅租戶說「逢一、三、五停水，二、四、六間歇性供水」。【功夫】這部電影很大一部份場景是在一座搭建的叫做豬籠城寨的建築中拍攝的，而豬籠城寨這種建築形式我們也稱作筒子樓。右邊的這兩張圖，是真實版的豬籠城寨——上海市隆昌公寓，建於1930年左右，被用於為公共租界巡捕房的辦公和關押犯人，後來被改造成職工宿舍，再後來被附近的上班族和經商者租賃。曾經這棟樓是上海最先使用煤氣和自來水的地方，但時過境遷，過時的設計規劃和陳舊的配套設施，已經遠遠不能滿足現代人的生活需求，比如在采光通風方面，還存在無窗的「黑樓梯」；交通動線局促，毫無私密空間可言；管線泵房年久失修，導致無法正常供水。所以包租婆威脅他們說停水，還真有可能是迫不得已的管制措施。
說起豬籠城寨，我們不得不聯想到香港的九龍城寨。九龍城寨現在物理上已經消失，但卻又活在諸多影視作品中，尤其成為賽博龐克愛好者的聖地。這種違章搭建，野蠻生長的貧民窟，除了在硬件上無法跟上現代生活的需求外，在軟件文化方面也存在諸多隱患。比如港片【追龍】中傳奇黑幫人物跛豪，就是從九龍城寨起家的，所以九龍城寨在那個特定的年代，成為了犯罪的溫床，黑幫的聖地，是現代城市文明之癌。當然從藝術方面，這樣的貧民窟給我們的創作提供的靈感和素材，但在真實世界中，我想大家都不願意生活在這樣的環境中。
綜合上面兩個場景，那麽我們可以把城市更新的物件，既棚戶區，城中村，貧民窟，在社區服務和公共空間方面的弊端，簡要的總結為以下五個方面。娛樂活動單調，比如很多時候我們路過這些老舊城區的時候，會發現一些奇奇怪怪的門店，一群穿著清涼的小姐姐，坐在門口的沙發上，一邊烤火一邊玩手機，而且這種店都很喜歡把燈光弄成紅色或者粉紅色，不知道她們是幹什麽的。景觀綠化為零，這是客氣的說法，往往我們看到的場景，可以用臟亂差的概括，良好的景觀生態能讓人心情愉悅，惡劣的環境讓人變得戾氣叢生。兒童活動場地的缺乏，重慶話裏有一個詞叫「街娃」，字面意思是街上長大的孩子，衍生的意思就是成天在街上晃蕩，遊手好閑的年輕人。本來「街」是一個中性的字眼，但在特定的環境中，小朋友在這樣的環境中嬉戲玩耍，人生安全得不到保證，成長氛圍也良莠不齊。體育空間單一，你們遠看是一個籃球場，但實際可能是壩壩舞的舞台，也可能是小攤小販的自發市場。文化氛圍稀薄，在這樣的環境中，連貼在墻上的宣傳標語都不太用心，又怎麽能搞好文化方面的氛圍呢。
除了上述問題外，在硬件方面老舊社區同樣有所缺失，比如智能化方面，「牛皮癬」廣告成為主要的資訊釋出方式。安防監管方面，缺乏安監系統，難以進行即時有效管理。消防問題，雜亂無章，亂打亂設的電線很容易引起電路走火。狹窄街道導致消防車無法進入。停車困難，缺乏足夠多的地下車庫和停車位，導致亂停亂放現象堵塞交通，甚至消防車道。汙水橫流，管網設施陳舊導致排汙系統堵塞，遇到暴雨還可能招致街道被淹。
同樣，還有前面提到的關於工業棕地的問題，棕地不僅包括舊的工業區，還包括舊商業區、加油站、港口、碼頭，機場等，北京最著名的798就是由廢棄的工業廠區改造成了文創產業園。當然棕地最大的問題就是，土地和環境的汙染，這些是來自曾經的工業廢氣，廢水，棄渣等包含有害化學物質造成的長期性的汙染，這些物質的毒性可能會持續上百年。歷史上出現過這樣的中毒事件，比如著名的美國拉夫運河小區中毒事件，導致了流產，嬰兒畸形等。這些土地是不能直接拿來進行建設的，必須要進行綜合治理後，達到國家標準要求，才能投入到後續建設。
然後再有就是社會性的問題，也是令年輕人頭痛的問題——房價。2020年全國房價收入比上升至9.2，尤其是一線城市，年輕人買房幾乎成為了可望不可求的事。雖然最近報道說人口出生率持續下滑，但大城市人口集中現象依然嚴重，中國共有91個城市人口在500萬以上，這些城市的總人口達到7.85億，占中國全部人口的55.63%。由於大城市在教育，醫療，就業，商業方面的優勢，依然有年輕人前仆後繼的湧入，但城市的容量有限，不可能無限制的擴張城市的規模，也不能大規模的拆遷新建。對老舊城區改造後的租賃市場，成為解決年輕人住房問題的方向。近期【2021中國城市租住生活藍皮書】稱10年內超2億國人要租房。
