國貿中國鐵建·西派海上專案認籌現場。 李貝貝/攝
本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道
9月29日晚間，上海宣布最佳化房地產政策，聚焦限購、金融和財稅三方面，內容包括縮短非滬籍居民購買外環外住房所需繳納社保或個稅年限、最佳化個人住房貸款的有關政策、調整增值稅征免年限等7個方面。
「滬七條」效果立竿見影，發出當晚就有樓盤稱「客戶連夜看房」。10月1日起，新政正式實施，不少樓盤人氣爆棚，上海樓市迎來純正的「黃金周」。
新房市場上，購房者「激情下單」，各大售樓處喜報不斷；二手房市場，房東「連夜跳價30萬（元）」「五天成交二手房1125套，同比暴漲379%」的訊息也頻頻刺激著人們的眼球。
中環金茂府銷售負責人王麗萍向【華夏時報】記者分析指出，因為購房首付下調、「三改一」的規定，外環外樓盤會出現剛需首置客戶一波量的激增；對於中環金茂府這樣的改善型樓盤，則會形成「政策+專案」的同頻共振，促使專案更好的市場表現。「其實更多的是一種對購房者信心提升、對市場預期好轉的正向促進。」王麗萍表示。
中原地產市場分析師盧文曦認為，「滬七條」將有效提振市場信心、穩定預期，疊加傳統的「金九銀十」銷售旺季，今年第四季度成交量有望走出「翹尾」行情。
新房市場多個樓盤超預期認籌
10月6日，國貿中國鐵建·西派海上專案啟動認籌。盡管風雨交加，且專案均價高達9.2萬元/平米，但售樓處依舊人氣爆棚，沙盤處擠滿了傾聽置業顧問介紹的購房者，洽談區亦是座無虛席。
「今天是認籌第一天，這會已經差不多有100組客戶來認籌了。」置業顧問告訴記者，該專案此次推出187套房源，僅認籌2天，10月7日午間即結束認籌。在這2天內付款可享受總房價2個點的優惠，並免除一年物業費。
置業顧問強調，該批房源是僅有的「800萬（元）即可入住內環內的機會」。不過，其也直言，從認籌情況來看，該專案需要搖號，「你可以去碰碰運氣，但還真不一定能搖得到。」
國貿中國鐵建·西派海上的熱鬧場景並非個例。「品質熱盤的典型代表」中環金茂府於10月1日—10月7日（中午12時）進行認籌，共推出165套房源，截至10月7日上午已超過210組認籌。在此期間，平均每天的新增來訪量也近百組。
從認籌情況及結果來看，「整體是符合預判的」。中環金茂府行銷總監王麗萍介紹說，中環金茂府本身也有大量的金茂粉客群基數，作為改善型品質熱盤，疊加政策利好，效果更加顯而易見。中環金茂府認籌首日，有「擔心買不到房子」的客戶在早上6點就開始排隊等待。
10月1日起，為了迎接大客流，中環金茂府啟動「無休模式」，專案團隊由40人擴充到了60人，售樓處關門的時間也從晚上8點進一步延遲到晚上10點，整個團隊每天超負荷運轉。「國慶假期每天強度都很大，每個人幾乎都是停不下來的狀態。像熱搜說的‘置業顧問嗓子都冒煙了’，在我們專案還挺真實的。」王麗萍表示。
中環金茂府專案認籌現場。 受訪者供圖
國慶期間，招商蛇口在上海推出「國慶新政 九大專案鉅惠狂歡」活動。10月4日，該公司即發出喜報，稱新政落地後，招商蛇口上海公司國慶3天勁銷7億（元）。
其中，10月6日，在位於浦東三林板塊的招商·臻境專案，置業顧問向記者介紹說，該專案二期已經在今年8月27日開盤，目前僅剩少量房源；三期產品則還處於蓄客階段。新政發出後，售樓處的熱度高居不下，每天的來訪量多達百余組，置業顧問稱「有客戶直接說等工作日再來，國慶日期間人太多了」。受天氣影響，該專案當日客流量有所減少。但記者看到，前來咨詢的置業者還算絡繹不絕，洽談區也一直有人在看合約。
招商·臻境售樓處。 李貝貝/攝
「新政不是讓不買房的人來買房，而是讓之前看房但猶豫的客戶下定了決心。」該名置業顧問強調，「滬七條」發出重大利好促成客戶果斷下單。另據公開報道，該專案去化速度從9月的日均2套，跳漲到國慶的日均6—7套，且國慶2天勁銷25套，成交客戶中43%為首次來訪。
二手房市場升溫，少量房東「跳價」
對比新房市場，「滬七條」對二手房市場的提振作用同樣不容小覷。
「新政落地第一晚，咨詢電話就接個不停。太忙了，帶看的話一天大概4—8組不等。」在位於浦東三林的一家中介門店，置業顧問小周向記者介紹說，雖然公司規定10月1日——10月3日全員休息，但「有客戶的人基本上都沒休假」。
