作為一個買賣過3套老破小的過來人，我用親身經歷告訴你，老破小不值得買。
三個月前，我家買的第一套房子，天津老破小，終於賣掉，順利出坑了，從此身上再無老破小。
包租婆呼吸持有這房子度過「七年之癢」不久，回憶戀愛故事，回味初戀房味道，溫馨甜美而又略帶傷感，欲言又止，欲說還休。
賣房故事
這次賣房絕對是史話，應該是「屎話」。咱在重慶學習和出遊的時候，夜深人靜的時候，孩子熟睡的時候，買賣雙方沒有見面，我們就 在酒店的廁所裏談判幾個回合，把房子成交了，賣價雖然不滿意卻是比同小區同類別的房子多賣了5萬。
買家是個北京上班的年輕小夥子，自己和家人看過後很滿意，跟我們之前買房時候感覺是類似的。
先買後賣（差換好，小換大，便宜換貴）。 北京的房價大漲前，先買了北京的房子，後賣的天津的房子。相差幾個月，帝都真是帝都，買完房（地鐵花園次新）後，房價一直蹭蹭漲；天津啊，房子跌到地板價了，沒想到下面還有地下室。這樣看，賺的還是比虧的多。
先賣後買， 比較中規中矩的做法，先將二手房出售，再去買想買的房子。賣房後房價上漲的話，心儀的房子已經買不起。
房子怎麽賣出去的？
股市中的俗語 「會買的是徒弟，會賣的是師傅」 ，同樣賣房要講究方法，賣對時機賣得快、賣得貴和順利收到房款是咱追求的目標。
慘！沒賣在高點。 距離17年最高點已經不見了首付，天津房價跌成狗。比我更慘的是這房子一租客買天津郊區的房子卻買在了最高點，杯具心裏的陰影面積有多大。
這次，咱決定狠心處理不良資產，要賣掉這個房子真得下足功夫。這次，房市明顯比去年好轉，用了不足一個月，只要合理出價咱就買掉，再不磨磨唧唧了。從現在看來咱決定是對的，北京房價只是東西海朝或一些熱門地區學區或次新房漲幅比較可以的，並沒有普漲，怎麽也傳動不到天津。天津只是和平漲了些，其他想要漲又碰上了天津高考新政策自廢武功，短暫不要想有多高的回報。
請走租客，空置賣房。 房子賣個好價錢比那幾個月房租更值錢。將軍趕路，不逮小兔。
賣房前裝修。 這房子當年是婚房，只是硬裝修補和軟裝布置，充分利用房屋內現有資源和物品進行維修或美化，花了4000多，一個多月租金的費用。
簡單改造，究竟花了多少血本呢？
1、50塊，讓樓下大叔把前房東結婚用的名牌沙發扔了。
2、手癢癢，把主臥桌布撕了。
3、連工帶料900，找了個油漆工把墻面換了遍色，調了一種接近客廳/廚房瓷磚的顏色，統一北歐不北歐，地中海不地中海，簡約不簡約的個人喜好風格。
4、把屋子裏燈具基本換了，換成有逼格的吊燈，燈具花了多少錢呢？380+50+200+180+50+100+30+30=1020 。
5、把窗簾換了240+120=360 。
6、床沒換，簡單套路了一下 70 。
7、沙發多少錢呢？沒錯450 ，扔1w的沙發換便宜的，就二手房東忍心。
8、掛畫買的可是好東西可就280 。
9、墻上的菜盆子180 。
10、茶幾100、草墩70、餐桌椅300、假樹140、搖椅140、床頭桌70 。
11、地毯、假樹、床頭燈、床品四件套、假花、掛鐘等，上一套房子租客剛搬進去騰出來了，搬來這再用了一次。
12、把辦XYK送的玻璃茶壺都給用上了，家裏壞鬧鐘給用上了，小擺設，居家味道濃濃。
13、開荒保潔大姐給了多少呢？
240
14、裝修總共花了多少錢呢？
4670，還有賣完房這些東西可以撤走一些擺設，包租房裏還能用，包租婆很摳的。
你看，包租婆很實在，沒有搞任何對提升售價沒有意義的配置吧。
究竟什麽樣的房子打動了買家？有圖有真相
廣掛中介 ，主要是貝殼系、黃中介、紅中介和其他小中介。
把房子賣掉的是綠中介，其他中介帶看量極少啊，我想給他們發大紅包的機會都沒有啊。
賣房的時候真實感覺市場的冷清，周邊幾百套同質化的房子在拋售啊。去年半租半賣房還買了好贊房源，報價不算高，基本無人問津啊。房子的缺陷那麽多，要賣掉真不容易，要不是裝修好的亮點，落戶小白們都看不上，只有剩下了。已經是高齡房子，別說抵押困難，連按揭都會受限。
