物業費到底應該收多少？這個牽動著老百姓錢包的問題，一直都是市場關註的爭議焦點：業主認為物業收費高卻服務不到位，存在「質價不符」的情況；物業公司則面臨人工成本上升的客觀壓力……在服務價格、服務質素和業主的滿意度之間尋找平衡點並不是件容易的事。
近來，不少城市出台並實施了物業收費新規，包括重慶、銀川等城市啟動了新的物業服務收費管理辦法，例如在重慶中心城區電梯住宅分為四個收費標準，最高為每平方米1.9元/月，這低於當地不少小區的現行收費標準。許多業主也由此省下了一筆不小的開支。
不過，新的指導價在捂住了業務錢包的同時，對原本毛利率水平就較低的物業行業來說，其發展也會受到一定程度上的影響。
有物業企業內部人士坦言，市場長期健康發展一定是匹配質價相符的價格服務體系，但短時間內降費會讓公司營運收入承壓，長期仍要嘗試透過最佳化成本結構等舉措管理營運成本。另有物業行業資深分析師則表示，物業當前仍屬於人力密集行業，若強制降價，結果「就是小區保安、保潔少一點，年齡再大點」，服務水平難免出現下降。
在億翰物研分析師周焱看來，現階段的物管行業發展需要一個健全、完善的政策監管體系，對於政府以及業主而言，指導價的出台從某種程度上而言有利於讓各級服務標準有章可循，使物業收費陽光透明，維護市場秩序，促進物業行業的健康發展。
多地給物業費「封蓋」
針對物業收費的定價政策並不是新鮮事。
2023年11月時，廣州釋出了規範物業收費的通知，對前期物業服務收費實行政府指導價，有關部門按服務等級由低到高進行分類指導，最高收費為每月2.8元/平方米；超出的情形需經政府審批。這一指導價標準實際上從2010年起就已開始執行。
今年以來，重慶、銀川、青島城陽區、武漢江夏區等多地相繼釋出了相關物業收費的新政。其中頗引市場關註的莫過於重慶的相關規定。
2024年1月，重慶釋出了【重慶市物業服務收費管理辦法】政策解讀，提出「將住宅前期物業服務收費由現行的政府指導價、市場調節價兩種價格管理形式調整為政府指導價一種價格管理形式」。
根據相關的指導價標準，重慶中心城區有電梯的住宅收費標準分為四級，最低為每平方米1元/月，最高為1.9元/平方米；無電梯住宅則最低可至0.60元/平方米。
這一指導價格明顯低於重慶許多小區當前執行的收費標準。某大型物管企業在重慶的相關負責人向記者表示，重慶物業費的平均單價為，高層約每月2元/平方米，洋房約每月3.5元/平方米。
另有不少上市物企服務的小區業主在公開信中披露的物業費大約在每月3元/平方米-每月4元/平方米，超出指導價近一倍。於是，在6月1日新的收費管理辦法正式實施後，不少重慶當地的小區都提出要求，降低物業費。
有公開資訊顯示，重慶已有小區降低了物業費，高層、小高層、洋房的收費標準從此前的2.4元/平方米、2.2元/平方米、2.8元/平方米，降低至1.9元/平方米、1.8元/平方米、2.5元/平方米，降價振幅在20%左右。
上述重慶當地物企人士也向記者表示，在管專案中目前暫無小區執行新的指導收費標準，有部份小區正在與政府部門及業主討論是否執行新收費標準。具體是否執行新標準，將取決於政府主導部門指導意見、業主對物業服務分級標準的需求、營運成本等因素。
銀川也在今年7月開始實行【銀川市普通住宅前期物業服務和停車收費政府指導價標準方案】，最高指導價為每月2.2元/平方米。據當地媒體報道，中海、萬科、建發等物業企業管理的63個小區，則在【方案】正式實施前就主動進行了物業費降價。
有銀川當地小區業主測算，物業費每平方米單價從2.65元直接降至2.2元，停車費也有相應下調，一套100平米的房子一年可以少交物業費、停車費超1500元。節省了一筆不小的開支。
物業費調整難在何處
業主對物業費如此敏感的關鍵之一在於，物業提供的服務「完全配不上收費價格」。
在重慶網絡問政平台上，關乎物業服務的投訴屢見不鮮。有重慶北碚蔡家金科城59區的業主稱，小區物業一直以超四級標準自居，但物業在清潔、消防、安全隱患等方面不作為等；另有江北區萬科悅灣北區的業主投訴，「小區內的電梯有四部差不多時間壞了」相關維修過程緩慢，耽誤出行，且電梯年檢報告未及時提供等。
於是，重慶出台了上述新規，以規範物業服務收費行為，抑制住宅前期物業服務收費不合理上漲。廣州的物管收費新通知，也意在回應個別高端樓盤「物業費高」的問題。
這背後是近年來走高的物業收費標準。在物業行業過去多年市場化的發展歷程中，大部份省市對住宅前期物業費實行的是「政府指導價+市場調節價」兩種價格管理形式，超過標準的收費可以透過審批備案方式進行。
