界面新聞記者 | 何柳穎
界面新聞編輯 | 江怡曼
存量房貸利率將迎來重大調整。
9月24日，在國務院新聞辦公室舉行的新聞釋出會上，中國人民銀行行長潘功勝宣布，降低存量房貸利率。引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。
在解釋該政策時，潘功勝特別提及，「新發放貸款利率在市場報價利率基礎上減點振幅擴大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房貸的利差，尤其是在北京、上海、深圳、廣州這些大城市。」
因此有業內人士認為，在新政下，一線城市存量房貸利率的下調振幅可能會大於0.5個百分點。
「一線城市下行振幅預計大一些，京滬深和廈門，2019-2022年房貸下限在LPR加30-50個基點，此次享受的利好更大。如果降到市場利率，大概能降100個基點左右。」 廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心李宇嘉 向界面新聞記者表示。
界面新聞記者采訪了多位存量房業主，發現北上廣深中四個城市中，存量房貸利率與新發放利率的剪刀差都比較大，約在75-110個基點。若新老房貸利率能夠拉平，一線城市的存量房業主或特許以在此次調整中獲得較大利好。
新政利好一線城市
消除新老房貸剪刀差成為了此次調整存量房貸利率的重要原因之一。
李宇嘉 強調，去年9月，存量首套房貸利率已經歷了一波下調，超過23萬億元存量房貸利率下調，平均降幅0.73個百分點。盡管降息振幅大，但一方面僅針對首套房，另一方面只是降到了當地當時的下限。形勢比人強，去年9月以來的一年，新增房貸利率快速下行，導致存量和新增的剪刀差再次擴大。
李宇嘉特別提及，存量房貸調整將 利好重點城市的首套房存量貸款。一線城市、廈門、杭州等城市首套房當地利率比較高，此次利好振幅較大 ， 其他城市利好振幅不大。
需要指出的是，當前一線城市的新發放房貸利率下行趨勢依然明顯。
在一線城市中，北京、上海、深圳仍設定有房貸利率下限。目前北上深三座城市的首套住房商業性個人住房貸款利率下限均為LPR-45BP，二套住房基本為LPR-5BP。以當前最新五年期以上LPR（3.85%）計算，即北京、上海、深圳的首套房貸款利率下限為3.40%、二套房貸款利率下限為3.80%（北上較遠區域為3.60%）。
界面新聞記者多方咨詢發現，目前北京、上海、深圳多家銀行的新發放首套房貸利率基本都是貼近下限水平，即3.40%。
取消了利率下限的廣州則要更低， 中國銀行廣州首套 住房商貸利率目前已下探至3%（LPR-85BP）， 招商銀行廣州首套利率為3.1%（ LPR-75BP） 。
東方金誠首席宏觀分析師王青判斷，未來新發放居民房貸利率還有較大下調空間。「我們也認為，接下來的重點是進一步下調新發放居民房貸利率，這是扭轉樓市預期的關鍵。本次央行宣布下調政策利率20個基點後，新發放居民房貸利率會跟進下調。」
在此壓力下，縮小利率剪刀差似乎更為緊迫。同時，在受訪專家看來，一線城市也有必要大振幅下降存量房貸利率。
「上半年京滬社社會消費品零售總額負增長，廣深零增長或微振幅增長，在熱點城市中表現比較弱，需要透過降低存量房貸利率來啟用消費。」 李宇嘉補充稱。
一線城市下調振幅或超0.5%
在一線城市中，新老利率剪刀差究竟有多大？
界面新聞記者采訪了七位北上廣深的業主，透過比較現在的存量房貸利率以及對應銀行的新發放貸款利率，發現有北京業主的基點差高達110BP，部份上海業主的基點差也達到90BP。若新舊利率可以拉平，預計一線城市的下調振幅可能會超過50BP。
至於新老房貸利率會不會完全拉平，李宇嘉目前預測，「有可能，在上午政治局會議後，我覺得更加有可能。」
中共中央政治局9月26日召開會議 ， 會議強調，要降低存款準備金率，實施有力度的降息。
也有觀點認為，新老房貸利率預計無法對齊。麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪預測，目前北京首套房利率下限為LPR-45個基點，存量房貸利率有可能調整為LPR或LPR+10個基點，不大可能會降到現在新發利率LPR-45個基點的水平，二套房預計降為LPR+10個基點。
無論力度如何，市場正熱切期待政策的落地執行，目前多家商業銀行均在等待具體的政策指引。
招商銀行業務經理向界面新聞記者表示，「還沒有收到正式通知，地方的細則還沒出。」
中國農業銀行業務經理向界面新聞記者表示，「有關註到國務院新聞釋出會上的內容，目前暫未收到相關政策檔，後續會持續關註的，有最新的訊息會第一時間通知您。」
「我們近期會正式釋出這個檔。因為涉及的借款人很多，銀行也需要有一定的時間進行必要的技術準備。下一步，我們也在考慮將指導商業銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基於市場化原則自主協商進行動態調整。」潘功勝在新聞釋出會上表示。
同時，利率重新調整之外，存量房貸有可能跨行轉按揭嗎？就此，潘功勝回應稱，初期會先在本行內實施轉按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉按揭。
