市中心老房子老小區最後的結局會是什麽？
是這樣，我住的小區是一個老小區，在市中心，建起來差不多40年了，但是由於這個小區的住宅區有一大片，貌似沒有開發商願意投資拆了新建。最近我發現很多人開始賣房子，我發現這個價格照理來說遠遠低於這個地段應有的價格，就是因為這個房子太老太舊了；同時，附近有兩幢新房子價格卻很高。我想問幾個問題，因為照目前看一時半會沒有開發商會來投資的，那如果這房子產權到期了，最後的結局會是啥呢？還有就是如果我現在投資把那些出售的老房子買下來，賺錢的機會大嗎？
題主你不是自己已經把問題給一個個點的總結出來，就差把這些點一個個串起來了。
為什麽你這片小區沒開發商願意拆了重新建？因為數量太多，現在拆太貴，對吧。老城區都面臨這個問題，就是在某一階段已經發展到頂了，要重新發展就需要拆了重新來。那為什麽不把這些拆遷的錢砸到荒地上去開發一個新的中心？這樣一個城市就有兩個中心，比原先只拆中心找中心劃算的多。
上海現在哪裏算中心？人民廣場算不算，那肯定算。南京西路算不算中心，也算。徐家匯算不算中心，算。陸家嘴算不算中心，更算。而最早的上海市中心連人民廣場都不是，當時那裏是跑馬場，就是郊區，正宗上海市中心是11路公交車繞圈的那個範圍，聽車站名字就知道了，小南門，老西門，小東門，老北門等等，各種門。
而這一代的棚戶區是熬到本世紀才輪到拆遷，比如董家渡，比如剛剛開始動的老西門那一片。但這個範圍裏還有非常非常多的棚戶區沒拆到，苦不堪言，現如今還在用馬桶痰盂。
那如果把後期建設徐家匯，陸家嘴，古北的這些錢拿去拆以前的中心，重造以前的中心，那今天來上海的話，外灘對面還是一片爛泥地。古北和徐家匯還算農村。
那再說這種老房子漲幅快不快，如果這種老破小有好學區加持，那漲速兇猛，一般好的學校都是歷史悠久的，所以對口的小區也都是老小區。雖然單0價高，但面積小，相對總價低，要的人很多。我親戚過年後賣掉一套學區房，10萬多單價，40多個平米，過來看沒幾波就簽約了，這還是上世紀60-70年代造的老新村。而馬路對面80年代造的老破小，6萬左右還能還價，就差了一個學區。
有學區的老破小好於有學區的老破大。
那如果沒有好學區加持，這種房子漲不起來。這個就牽涉到一個問題，什麽叫好地段？
所謂的好地段就是繁榮，各家各戶都在這裏開買賣，平時衣食住行不用愁，出門什麽都有，而且大型公司也樂於在這裏辦公，所以上下班也方便。
但問題是隨著城市的擴大，很多以前鄉下地方都變成這種好地段了。徐家匯解放前就是一片農田，人民廣場解放前就是個跑馬場，古北解放後都是一片農田，陸家嘴上世紀80年代都是一片灘塗，五角場以前就是槍斃人的地方。但現在呢，這些都是好地段。有大量人口匯入，那麽做買賣的不用趕著自己就去了。
萬達是怎麽發達的？萬達就是瞄準了這個商機，大批市區居民會拆遷到遠郊，而配套商業跟不上，萬達來個大廣場，把衣食住行集中在一個商場裏，成了。加上現在的電商，購物不需要出門，門鈴響開門就行了，周邊買得到的網上有，周邊買不到的網上也有。
上海人大多都知道，浦東有一條很出名的道路叫做昌裏路，昌裏路有一句非官方的宣傳語叫做：昌裏路要啥有啥。2008年，我一朋友在昌裏路擺地攤賣AF的假衣服，一個月逼著眼睛賺一萬多，那時候昌裏路晚上都是地攤，每一家生意都很好。攤位弄到手，轉手租給別人都能拿幾千塊一個月，那是08年的幾千塊，就一個地攤攤位。
而現在呢？在昌裏路地攤取消前，一個攤位外租出去一個月就只能租兩三千甚至更低，為啥？因為沒多少消費者來買了，大家都是在網上買東西了。現在昌裏路不準擺地攤了，違建都拆光，變成一條普普通通的馬路。當年昌裏路沿街門面一店難求，轉讓費都幾十萬這麽叫，現在很多都貼著旺鋪出租。
昌裏路還要啥有啥嗎？整條馬路加一起都抵不過萬達一個樓面。
交通上講，隨著軌域交通的發達，以前所謂的好地段和差地段，現在地鐵20分鐘搞定了。比如上海的彭浦新村到人民廣場20分鐘地鐵差不多了，連出門帶等地鐵半個來小時的事。
那沒有學區加持的老破小就在一個尷尬的位置，年份太長，貸款時間貸不足，也就意味著首付要增加。同樣的首付，可以買一套老破小，或者買一套軌交30分鐘左右的大房子，那很多人就願意選大房子。
這個道理很簡單，漲價1萬一平，有40平漲價40萬，有100平漲價100萬。哪怕40平的漲一萬，100平的漲5000，也是40萬對50萬，況且漲幅不會差那麽多。而且房貸又是一項最佳貸款，利息極低，大多數人都希望能貸足，所以上海把首付提高到70%，房市一下子就涼下來了。上一波房子熱就是因為以前貸款過的都可以按照首套貸款，只要首付20%-30%。