那麽我們如何進行城市更新呢？
我還是以案例舉說明，首先是和我們重大緊密相關的一個專案，也是一個關於棕地改造的專案，重慶大學設計創意產業園。這個專案我是在去年註冊師繼續教育的時候，勘察設計協會組織大家去實地考察。這塊地是原來鴿牌電纜廠舊廠址，從照片上看，這是典型的三線建設時代的產物，磚混結構的宿舍，辦公樓，以及排架結構的廠房。重大設計院的設計師們在保持廠房原貌的基礎上開展升級改造工作，打造成適合新時代的文創產業園，但又保留了舊時建築的底蘊和靈魂。
尤其是我們參觀的7號樓，原來是重型車間的廠房，而設計師對於主體結構並沒有操刀大改，保留了鋼結構頂棚，吊車梁，部份工業管道，在內部加入了玻璃幕墻進行空間分隔和裝飾，再加入內裝，燈光，空調等現代化設定，讓老舊廠房迎來了新的生機。我們參觀的時候，這棟樓是被作為重大設計院的辦公室在使用。
同樣還有鵝嶺二廠。二廠名字的由來就是重慶印刷二廠，在行銷和商業上的成功，也讓二廠成為的重慶舊城改造示範專案，【從你的全世界路過】大量取景於此。當然對於二廠而言光有設計師和文藝青年是不夠的，還需要政策上的支持和經濟上的投資。
所以對於重慶這種老牌的工業城市，二廠，重大設計創意產業園，以及前面提到的工業博物館，和觀音橋北倉的出現，是工業遺跡的華麗轉身，這種模式可以成為重慶城市更新的一塊招牌。
除了棕改外，還有一些新興的理念，加入到城市更新的大潮中，比如海綿城市。今年鄭州遭受到特大暴雨襲擊，城市水浸導致了財力和人力方面的損失。每年的武漢，也會因為暴雨導致公交車變成了公交船。造成城市水浸的一個重要原因就是，隨著城市的規模不斷擴大，老舊城區的排水系統已經不能滿足要求。引入的海綿城市這個概念，指城市能夠像海綿一樣，在適應環境變化和應對雨水帶來的自然災害等方面具有良好的彈性。
新概念還有綜合管廊。以前我們常常面臨這樣的問題，家門前剛埋好的管道，又被挖出來更換，市政管網的施工交通出行帶來了不便，我們開玩笑說挖挖補補能帶動GDP。造成這種現象的原因是在老舊城區，由於建設年代久遠，缺乏系統性、科學性的規劃，而城市規模和人口不斷變化，市政管網被迫不斷更新升級，就造成了反復開挖的局面。而城市綜合管廊即在城市地下建造一個隧道空間，將電力、通訊，燃氣、供熱、給排水等各種工程管線集於一體，實施統一規劃、統一設計、統一建設和管理。即使未來城市容量增加，需要對市政管網進行升級，我們也不需要透過地面開挖的形式進行施工，直接在管廊中完成整個工程，對城市執行幾乎零影響。
前面城市更新的案例屬於公共空間，那麽願景集團與街道合力打造的北京勁松模式，就和普通居民息息相關。願景集團在城市更新這個板塊可以說是領軍者。所謂勁松模式，其實就是引入了社會資本到老舊小區改造的工程中，讓城市更新不再單方面是政府出錢出力。
既然提到社會資本的引入，我們就不得不說長租公寓。地產頭部企業萬科，早在2018年就喊過「活下去」，前不久有提出了「戰時氛圍」，這些口號都表明了房地產的黃金時代早已過去，而這些頭部企業也在開辟另外的賽道。所以萬科早早就在長租公寓的領域進行探索，旗下的泊寓品牌就是主打城市青年社區，透過城中村的舊改，協助政府解決了拆遷問題和外來青年的居住問題，尤其是對於一、二線拆遷成本非常高情況。同時大家可以看一下，蘇州、深圳和廣州三個萬科的泊寓公寓，至少在設計方面，萬科還是有他自己的堅持和追求。我在18年去上海的時候，住在虹口區的酒店，我曾步行到外灘路過很多上海弄堂式的棚戶區，和黃浦江對岸的繁華陸家嘴形成鮮明的對比。如果虹口區這些老舊弄堂能夠合理進行改造，變成長租公寓青年社區，那麽不管從政府、本地居民還是外來打工者，都是一件利好的事情。
但，畢竟城市更新還在試行和摸索階段，很多東西還不完全成熟。我用SWOT分析法來表達我的觀點，優勢和劣勢我就不講了，先講一下風險。
