開發商最怕讓你知道的，全在這篇文章裏了
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英國經濟學家羅賓遜夫人講過:「我學習經濟學是為了不受經濟學家們的騙。」
這篇買房科普類文章，也是同理。
買房畢竟是上百萬的大額資金支出，是多數人一輩子做的重大決策之一。
所以，買房之前，有必要狠狠下一番功夫，了解基本的樓盤資訊。
作為一個沒有購房經驗的小白，當你踏入售樓處的那一剎那，就已經有無懈可擊的銷售說辭、完美的樣板間在等著你。
可是，你看到的、聽到的，都是提前設計好的。這種情況下，如何不被輕易被迷惑呢？
我把買房人經常犯的錯、栽過的跟頭放在這篇文章裏。一定一定要收藏！
1、大部份人都忽視的指標——容積率
當對比多個樓盤的時候，我們會根據地段、商業配套、是否有地鐵、學校資源等等，對樓盤進行優先排序。
但當你只參觀一個樓盤的時候，需要關註的最重要指標是什麽？
答案是容積率。容積率直接決定了樓盤的品質。
容積率是政府在做城市規劃時候的硬性規定，是不可更改的存在。所以在總建築面積被限制的情況下，如何獲取最大利潤，是開發商最重要的事。
請註意，這裏貓膩就來了。
本來，不同的容積率對應不同的產品形態，如上圖所示。但我們能看到的一個常見現象是：有些小區是洋房、別墅+高層，多種建築形態的搭配。
這就是我們常說的「高低配」。
為什麽要做「高低配」呢？看一個非常簡單的算術題。
一個專案總建築面積是10萬，如果全部做成高層，高層均價1萬/平方米，那只能賺10萬。
如果做成高層+洋房，高層8萬平方米，均價1萬，洋房2萬平方米，均價1.5萬，那麽可以賺11萬。
所以「高低配」就是為了多做利潤。洋房、別墅會侵占大片的綠地面積，而高層則被犧牲了樓間距、公共活動空間。
（網傳泰禾尖崗山的拿地方案，極致58層200米高住宅，後來因為限高方案斃掉）
請註意，在買房過程中，置業顧問往往會灌輸一個奇葩的銷售邏輯：
有別墅、洋房的社區高層比純高層社區更高端。
實際上這是純忽悠。同樣的容積率，純高層社區的居住感往往比高低配社區高層居住感更好。
這裏參照某開發商容積率的匯總，
你可以初步判斷：小區的品質到底是什麽樣的。
容積率低於0.3，高檔的獨棟別墅專案。
容積率0.3－0.5，一般獨棟別墅專案，密度偏大。穿插部份雙拼別墅、聯排別墅，可適當降低密度提高品質。
容積率0.5－0.8，一般的雙拼、聯排別墅。
容積率0.8－1.2，全多層專案較多。如與低層或聯排別墅組合，密度較高。
容積率1.2－1.5，正常的多層專案，環境一般。如果是多層與小高層的組合，環境品質較好。
容積率1.5－2.0，正常的多層+小高層專案。
容積率2.0－2.5，正常的小高層專案。
容積率2.5－3.0，小高層+二類高層專案（18層以內）。此時如果做全小高層，環境會很差。
容積率3.0－6.0，高層專案（100米以內）。
容積率6.0以上，摩天大樓專案
PS:
低層：1－3層（含3層）多層：2-6層 小高層：7-11層 多層：12層以上 超高層：33層以上
2、銷售的嘴，騙人的鬼，如何知道規劃是否落地？
當銷售在講專案說辭的時候，很多事情都是刻意美化過的。比如是否有學區、地鐵，這是以開發商的能力無法保證的。
學區要經過教育局定，地鐵要經過多輪審批。除非已經招標、或者在施工階段，才能100%確定。
如何確定地段有無潛力、小區周邊配套呢？
先看規劃圖。
規劃圖很好找，直接去該城市的規劃局（住建局）網站找就可以了。
以北京市為例，我們看到右下角有一個規劃成果。首先要找到城市的總體規劃。這裏要重點看空間布局文字敘述，以及總規劃圖，搞清楚城市的重點發展方向。
千萬別覺得幾個字、一張圖不重要。因為開發商在拿地的時候，會釋放很多的規劃利好，砸很多錢炒作區域——
看懂城市中心，才能知道哪裏是實實在在的利好。
比如，北京的城市空間結構：
「一核一主一副，兩軸、多點、一區」，
新加的「一副」就是副中心通州，列在一核（首都功能核心區）、一主（主城區6區）之後，說明通州就是繼城六區之後的城市中心。需要重點關註。
多點代表的「昌平、順義、大興、亦莊、房山」，就不如通州更有關註度——即使唱衰通州的人很多。
再比如，杭州的城市空間結構，已經明確表達市中心有兩個主中心——江北的杭州老城區，以及錢江新城和錢江世紀城，即使江北的人對江南再有偏見，也應該知道江南江北的大趨勢是平衡發展。
再比如，即使很多人認為深圳的「 東進戰略」說明向東才是風口，但深圳的城市中心依然是「福田-羅湖」和前海，西邊要優於東邊。
接下來，我們還要看區域的具體規劃。因為很多城市，總體規劃公示之前，要經過非常復雜的流程。這個時期內，就會有該城市具體區域的用地規劃圖先放出來。
