經濟觀察網 記者 老盈盈
11月15日，張小姐申請的房貸放款了，懸著的一顆心終於放下了。從她開始申請貸款到放款，房貸利率經歷了多次變化。
10月21日，張小姐向某國有大行佛山地區的分支機構提出了首套房商貸申請，和銀行溝通的利率是2.90%。當日，1年期和5年期以上LPR（貸款市場報價利率）均下降了25個基點，因此張小姐在想能不能申請更低一點的利率。
10月23日，房產中介和張小姐說，正在與銀行溝通房貸利率能不能降到2.80%，但確切資訊還需要等銀行答復。10月25日，張小姐進行了網簽，貸款也於當天批復，利率為2.85%，雖然她想著有些小銀行能給到更優惠的利率，但是她覺得2.85%的利率水平是可以接受的。
11月5日，張小姐完成了繳稅過戶，接下來只需要等銀行放款，購房事宜就可以順利結束了。一天後，她被告知從11月7日起，佛山各大銀行首套房商貸利率將上調至3.00%，針對面簽和審批利率為2.90%的客戶，最終放款利率以銀行最後放款日為準，房產中介和銀行客戶經理也不確定最終利率是多少。經過一星期的等待，銀行最後還是按照2.85%的審批利率給張小姐放款了。
經濟觀察報采訪獲悉，廣州、長沙、南京、武漢、徐州等多地也將首套房商貸利率上調至3.00%以上，其中廣州、南京首套房商貸利率上調至3.00%，武漢、長沙首套房商貸利率上調至3.10%。更多的購房者則沒有張小姐那麽幸運，即便此前面簽和審批利率低於3.00%，但最終放款利率仍上浮至3.00%以上。
從「2」字頭回呼
一位長沙銀行的客戶經理告訴經濟觀察報，長沙地區的首套房商貸利率目前上調至3.10%。此前也一度與房貸申請者溝透過2.90%的利率，但最後的放款利率是3.10%。
記者采訪了兩位近期在長沙地區申請房貸的人士，其中一位向大行申請貸款，另一位向股份行申請貸款，面簽和審批時的利率均為2.90%，但最終放款利率則上浮至3.10%。這兩位購房者找銀行客戶經理爭論，但是沒有效果，銀行客戶經理反饋總行要求按照實際放款利率為準。
還有一位向湖南銀行申請貸款的人士則稱，11月4日簽的合約，11月12日審批成功，從面簽到審批利率都是2.75%。11月18日，銀行通知他需要補簽合約，利率從 2.75%變成3.10%。他不願意去補簽合約，目前處於僵持狀態，銀行也一直沒有放款。
多地銀行將首套房商貸利率上調至3.00%（含）以上，或與前一段時間房貸利率一直處於低位（2.60%~2.80%），甚至已經低於公積金貸款利率有關。
今年10月初，黃女士在廣州番禺看中了一套二手房，10月中旬簽訂了按揭合約，當時面簽的房貸利率為3.00%。10月18日，銀行完成了審批，她一看批貸利率降到了2.70%，比廣州首套公積金貸款利率2.85%還要低。
10月25日，銀行給黃女士放款了，利率為2.7%，定價基準為LPR減90個基點。黃女士覺得自己是幸運兒，剛好踩中了視窗期。經濟觀察報向黃女士了解，首套房商貸利率上調至3.00%後，銀行沒有要她補簽合約或者調整利率的行為。
此前，廣州不少大中型商業銀行首套房商貸利率已經降至3.00%以下，而一些小型商業銀行提供的利率則更低。一位華潤銀行的客戶經理表示，此前該行的首套房貸利率一度低至2.60%。
在紹興購買首套房的李女士也同樣搭上了這一波「2」字頭的便車。除了廣州外，據經濟觀察報了解，10月下旬，浙江省溫州市、嘉興市和紹興市等地區的首套房商貸利率也進行了一波調整，也曾低於公積金貸款利率。10月初，李女士買房的時候從中介那裏得知首套房商貸利率是3.10%，沒過幾天審批的貸款利率就降到了2.80%，10月22日實際放款日的利率也為2.80%。紹興市住房公積金管理中心數據顯示，當地首套公積金貸款利率為2.85%。李小姐慶幸自己早簽約，如果再晚半個月估計趕不上這波調整了。
利率「倒掛」
多個城市的銀行客戶經理告訴經濟觀察報，10月25日左右，廣州有貸款人和銀行客戶經理陸續接到銀行通知：商業貸款利率不能低於公積金貸款利率，首套房商貸利率最新定價最低只能為2.85%。11月8日前後，廣州、佛山、長沙、武漢、南京等多地的銀行進一步將首套房貸利率上調至3.00%（含）以上。一位股份制銀行的分析師認為，近期個別區域首套房貸利率上調，主要是這些區域商貸利率低於住房公積金貸款利率，監管認為不夠合理，進行糾偏。
2024年5月17日，中國人民銀行宣布，自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.775%和3.325%。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴經濟觀察報，10月LPR下調前，部份銀行已經比較大力度對首套房商貸利率進行了下調，而後LPR下調25個基點的振幅也是比較罕見的。部份地區的銀行對於因LPR過快下降而導致的超低房貸利率，針對加點部份進行適度調整，是正常的市場行為，不必過度理解為信貸政策收緊。
他進一步表示，公積金貸款利率和商貸利率之間並沒有孰高孰低的規定，但是公積金具有兜底的導向作用，往往應該比商貸利率更優惠，所以也會對商業貸款產生一定的限制。
多位受訪的銀行客戶經理表示，市場競爭激烈，銀行「內卷」很嚴重。在客戶為王的時代，貸款申請者往往看哪家銀行的利率低就選擇哪家銀行申請房貸，導致無止境的價格戰。現在各大銀行對利率進行規範統一，能避免銀行間的惡性競爭。
2024年第三季度中國貨幣政策執行報告指出，在有效信貸需求不足的情況下，銀行存在過度競爭貸款的情況。極少數銀行為搶占市場份額，還出現以顯著低於保本點的利率水平發放房貸的現象，不利於可持續支持實體經濟發展。
商貸利率接連上調後，不少貸款者和房產中介開始擔心商貸利率是否會繼續上漲。一位徐州的房產中介人士稱，一個月內，當地首套商貸利率從2.95%漲到3.00%，又從3.00%進一步漲到3.05%，11月17日再次漲到3.10%。
嚴躍進表示，目前整體房地產處於企穩復蘇階段，仍不具備房貸利率普漲的條件。如果公積金貸款利率繼續下調，商業貸款利率才有可能回呼至3.00%以下。目前的3.00%至3.10%的商貸利率，已處於歷史低位，應充分利用好這一點，積極支持合理的住房消費需求，降低購房者購房成本。
近期，公積金貸款利率調整呼聲再起。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，公積金貸款利率的下調應以公積金存款利率下調為前提。目前公積金貸款利率與首套房商貸利率水平已經非常接近，公積金貸款的普惠金融內容有所削弱。因此，他建議，接下來應下調公積金存款利率，使公積金貸款利率保持在比商貸利率低至少一個百分點的水平。