其中，住宅前期物業費一般是在業主大會成立前的小區，由開發商和物業公司協定。
這也就給物業費留下了不少市場定價的空間。以2015年就取消物業服務費政府指導價、實行市場調節價的上海為例，近年來入市新盤的物業服務收費價格穩步提升。
據克而瑞監測，2023年上海新入市專案的物業費均值為每月7.46元/平方米，中位數是每月6.73元/平方米。其中黃浦、靜安、楊浦三區的平均物業費價格最高，分別達到每月17.56元/平方米、每月12.06元/平方米和每月9.92元/平方米。
在2015年之前，上海對物業費的統一指導價則為最高不超過2.3元/平方米，如今這一價格早已翻倍上漲。
導致新盤物業費較高的原因之一實則是漲價難。上海某濱江高端住宅的物業費在過去近20年裏都保持在5元的水平，如果要提高收費標準則需經過全體業主同意。
有上市物業公司高管表示，物業是勞動密集型行業，隨著每個城市每年的最低薪金上漲、社保基數的上調而同步增長，人工成本剛性增加；同時，由於物業費確定後，短期內難以上漲，若起步定價較低，則至少在未來三五年內難以調價，也會對公司營運成本形成壓力。
不過，也有不少受訪業主向記者坦言，每年交出一筆不菲的物業費，卻並未體驗到相應品質的服務。這實際上也是物業費很難輕易上調的關鍵因素之一。
對此，有多位物管從業者稱，保安、保潔的人員密度、身體素質，巡邏次數、時長，打掃衛生的遍數、清潔程度等各種細節，沒有對比就很難明確感知，社區安全若未遭到威脅也很難被看到。同時，各類更高品質的器材也在業主看不到的地方。這些也都是服務的成本。
除了剛性成本之外，還有資深物業行業分析師則提及，不少小區物業費的定價是與硬件掛鉤，例如房價、品質、地段等多重因素。上述物企高管也表示，在2021年之前，開發商給物業定價的一個核心考量因素就是專案本身的定位，要把房子品質做好，物業服務也要配套做好，從而形成正向迴圈，這也很多開發商會選擇自己旗下物業的原因，各項服務都更加可控。
克而瑞物管也認為，隨著居民對居住環境、居住體驗的不斷提高，樓盤品質提升的同時，對小區秩序、綠化養護、設施維護等的要求也同步提升，所涉及的人工成本、維護成本、管理成本等自然也就水漲船高。
企業營運或將承壓
推動健全「質價相符」的物業服務市場機制，合理制定最高限價，杜絕「高收費、低服務」現象等，是不少政策出台的初衷。
很明顯的是，這一規定有效守住了業主錢包，但對物業行業的發展來講，又意味著什麽呢？
在漸苒物業研究院首席研究員湯曉晨看來，物業費指導價出台的初衷是規範物業市場、保障業主權益，提升物業服務的透明度和公平性。在實際執行中，雖然政策允許超出指導價的物業服務收費存在，但由於部份城市出台的物業費指導價相比市場價格偏低，導致業主對高於指導價的收費產生了普遍不認可。
上述物企高管也指，業主普遍對物業費較為敏感，當前相關政策又重申指導價，最終物企降價也是意料之中的結果。
降費帶來的最直接的影響之一是企業收入的變化。億翰物研分析師周焱認為，從短期來看，「物業費降價」政策若大面積執行，將會直接減少物業公司的主營收入—基礎物管收入。上述重慶當地物企人士也提及，短時間內公司營運收入的確會承壓。
提供保潔、保安、綠化等基礎物業服務，是大部份物業企業的基本盤。在2023年，頭部企業碧桂園服務的物業管理服務貢獻了約58%的營收；保利物業的物業管理服務收入實作101.5億元，占比超67%，住宅物業提供的收入在其中占比又有接近6成。
中指研究院統計，從收入構成看，2023年，百強企業基礎物業服務收入均值約12.72億元，在總收入中占比超8成，較上年提升2.97個百分點。
為了減輕自身壓力，一般的物業公司以收定支，降低品質、降低服務標準也就成為可能的結果。湯曉晨認為，物業服務水平的變化取決於物業公司的應對策略，如果物業公司面臨較大的經營壓力，就可能在服務上有所妥協。
值得一提的是，近年來物業行業已從過去的規模導向轉向了高質素發展，對專案的營運提出了更高的要求，頭部物企主動結束了大量低利潤率、管理難度大的專案。克而瑞數據顯示，2023年多家上市物企專案結束規模超千萬平方米，其中金科服務結束專案在管面積高達3570萬平方米。
據上述物企高管透露，公司對新盤要求每個專案都必須盈利，存量專案若虧損則要求限期整改，不達標也要放棄。「如果一個專案降費到已經虧損了，我們肯定就不做了。」
不過，業內也有觀點認為，長期來看，這一政策是在倒逼物業公司提供質價相符的服務，提供優質服務。周焱表示，如果物業公司能夠在質價相符的基礎上，最佳化收入結構和成本控制，提升業主滿意度，其盈利能力反而可能會實作提升。
(本文來自第一財經)