你要找到你想買小區的具體位置，看看周邊有沒有大型的配套。一般來說，淺黃色代表住宅、紅色代表商業，綠色代表公園。（有些規劃圖比較細致，比如代表中小學的橙色，也會註明）
關於地鐵、輕軌、高鐵的規劃，是大家都比較關註的內容，也可以在總體規劃裏找到。
藍色的線指短期內規劃、在建的地鐵，已經確定的路線。
至於銷售說的遠期規劃中的地鐵，不確定性較高，請以規劃圖為準。
另外，關於樓盤是否有預售證、專案的相關資訊，甚至房源簽約情況，都可以到住建部網站查詢。
貓叔曾經遇到一件事，某樓盤銷售說他們專案賣的很好，簽約了七七八八，剩下房源不多，讓我抓緊買。結果我一查，壓根沒賣出去幾套。
3、看戶型很簡單，但你要重點關註什麽？
請問，戶型最重要的指標是什麽？
是面寬。
關於得房率、公攤面積，我們是沒有辦法知道確定的數值，這裏貓膩很多。而面寬是可以測量的
，是判斷一個戶型好壞的最直接的指標。
還要科普一個小知識點。
建築師在規劃小區的時候，首先考慮的，不是如何讓房子住的舒服，而是人如何把總建築面積做到最大值，讓開發商賺到最多的錢。
想要把建築面積做到最大而且同時滿足光照標準，最簡單粗暴的方式，就是
減少面寬，增加進深。
我們在看樓棟分布圖的時候，往往會發現一個問題：樓棟東西向的間距很小，而南北之間間距比較大。（南北向有采光的需求）
如果保證每戶的面積不變，那只能從南北方向找補，增加進深，省出面寬。這樣就增加了幾個單元的房子，但同時戶型就變得狹長了。
從這個角度來說，面寬是影響房屋品質的重要因素。
接下來我們說戶型圖。如果是沒有良知的開發商，往往會給你這樣的戶型圖：
只有大致格局，面寬、進深都不標。
有良知的開發商，會給你這樣的戶型圖：
每個房間的面寬、進深都標註出來。（尺寸是含墻體的，不是凈尺寸）
更誠信一點的開發商，不僅有標註尺寸的戶型圖，每個房價的面積都標註了出來，你甚至可以計算出得房率。
由於很多售樓處的戶型圖是不標註面寬、進深的，所以大家在看戶型圖的時候，
一定要問清楚面寬是多少。
這裏放幾個數據，以供大家參考：
（這裏指的是凈面寬，墻體厚度在20cm左右，可以自行減去）
主臥室
主臥室的標準面寬是3. 3m，小於3.3m就緊湊了，比較舒適的面寬是3. 6m ，擺放家具有一定的空間。3.9m及以上的面寬，往往配有主衛生間和衣帽間。
次臥室
次臥室最低面寬是3. 0m
兒童房、書房
兒童房、書房最低面寬是2.7m
客廳
客廳的標準面寬是3.6m，小於3.6m是緊湊型，大於3.6m是舒適型，豪華型可以達到5-6m及以上。
最後聊一點，進深也比較重要，因為面寬和進深是成比例的。開間和進深的比例要適用
，一般意義上的戶型方正就是指戶型的進深與開間之比合理，進深/開間一般介於1~1.5之間。
對比戶型的時候，盡量選擇面寬進深比值比較大的戶型。但總體來說，北方住宅進深比南方大一些。北方總進深13、14m是常態，南方進深超過12m基本就沒人買了。
看過戶型圖之後，你還需要看一個更重要的資料——樓層平面圖。一般來說，樓層平面圖，銷售是絕對不會主動給你看的。樓層平面圖會暴露很多缺點，而這些缺點是從戶型圖中看不出來的。
所以業內有種說法：
沒看過樓層平面圖，等於沒看過戶型圖。
看樓層平面圖，最重要的一點是，戶型的采光問題。
隨便從網上找了一張圖，請看中間的2號戶型。如果單純看戶型圖，次臥和廚房都有窗戶（小紅圈的部份），面積雖然小，但勉強能接受。
但看了樓層平面圖，你會發現兩個窗戶都在一個很深的凹槽內，勢必影響采光。
另外，2號樓作為凸起的中間戶，也會有些影響兩個邊戶的客廳采光。
還有這兩年比較流行的高層連廊戶型，也是一言難盡。
說實話，看到這種戶型我是很崩潰的。這種戶型是為了南北通透而南北通透。看起來，中間戶的北側是可以開窗，但實際的公攤變大，
而且大到購房人足以血虧的程度。
我們來看上圖的中間戶，如果只看戶型，北側臥室可以開窗，南北通透。如果看了戶型平面圖，是不是覺得智商被侮辱了。
北側的窗戶處在大凹槽裏，還被連廊擋住了。兩側還有交通核，真的紮心。
另外，萬一有什麽變態狂喜歡在連廊偷窺，臥室可是被看的清清楚楚。
對於連廊戶型，我的建議是能不買就不買。中間戶、邊戶，通通不要買。
樓層平面圖還能看到很多問題。
對於處女座購房者來說，看完戶型圖，再看樓層平面圖，就像開啟了新世界。比如對方家的衛生間窗戶離你家特別近，你家的門和鄰居家的門特別近，你家臥室挨著鄰居家客廳……
總之，看樓層平面圖是一個怎麽過分強調都不為過的事情。
好了，本文就先寫到這裏。今天的文章資訊量略大，對開發商來說，殺傷力還是很大的。
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地產解毒，
聚焦京樓、上市房企ID：xiaowuhouhuayua