我同樣以一個專案來舉例說明——十八梯，這是一個網紅專案，也是爭議很大的專案。正方說，十八梯的改造完工，讓解放碑高樓下的陰影不再是老破小的貧民窟，是重慶邁向國際化大都市的必經之路。反方說，「他懂個錘子重慶」，新建的十八梯已經不再是代表重慶城市文脈傳承的街道了。但有一點可以肯定，雖然這個專案在宣傳的時候提到了城市更新的概念，但嚴格意義上說，這個專案不能算是改造，而是推倒重來，走的還是以前的老路。所以說，住建部近期釋出了【關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知】，明確了老城區改造在規劃上的界限，說白了就是不能借城市更新，舊城改造的名，做開發建設的事情。
對於十八梯的爭議點之二，就是同質化。我去過上海城隍廟，南京秦淮河，杭州的南宋禦街，成都的錦裏，以及重慶的磁器口，有個共同的特點，就是在這些地方都能夠看到一種青花瓷包裝的老酸奶，它們分別被冠名為上海、南京、杭州、成都、重慶老酸奶，但我懷疑它們就是同一個媽生的。所以說現在改造後的十八梯和彈子石老街在形式和內容上又有什麽區別呢？在招商方面，以前的商業是自發而野蠻的，具有地區特色，十八梯最有名的應該是眼鏡牛肉面，但現在他搬走了，新的十八梯建成後也沒有回去，取而代之的是各種似曾相識的老酸奶，麻花，桃片，烤魷魚，以及全球化的星巴克。當然在現在這個時代能做出商業的差異化確實很難，一旦能做成功做出效果，那潛藏的商業價值也是巨大的。
前面我們提到了勁松模式，講到了社會資本參與到城市更新專案中。方向和綱領是有了，但這種模式中的投資模型和盈利方式還需要進一步探索研究。這個專案引入的社會資金約3000萬，這筆錢在房地產開發領域來說，是一筆小數目的資金。但，即使這3000萬的投入，按目前的投模來計算需要10年才能做到回正，這個周期在房地產開發領域來講，又過於漫長了。原因也很簡單，傳統的房地產開發主要以銷售型物業為主，雖然投入成本巨大，但回正周期短2年不到。但勁松模式的收入大部份來源於租金，就目前國內租售比，可想而知回正周期有多慢，而對於習慣於賺快錢的社會資本而言，這個節奏是很難接受的。另外，由於老舊小區的歷史遺留問題，物業的產權糾紛也會造成房屋的經營權無法收回，也失去成為社會資本增值提升空間的可能性。
當然風險和機遇並存。
凡事都講究一個天時地利人和，天時就是政策支持，前面從中央到地方出台了很多政策來支持城市更新。在中國，自上而下的改革一定會比自下而上的改革，推行的更加順利和效率。地利就是財政方面的支持，這個和政策是緊密關聯了。目前地產開發融資困難，但據我了解到，但凡納入到城市更新範圍內的專案，銀行是開綠燈的，是催著你辦貸款。那麽天時有了，地利也有了，需要人來具體推動這個事情。而對於城市更新這個新賽道而言，既需要專業性的人才，更需要的綜合性的人才。
首先是營運方面的人才，這裏指的是大營運。其實如果把城市更新專案的流程分解到每一個子項，其實我們可以發現每個子項，或者說每個部門對應的事情並不太復雜，但糅合在一起，就是一件復雜的事情。需要綜合性的人才去梳理清晰裏面的脈絡，整合資源，探索出一條行之有效的制度和流程。
然後是金融人才。城市更新目前還很難盈利，但也正是因為大家都還沒有探索出一條盈利的方法，這才是藍海市場。如果真到了行業內每個人都知道怎麽賺錢的時候，那又成了內卷化的紅海市場了。所以我們需要做第一個吃螃蟹的人，去賺第一桶金。
還有就是法律方面的人才，隨著人們的法律意識增強，維權事件頻頻發生。尤其是對於老舊城區，面對各種錯綜復雜的局面，而城市更新必然伴隨大量的拆遷、征收、租賃、物權方面的問題。所以在立法和執法層面我們急需相關人才來支撐城市更新順利的落地實施。制定好規則，方能行穩致遠。
最後，談一下我自己的感悟。地產行業有一種說法，說今年是前十年中最差的一年，但也是未來十年中最好的一年。房地產已經由增量市場轉為存量市場，房地產企業面臨著抉擇，而我們從業者自然也面臨著抉擇。我個人相信，雖然房地產開發這種模式可能已經完成了歷史的使命，但人們對生活環境和美好家園的追求是亙古不變的，我們需要的是轉變思維，更換賽道，而城市更新是政府指明的一道方向。所以我認為機遇就在危機之後，機遇也留給有準備的人，那麽怎麽準備好參與到城市更新的新賽道中呢，前面也說了，這個方向需要的是綜合型人才，而咱們重大MBA正好提供了培養綜合型人才的渠道，所以同學，好好珍惜吧，未來的機會就在你們的腳下。謝謝！