新房供求量過大，價格倒掛，二手房更是相當難賣，二手房網站反而成了給新房導流入口，有些新房給的中介賣房傭金還不少。
賣房報價。 房子售價和市場價或許有些矛盾。該做市場調查，該搞清楚同地段或同價格的競品吧，該看房幾十套吧，知己知彼百戰百勝。
中介召喚。 咱這老破小除了小區和房子缺點多，但出了小區都是優點，南大旁邊，出門就能上中環線，三地鐵兩在建一建成，天塔、水上公園和動物園旁邊，離圖書館和一中心醫院及劇院特別近，魯能城和奧城和天塔商場購物方便，在南開和平河西或西青上班都相當方便……周邊競品都具備上述優點，咱特有裝修特別好的優點，還有 特別有效召喚中介和激勵中介的方法，N年經驗，屢試不爽，想了解，可以找包租婆呼吸，公開會告訴了你的競爭對手，你家房子就不好賣了。
賣房談判。 別放過任何誠意客戶，因為不是上漲行情，房子沒有太多優勢，錯過一個有效客戶可能需要等待幾個月。就算急賣也不能表現太明顯，不然後續中介把房格壓到你吐血。咱的目標是買的比競爭對手高5w，要求很低吧。明知道是低點賣房，所以賣房的錢及時用到合適的投資渠道，不然真的是虧穿底褲。
順利收款。 今年買房賣房的普遍現象是銀行稽核嚴格，放款較慢，當心糾紛和風險。
咱家這房子賣家是商業貸款，買家我是有抵押，我確實急用錢，不容得半點耽誤。
我答應自己撤抵押，如何更快速更穩妥呢，買家先貸款資格稽核（征信有點問題，有逾期和各種網貸），還好順利透過，接著我找朋友過橋把貸款還清再過戶。 這步驟不要做反了，不然你會失真失的啊。
過戶完，中介告訴我銀行需要兩個月後才能放款而不是之前說的一個禮拜。這萬萬不可以的，我需要快速拿到銀行房款，無論用什麽手段我也要快速拿到銀行房款。
真的不可思議，我用了兩天就把需要兩個月的房款拿到手！我是怎麽做到的呢？很簡單，不花一分錢！包租婆呼吸告訴你，好心人總有好報！希望買房人快速拿到房，賣房快速拿到錢。
我們要做好人，我總是跟租我們房子的人處成朋友。我賣房子總遇到好買家，現在還可以輕松聊天。我也吐槽一下損人不利己的各種賣家，賣了房子別給自己惹禍，別斤斤計較，別跟買家成仇人。買賣雙方關系融洽一些，辦事會更順利更方便。
出租故事
做了那麽多年包租婆，有太多故事了，就說說這個房子吧。
很多朋友問我，二房東好不好做？
二房東挺好做的。 我家的這個房子曾經長租3年給綠中介，租金月付2800，還是一年11個月租金，還有服務費。我跟綠中介簽的租約，把房子委托給他們，就是咱常說的包租。
我覺得自己是包租課程裏的 「傻房東」 ：價格低於市場，沒有任何遞增，給了免租期，給了服務費（沒有裝修期，因為我家是精裝修）。
其實，房東不傻，很多房東有N套房子，房租相比房價是毛毛雨，房東生意那麽忙沒時間收房租，沒時間修馬桶換燈泡，外地房東炒房子需要當地租房管家，房東出國了，房東失戀了，房東離婚了，房東……房東有1000個理由把房子甩出去，房東只要租金，其他別找我。
自己給了綠中介這麽多優厚的條件，我的情況是：我很忙，無心管理房子，有租收就好了，少點就少點，不用我操心，我賺錢又不靠這些房租。
專業包租婆是這麽出租房子的。
我把房子從綠中介收回來後，透過裝修翻新改造後，自己出租。早上把資訊告訴了中介，下午竟然被一個南韓人，在天津學習的外國中文老師，他看上了。後來發現他朋友圈發了看房當天坐在沙發上的照片，真愛。不過，他們要下個月入住，現在離下個月還有20天呢，怎麽辦呢？談判啊，結果是我給了他5天免租期，他提前15天確定房子，願意多付半個月費用。我不是第一次接觸外國人了，之前這房子租給泰國人租金是這小區裏最貴的，他們保養很好，蹲下來擦地板。我知道南韓人，多數愛幹凈還挑剔，咱從小到大看過無數韓劇發現南韓人衷於「睡地板」，那地板要足夠幹凈。裝修那麽好，那麽幹凈的房子周邊這堆小區沒有，有絕對競爭力啊，從2800到3500，漲了700，還行。感謝他，順利幫我交了暖氣費，渡過這個冬天和疫情最嚴重那段時間。
房子要馬上賣掉是不適合有租客在的，看房不方便，有人住破壞了賣房「樣板間」（像開發商一樣賣房）現場環境，給買家的家的感覺打折了。