在小周看來，上海此次進一步放松了購房資格對社保繳納年限的要求，外環外購房僅需一年，且增值稅免征年限「5年改2年」政策，購房成本大幅降低，大大提升了客戶的看房熱情，「原先那些猶豫不決的客戶現在也果斷了不少。」
「‘黃金周’期間的轉化量有明顯提升。」小周表示，自己的感受是：「滬七條」落地後，那些品質好、性價比高的優質房源成交速度明顯上升，尤其200萬元—400萬元的剛需房源更為搶手。
據上海安居客統計，國慶假期前5天，上海二手房成交量為1125套，較去年同期的235套暴漲379%，這一數碼也遠超2021年同期的502套（10.4—10.7）和2022年的452套。
值得一提的是，「滬七條」出台後，有部份房東「連夜跳價」。但小周強調，據其了解，房東提價情況並不多見，「多數還是希望盡快出手」。
市民王先生是少數「跳價」的房東之一。王先生向記者解釋說，自己將一套位於浦東新區周浦的住宅掛牌，新政前「中介說330萬（元）是可以接受的價格了」，不斷要求王先生快速賣房，甚至有客戶僅開價320萬（元）。因為與心理價位還有一定差距、且之前已經數次降價，王先生一直猶豫不決。
新政發出當晚，王先生果斷提價30萬元。出乎王先生意料的是，盡管價格上調，但國慶期間，前來看房的購房者絡繹不絕，「每天大概都要接到5、6組吧」。不過，王先生也向記者強調，自己並非「獅子大開口」，只是希望能夠有更為合理的售價，「335—340萬元就能接受了」。
四季度上海樓市有望走出「翹尾」行情
此次上海推出的「滬七條」，在首付比例、信貸等方面進行了力度頗高的最佳化，進一步降低購房門檻、減少置換成本。
王麗萍分析指出，新政對於上海樓盤的影響可以分為2類：其一，外環外新盤。因為購房首付下調、「三改一」（即非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，由原來的滿3年調整為滿1年及以上）的規定，剛需首置客戶會出現一波量的激增；其二，對於中環金茂府這樣的非外環外改善型樓盤，直接的影響不會非常「顯性定量」，但會正向帶動改善客戶的樓市預期，進而形成「好政策+好專案」的同頻共振，促使專案更好的市場表現。
「更多的是一種對購房者信心提升、對市場預期好轉的正向促進。」王麗萍表示，新政落地後，「不少客戶對樓市更積極，會主動出來看房了，對專案有比較大的助力。」
在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，「滬七條」新政亮點多，對於降低購房成本和啟用合理住房消費需求具有積極作用，也惠及了剛需和改善型住房需求。預計國慶假期後，全國各地購房政策調整最佳化的節奏會加快，各類新政策為房地產市場向好發展，持續構建「房地產牛」創造更好的基礎。
「上周（9月23日——9月29日）上海共有18個新盤入市，總面積達到52.75萬平米，以改善型專案為主。隨著新盤供應量加大，上海樓市會非常熱鬧。」中原地產市場分析師盧文曦認為，「滬七條」將有效提振市場信心、穩定預期，疊加傳統的「金九銀十」銷售旺季，今年第四季度成交量有望走出「翹尾」行情。
「’銀十’目前來看肯定是會來的，尤其對於優質熱盤會熱上加熱，11月應該也預判會有政策延續的向好效果。」王麗萍透露，基於這樣的預判，中環金茂府將趁熱打鐵：此次開盤後，該專案另有100套房源計劃將在今年11月份推出。
可以看到，相比其他一線城市如廣州等，上海樓市的「工具箱」中仍有余地。「其實市場上也在期待，比如放開對單身人士的購房限制，這一類的政策以及包括像現在的置換鏈條還沒有完全打通。」王麗萍透露，僅從中環金茂府來看，認籌期間仍有不少手頭房子正在掛牌、不能在約定時間內籌集首付款的意向客戶，無法滿足認籌條件，「今天（10月7日）上午就有不下10組客戶了，很想買中環金茂府，但房子沒賣付款不符合要求，非常遺憾」。
「上海存在大量的置換需求。如果能夠將這一類客戶盤活的話，將給上海新房市場帶來巨大的客流量，也將助力上海的新房市場、土地市場、二手房市場能夠形成一個正向迴圈。」王麗萍肯定地表示。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
