一降到底，事關上億人的存量房貸利率下調，正式落錘。
9月29日晚，人民銀行釋出公告，明確完善房貸利率定價機制， 11月1日起，個人住房貸款的借貸雙方可協商調整加點振幅，也可協商調整重定價周期；很快，市場利率定價自律機制釋出【關於批次調整存量房貸利率的倡議】，各銀行應抓緊制定實施方案，不晚於10月12日釋出操作細則，及時回應客戶關切；緊接著，工行、建行、農行、中行四大行齊發公告，10月31日之前統一對存量房貸利率實施批次調整。
值得一提的是，這將是中國最後一次批次調整存量房貸利率。那麽，此次調整後，存量房貸借款人究竟能享受到多大優惠？需要進行哪些操作？最快什麽時間可以享受到存量房貸利率下降的好處？北京商報記者獲悉權威解讀，多個關鍵問題值得關註。
批次調整存量房貸利率後，可降至什麽水平
北京商報記者獲悉，截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約為4.06%。2024年前8個月全國新發放房貸平均利率為3.61%。
【關於批次調整存量房貸利率的倡議】明確，10月31日前將LPR加點振幅高於-30基點的存量房貸加點振幅批次調整至-30基點。調整後，存量房貸利率將降至約LPR（3.85%）-30基點=3.55%，略低於2024年前8個月全國新發放房貸平均利率水平（3.61%）。調整後，利率較調整前的4.06%降幅約0.5個百分點，預計降幅為平均值，具體到每個合約將各有不同。
如果考慮到人民銀行政策利率下調0.2個百分點，10月21日LPR可能跟隨下降，在貸款重定價後，調整後的存量房貸利率水平還將明顯低於3.55%，大幅節省房貸借款人的利息支出。
值得一提的是，本次存量房貸利率的下調，將為上億存量購房者帶來實實在在的優惠。
以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約5600元。
從全國看，本次批次下調將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出約1500億元。
東方金誠首席宏觀分析師王青指出，此政策的積極意義就在於縮短了存量房貸利率調整周期。也就是說，接下來存量房貸利率和新發放房貸利率之間的聯動性會進一步增強，消除了因新、老房貸利差提前償還房貸的必要性，能夠進一步緩解潛在的提前還貸潮。也相當於給存量房貸家庭吃下定心丸，這有利於促進房地產市場盡快止跌回穩，避免影響居民消費。
允許變更房貸利率在LPR上的加點振幅，如何理解
根據合約約定，存量房貸利率由LPR和加點振幅（加點振幅可為負值）形成，加點振幅主要反映合約簽訂時的市場供求、風險溢價等因素，在合約期保持不變。因此，利率水平只會在重定價後跟隨LPR同振幅變化。
考慮到房貸期限普遍較長（最長可達30年），在合約存續期間，市場供求形勢、借款人的收入、財產和信用狀況等因素均可能發生變化。當這些因素發生較大變化時，加點仍保持不變，可能導致對合約一方較為不利，需要允許以適當方式變更合約，維護合約的公平性。
比如，2019年11月發放的一筆房貸，當時的加點振幅是+55基點，現在借款人的收入可能明顯增加了，這筆房貸的風險溢價已經發生較大變化。同時，現在房地產市場供求形勢也發生了重大變化，新發放房貸加點振幅可能已降至-45基點，存量房貸借款人情感上也有落差。對於這種情況，有必要最佳化制度設計，允許借貸雙方自主協商，對加點振幅進行變更。國際上很多經濟體，如美國、德國、英國、日本、中國香港等，都允許房貸發放滿一定時間後，若市場利率變動較大，借貸雙方可透過適當的方式，重新約定利率等相關條款。
人民銀行適應市場形勢變化，響應群眾期盼，進一步深化利率市場化改革，透過增強市場競爭，完善房貸利率定價機制，允許存量房貸與全國新發放房貸利率偏離達到一定振幅時，借貸雙方可透過協商變更合約等方式調整加點振幅，引導存量房貸利率適時反映市場利率變化，降至全國新發放房貸平均利率水平附近。
權威專家認為，公告建立了存量房貸利率漸進有序調整的長效機制，如果未來新發放房貸利率繼續下降，當存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定振幅時，借款人仍可與銀行協商，申請將存量房貸利率調降至新發放房貸利率水平附近。這也有利於借款人進一步降低房貸利息支出，提升居民消費意願，也有助於穩定購房者預期，提振信心。
借貸雙方可以協商確定重定價周期，如何選擇
重定價周期是指浮動利率貸款合約中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔，由借貸雙方自主協商確定。
權威專家指出，過去較長一段時間，受制於商業銀行系統效能、風險管理水平等客觀條件，中長期貸款利率一般一年確定一次，個人住房貸款利率重定價周期也要求最短為1年。隨著商業銀行管理水平糊科技能力的提升，目前除房貸外的大部份浮動利率貸款都可由借貸雙方協商確定重定價周期。為提高貨幣政策傳導效率，中國人民銀行取消對個人住房貸款重定價周期最短為1年的行政性限制。
對於新簽訂的個人住房貸款合約，自11月1日起，可由借貸雙方自主協商重定價周期。重定價周期可為按年、按半年、按季度等。需要說明的是，在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。
對於存量房貸，在10月的批次調整階段，若一對一協商重定價周期，將嚴重影響批次調整進度，拖延借款人享受低利率的時間。因此，商業銀行應優先調整存量房貸利率的加點振幅，暫不調整重定價周期，使借款人盡早享受較低利率。自2024年11月1日起，符合條件的借款人在與商業銀行市場化協商調整房貸利率加點振幅的同時，也可協商調整重定價周期。
此外，為適應房地產市場供求關系的新變化，在批次調整和常態化調整階段，均不再區分首套、二套房（有房貸利率政策下限且區分首套、二套的城市除外），引導首套、二套存量房貸利率降至全國新發放房貸利率平均水平附近，減輕存量房貸借款人利息負擔。
北京商報記者 劉四紅