邊做民宿邊賣房子也是可以的，這樣在客人走的時間段看房或者征求客人同樣看房。
買房故事
第一套房很多人都買不好，包括我。因為在南大上了那麽多年的學，我是愛南開的，還在南大西南村住過，看房只看南大南門那幾個小區，離公園近，傻乎乎買了這片區最入門的老破小，頂樓、樓梯、一層五戶、西北角、沿街、窗戶和陽台緊挨隔壁樓快能跳過去、不滿五年高額增值稅費，集房子的各種缺點於一身。
想想，我們真是傻白甜，怎麽不去南大東門買房呢，同樣的老破小，當時價格一樣啊，現在因為是和平學區房，同樣類別同樣面積且環境不如我家老破小的房子，房價足足貴了100多萬，狠狠打了我們的無知一記耳光。
買房緣起。 我家先生在火車站偶遇同學，聽了對方的買房故事後，萌發買房想法，從決定買房到把房子買下來用了不到一個月時間。
快速買房。 看了不夠5套房，就把裝修最好、價格最便宜、自己最喜歡的那套房子買下來了。
買房匆匆。 東湊西借，家裏人支持、同學朋友老師的幫助、先生的犧牲把破夏利賣了交稅。
交房糾紛。 隱隱約約記得賣家想租幾個月過渡一下，只是過戶時候臨時提的，我們因各種原因沒有把房子租給他們，按合約約定收房。沒想到收房當天，大晚上，他們把吊燈拆走了1個，拆壞了1個，正要卸防盜門，我們來了，此去省去一萬字，最後警察叔叔來了，我們現場花了800塊把防盜門買了下來。TMD，交房現場，黃中介沒有出現，警察出現了。現在看來，賣家是想惡心一下我們，拆你的燈卸你的門和其他合約上沒有註明的東西，最可惡黃中介的合約上是沒有留任何尾款。第二次買房，又是用的黃中介，賣家欠了2000自來水費用，為了社會和諧和後續租房我又寬容了，確實房子買完沒過戶完就遇上了猛漲。
用兩次血淚史告訴你，簽約合約要註明交房押金和保持房屋設施正常。
現在回過頭來看，我是不建議朋友們買老破小的。
老破小作為上車盤，優勢是低首付，低月供（甚至租金抵月供），市中心配套好，交通便利，深受首次置業小年輕喜歡。
老破小基本沒有物業，臟亂差；樓梯房，有嬰兒和老人爬上爬下不方便，搬家就哭吧；戶型差，連個像樣客廳都沒有，廚房、廁所設計都是30年前的理念；銀行貸款受限，升值空間有限；老人看不上，有錢人不會買，置換房想早點拋，錢少才會買，賣房難賣上價格。等拆遷，難，有個朋友買北京東四環的老破小，十年前就說拆，等了十年賣掉也沒有拆。
老破小可以買來自住，投資不要碰。買來收租的話像買公寓一樣，倒不如做二房東包租別人的房子照樣收租，多包租幾套，收的租金跟房東一樣多。
給年輕人買首套房的建議
年輕人能買房不要租房，早上車，少焦慮。
首次置業可以投住分離，一個城市越來越大，投住分離越來越重要。兩層含義，一是投資的城市和自己居住的城市分離；二是投資的房產和自己住的房子分離。
買房首選城市，一線北上廣深>二線>老家三四五六七八線城市；
能買市區就不買郊區，交通好，上班方便；
地鐵次新/新房，保值增值內容好；
兩房，後面好出手；
有電梯，多車位（最好有車庫），人人剛需；
花園小區，人人喜歡；
近小學，方便接送孩子，接盤俠更多。
…………
買好第一套房，增值內容好，幾年後可以賣掉或可以抵出來，有足夠錢買第二套房子，才能房生房，錢生錢。
一間房子，能衍生出多少價值？買賣賺價差、增值利益、租金收益、合法節稅、抵押貸款等，一間房子能創造的價值，遠遠超過想象，比任何投資工具都要贊！
更多財商幹貨，知乎關註我：@包租婆呼吸
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買房是一系列的技術活，不要為了買房而買房，零首付低首付也能買到房，買到的房子沒有價值（好住、好賣、好租、好融資、好增值的房子才是好房子）就不值得買了。
房住不炒不是房價不漲，適當買房投資，抵抗通貨膨脹，資產保值增值。
買房實操計劃
選房
選樓層
知底價
買房
談判/砍價
簽約
貸款
裝修
養房/還房貸
出租房子，做包租公包租婆
看書：投資房地產