而且從老小區整個小區來看，有錢置換的都買其他房子了，這裏房子出租，出租越多意味著人口越雜。公共設施配套跟不上，車位基本靠搶，我一朋友住老破小，吃飯打車過來，我問為什麽不開車，他說搶到一個好車位，車子一動位置就沒了，所以就打車來回。
老小區綠化，環境，配套各方面都跟不上，因為小區整個布局就是這麽一個布局。相對的臟亂差，居民流動性大。
那老小區最後的結局會是什麽？有學區的老破小，慢慢學區也會給周圍新建的商品房擠掉。從未來幾年看，老破小會接受改造。拿上海來說，如果是煤衛合用的，會想辦法改成煤衛獨用，如果實在螺螄殼裏做不出道場的，那會拆了在原地重新建，面積也不會增加許多，最多增加點公用面積。沒電梯的可以有渠道加裝電梯。
至於長久來看，個人建議有能力的話還是置換掉吧。從漲價振幅來看，沒學區的老破小漲的最慢。上一波房價起飛，上海外環外漲幅要超過內環中環。
現在19年中，價錢基本定型了，拿上海浦東上鋼新村舉例，上世紀50-80年代建造的，緊靠世博會，有地鐵7,8,13三條，公交路線無數，還有一條昌裏路。二手房單價5萬左右。直線距離6公裏多外環外的三林，拆遷安置房也能賣到5萬。而直線距離15公裏的申嘉湖高速外的魯匯，現在單價都要3.2-3.5。
世博會的時候，南市區江邊大批人動遷，當時給兩個選擇，一個選擇是浦東三林的世博家園動遷房，在中環內，貼著浦東大華地塊，大華現在浦東算非常不錯的地塊了。還有一個選擇就是閔行浦江鎮的浦江世博家園，外環外5公裏。
當時的政策是三林世博家園房子貴很多，拿浦江世博家園的房子便宜。而從現在來看，這個差價基本要給抹平了。一個中環內，一個外環外5公裏。
個人建議題主的正確操作應該是把自己的這套老破小賣了，加上手頭的錢，買一套或者兩套新房子。如果說接著買老破小，因為老破小比周圍商品房便宜很多，指望以後能把這個差價拉平或者拉到差不多，這算想瞎了心了。因為市場已經告訴你答案了，老破小就值這點錢，而旁邊的新樓盤值那些錢。
這個就是所謂的舊改。如果有能力在原來基礎上把煤衛分開的，那就分。如果像圖中這種石庫門房子沒辦法分開的，那就拆了重新建，建好了還是原來石庫門的樣子，只不過把煤衛改成獨用。公共區域沒變化，房子外表沒變化，住房條件其實也沒多少改善，因為面積是死的，但寥勝於無。
再補充一下，就是上面我寫的地段那些事。先看張圖，這張圖是2017年上半年全中國二手房成交豪宅榜：
前100名，數量很多，我們看前10。前10豪宅裏上海占7個，我上海人，正好拿上海說事，其他城市我也不熟。
第一名和第三名很出名，特別第一名，最著名的中國豪宅，沒有之一，這裏沒有之一指的是著名。這兩個樓盤都位於浦東陸家嘴。第二名翡翠別墅知道在哪裏嗎？閔行區浦江鎮，嚴格來說已經分出來變成浦錦街道了，外環外3公裏，位於浦錦路江桃路附近。旁邊什麽都沒有，空曠無比，安靜無比。
再看成交數據，湯臣一品成交一套，中糧成交兩套，加起來三套，加起來是4億。翡翠別墅一個盤成交三套，是湯臣一品與中糧的和，一個樓盤成交3.9億，也差不多是湯臣一品與中糧成交價的和。
前100名，單套價格過億的就四個盤，上面三個再加第六名華洲君庭，華洲君庭在浦東東郊賓館以東，中環內。
第七名茂名公館，這個是上海中心區域了。
第八名翠湖天地，那肯定好地方了，新天地旁。
第九名東郊花園，和第六名華洲君庭緊挨著，也是中環內。
2017年上海進全國前十豪宅的頭7名，有三個樓盤不在傳統的上海市中心，排名第二的還在外環外。但排名第二這個「最遠豪宅」，不管是單套面積，成交數量，單套成交價，都名列前茅。
那再說眼前的，去年上海一個樓盤開盤轟動，網上有爆認購名單，一眾明星在認購，就是翠湖天地雋薈。網備價格是12.5萬到差不多20萬，大平層，大宅。
今年，在翡翠別墅的對面，開了一個別墅樓盤，上海桃花源，翡翠別墅在浦錦路西面，桃花源在浦錦路東面，均價14萬，不比翠湖天地便宜多少。一個新天地旁，一個外環外3公裏。還有個問題是翠湖天地已經開幾期了，桃花源現在是第一期，大多數都是聯排別墅，還不是獨棟，已經賣這個價了，桃花源這片土地巨大，現在開發不到四分之一，以後二期三期會推獨棟，價錢更死貴，到時候肯定又會出上海的樓王。
所以，地段還是王道嗎？
