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與上海一致!北京樓市新政雖遲但到,算算這次你能省多少錢?

2024-06-27財經

北京樓市新政靴子落地。6月26日,北京市住建委、央行北京分行、國家金融監督管理總局北京分局、北京住房公積金管理中心聯合下發通知,出台多項措施調整房地產政策,涉及最低首付比例、公積金及商業性個人住房貸款利率,以及最佳化多子女家庭首套房認定標準、支持「以舊換新」等。

這也標誌著,「517」樓市新政後,一線城市新一輪調整全部落地。

具體看商業性個人住房貸款,首付比例方面,北京首套房貸最低首付比例由30%調整至20%,二套房五環內、五環外分別降至35%和30%。

貸款利率方面,首套住房商業性個人住房貸款利率下限由LPR+10BP調整為LPR-45BP。按照6月20日5年期以上LPR最新報價(3.95%),調整後利率下限為3.5%。

二套住房分為五環以內和五環以外。其中,五環以內貸款利率下限調整為LPR-5BP,五環以外調整為LPR-25BP,調整後分別為3.9%、3.7%。

由此來看,北京此次房貸政策調整後,首付比例、房貸利率下限等基本與上海保持一致,不再是全國最高位。綜合來看,此次北京首套房貸利率降幅在45~55個基點,二套房貸利率則下降了65~80個基點,整體較上海調整振幅更大。首付比例調整振幅為首套下調10個百分點,二套下調10~15個百分點,與上海相當。

大約一個月前的5月27日,上海率先出手,「滬九條」打響了一線城市樓市新政第一槍。其中,商貸首付首套從30%降為20%,二套首付由50%降至35%,重點六區由40%降至30%;商貸利率首套由LPR-10BP(3.85%)降為LPR-45BP(3.5%),二套從LPR+30BP降至LPR-5BP(3.9%),重點六區二套由LPR+20BP降至LPR-25BP(3.7%)。

值得關註的是,此前北京二套首付比例和房貸利率的差別主要在於是否為城六區,本次調整為五環內外,與4月30日限購政策調整區域範圍一致。中指研究院市場研究總監陳文靜對記者表示,這將更有利於政策落實和執行。

去年以來,北京多次小步調整樓市政策,包括松綁通州區限購、離婚限購、五環外限購等,帶來一定提振作用,不過持續性表現不強,分化明顯。隨著「517新政」推出尤其上海先動,市場對北京出台新政的預期持續升溫。

第一財經記者彼時在北京市場走訪過程中了解到,過去一個月北京樓市已經有了明顯回暖跡象,當時有中介介紹時提到了「月成交量環比翻倍」「上周末成交量久違達到2000套左右」等情況。但也有北京中介人士對記者表示,當前市場成交呈現兩個極端,以前期政策松綁的通州區為例,成交的客戶群體一方面是預算在300萬元以下的年輕剛需群體,另一方面是預算在500萬元以上的改善型群體,中間群體的成交很少。

回顧來看,北京最近一次調整房貸政策是在今年4月,系「離婚限購」政策廢止後的配套調整,通知稱,自4月23日起,相關房貸政策也將進行調整,即離婚不滿一年的房貸申請人,如家庭名下在北京市無成套住房,執行首套房信貸政策。

從房貸政策整體情況來看,去年12月,北京、上海同時釋放樓市利好,對首付比例、房貸利率、普宅標準、最長貸款期限等進行了最佳化。( 詳見報道【即將執行!北京上海房貸首付、利率全面下調,一線城市買房需求要回來了?】

陳文靜表示,北京跟進「517新政」,是全國最後跟進的核心城市,降低購房門檻和購房成本,且調整振幅較大,有利於促進剛需和改善性住房需求釋放。

對於一套五環內城六區住宅而言,按照300萬元貸款、30年期等額本息計算,首套利率由4.05%降至3.5%,購房者總利息將省下約33.76萬元;每月還款負擔減少約938元。按照貸款500萬元、25年等額本息計算,二套利率由4.55%降至3.9%,總利息將減少約54.5萬元,每月還款減少1800多元。

陳文靜進一步指出,從市場表現來看,「517新政」落地後,上海、深圳、廣州均較快跟進落地相關舉措,新房、二手房市場活躍度均有所提升,尤其是上海二手房成交提升明顯,而北京購房情緒亦出現回升,二手房成交量保持一定規模,但新房市場表現仍偏弱,市場持續調整。

疊加此次北京給予多孩家庭更多政策支持、支持住房「以舊換新」等多個舉措,陳文靜預測,預計將明顯緩和購房者觀望情緒,促進購房需求入市。「北京本次最佳化政策也進一步釋放了積極訊號,有助於整體市場預期修復。短期來看,北京房地產市場活躍度有望提升,新房、二手房鏈條也有望加速輪轉,二手房成交量保持活躍也將為新房釋放更多改善需求。」陳文靜表示,北京限購政策未來依然有最佳化空間和預期,下半年隨著核心城市政策效果逐漸顯現,全國市場也有望逐漸築底企穩。