再補充一下，拿數據說話，下面兩張圖是網上統計的價格，可能稍微和其他統計的有小出入，但不會太大。兩張圖都是新房成交價格。
2015年10月正好是上一波猛漲期間，2019年1月，經過各種限購令和限貸款的蹂躪，樓市也基本穩定了。所以選這個時間段，我覺得挺合適的。
靜安：2015年10月，85340均價，2019年1月134348均價
134348-85340=49008，三年半一平米漲了這些。
49008/85340*100=57.43%
黃浦：2015年10月，75917均價，2019年1月的表格把盧灣和黃浦拆開了，簡單平均一下，117119均價
117119-75917=41202
41202/75917*100=54.27%
虹口：2015年10月，67852均價，2019年1月100263均價
100263-67852=32411
32411/67852*100=47.76%
徐匯：2015年10月，66485均價，2019年1月91370均價
91370-66485=24885
24885/66485*100=37.43%
閘北：2015年10月，60874均價，2019年1月88205均價
88205-60874=27331
27331/60874*100=44.9%
長寧：2015年10月，58943均價，2019年1月134174均價
134174-58943=75231
75231/58943*100=127.63%
楊浦：2015年10月，45269均價，2019年1月87762均價
87762-45269=42493
42493/45269*100=93.87%
普陀：2015年10月，43649均價，2019年1月83868均價
83868-43649=40219
40219/43649*100=92.14%
浦東沒法計算，因為19年把南匯拆開算了。以上是以前上海市區各區的情況，這些區有些都在內環內，有些橫跨內環到外環外。
按照以前上海市中心的傳統概念，黃浦靜安絕對中心，普陀楊浦下只角。
但對比一下漲幅會發現，以前的下只角漲幅要高於黃浦靜安。漲幅最大的長寧之前也不是上海的上只角。
閔行：2015年10月，38421均價，2019年1月70887均價
70887-38421=32466
32466/38421*100=84.5%
寶山：2015年10月，26559均價，2019年1月46579均價
46579-26559=20020
20020/26559*100=75.38%
嘉定：2015年10月，20056均價，2019年1月41256均價
41256-20056=21200
21200/20056*100=105.7%
嘉定，寶山，閔行三個區在上海十年前的概念就是郊區，現如今很多上海人也認為是郊區，這三個區是相對比較早開發的郊區，算近郊，區內大面積集中在外環外，但漲幅要比靜安、黃浦以及其他內中環的區生猛的多。
青浦：2015年10月，25718均價，2019年1月42994均價
42994-25718=17276
17276/25718*100=67.17%
松江：2015年10月，23998均價，2019年1月44336均價
44336-23998=20338
20338/23998*100=84.75%
奉賢：2015年10月，18260均價，2019年1月32343均價
32343-18260=14083
14083/18260*100=77.12%
金山：2015年10月，10980均價，2019年1月18974均價
18974-10980=7994
7994/10980*100=72.8%
崇明：2015年10月，17814均價，2019年1月33245均價
33245-17814=15431
15431/17814*100=86.62%
青浦、松江、奉賢、金山、崇明，都是遠郊，目前開發力度還不是那麽生猛。
市區：靜安，57.43%，黃浦54.27%，虹口47.76%，徐匯37.43%，閘北44.9%，長寧127.63%，楊浦93.87%，普陀92.14%
近郊：閔行84.5%，寶山75.38%，嘉定105.7%
遠郊：青浦67.17%，松江84.75%，奉賢77.12%，金山72.8%，崇明86.62%
這個數據應該能說明一些問題。
（本人數學一般，如果有算錯的請指正）
