寧早勿晚、靠前抓好政策落實，這是最近一周內中央政治局會議與中央經濟工作會議先後發出的重要部署，會議明確傳遞出2025年宏觀政策將繼續加碼和穩住樓市股市的強烈訊號。
剛剛過去的10月和11月，受益於系列政策推動，房地產真實需求持續釋放，商品房銷售數據實作單月同比大幅增長並轉正，12月房地產市場成交熱度基本維持此前兩月狀態，接下來關鍵的是明年一季度房地產市場的執行態勢，根據12月16日國家統計局釋出的1月至11月全國房地產市場基本情況數據，銷售、融資等多個指標繼續改善，但從全國房地產開發投資同比下降10.4%來看，銷售端的回暖，要完全傳導到投資端還需時間，還需進一步提振企業信心。目前，房地產開發活動仍然因為企業忙於去庫存而處在低位。
面對這些新情況，接下來的穩住和鞏固樓市止跌回升工作，存量政策和增量政策都還有很大的挖潛空間，尤其是金融政策、金融工具要因應時局及時創新調整。地方政府和企業都反映，希望金融發揮支持穩住樓市的主力軍作用，常態化開展多層次、多樣化融資對接活動，打破四平八穩的步子，推出更多專屬的金融服務方案，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，在支持民營房企發債融資、支持房企透過資本市場合理股權融資方面，也要切實緩解企業「融資難、融資貴」的問題。金融部門也要指導銀行機構結合實際，制定和落實盡職免責的具體實施細則，細化正負面清單和執行標準，對於房企出現階段性風險但專案符合貸款標準的，開展業務的分支機構和人員可根據盡職免責制度予以免責，在績效考核中應將相關因素予以合理剔除，切實將盡職免責制度傳達至基層機構和人員，讓他們無後顧之憂，拿得出魄力，推動政策落實到位。
經濟學和事實都證明，金融是經濟的血脈，資金是企業執行的「血液」，沒有「血液」企業就寸步難行。
一方面，金融機構需要洞察大勢在消費端把控政策新出台的時間和節奏，如進一步降準降息，對群眾呼籲適度降低住房按揭貸款及公積金貸款利率作出新回應。我們知道，一季度往往是房地產市場的淡季，但從近年情況看，出現了「小陽春」現象，這既有企業主動讓利促銷和新房創新設計方面的因素，但更多的還是政策釋放了利好所刺激，因此住房消費政策在靠前抓好上需要咬定目標加把勁。
一方面，審時度勢創新工具加大存量商品房收儲力度，雖然人民銀行此前為地方政府收儲存量商品房提供3000億元再貸款，但是在力度和效果有限的情況下，創新新的政策工具很有必要，我們在地方的調研中發現，地方政府和地方國企一方面囿於資金和算賬問題，一方面又擔心收儲商品房用作保障房租金回報率難以覆蓋再貸款成本問題，行動起來畏手畏腳躑躅不前，鑒於這種情況，可采取超常規政策，透過中央銀行和有關部門的規模化資金大力支持收購存量商品房，並且規模化資金要期限長、利率低。我們發現，人民銀行此前的保障房再貸款利率設定為1.75%，但是商業銀行向地方國企發放貸款時出於自身利率考慮而浮動，這也決定了地方平台公司在收儲保障房時需要考慮最低回報率，反觀租賃市場的租金回報率，目前大部份城市的租金回報率在2%左右，再考慮到後續專案的營運成本、改造成本等一系列資金投入，收益能否覆蓋成本投入是一個大大的問號。重視和運用正確的改革辦法，讓地方政府和平台公司卸下包袱，輕裝上陣，讓它們在商品房收儲用作保障房這件大事上能展開手腳，「以商促保」，進而「兩難自解」。這是可行的，也是應該的。
另一方面，切實要做好房地產「白名單」信貸資金審批後的及時落地。住房城鄉建設部大力推動的房地產融資「白名單」，實施將近一年取得了良好效果，現在可以進入決戰階段了。10月17日，住房城鄉建設部部長倪虹在國務院新聞辦公室舉行的新聞釋出會上宣布，年底前將「白名單」專案的信貸規模增加至4萬億元，將所有房地產合格專案都爭取納入「白名單」。這立即給市場傳遞了強信心的重大利好。截至11月末，全國「白名單」專案貸款審批透過金額已達到3.6萬億元。但是我們也要看到，這項工作橫向縱向涉及面廣，當前最關鍵的是對已審貸款要切實「應貸盡貸」，對資金撥付要真正「能早盡早」。一旦確定了的事，就是要動則必快，動則必成，「白名單」既關系紓困企業推動房屋交付風險進一步下降，又可以穩住價格重新啟用市場，促進房地產鏈條良性迴圈起來。如果落實行動跟不上決策部署，政策就會慢半拍，相互抵消。現在，一些房企因為流動性問題，不僅專案交付困難，還在不斷裁員，整個房地產上下遊企業也受到了嚴重拖欠賬款影響，已經出現一些知名建築企業因被拖欠工程款而不得不破產的事件，令人扼腕。
我們認為，在紓困企業這件事情上，地方政府同樣也要積極作為、主動作為，例如省級政府有責任幫助本省頭部民企降低債務負擔，必要時可以考慮入股。非凡時期，就是要用非凡之策，紓困企業也是有益地方，會給明年穩樓市工作增加更多的有利條件，反之，避難和見危不救不僅不符合有為政府的精神，還會影響地方經濟良性執行。
房地產穩，則經濟穩，這是一個發展常識。房地產市場企穩其實就是經濟企穩的前提，如果明年房地產市場整體企穩，5%左右的經濟增長就會是一個比較容易實作的目標，這個經濟目標對於實作「兩步走」戰略至關重要。而且，合理的經濟增速是實作高質素發展的前提和基礎，也是改善民生的基礎，因此，穩住樓市的含義不言自明，不可怠慢。
2025年，房地產供需兩端不僅還要發力，持續促進市場整體盡快實作止跌回穩，金融與財政政策也應更加進取，超常規支持企業融資，支持保交房。可以預見，需求端千方百計搞火了消費，供給端解放思想搞好了資源配置，資金端改革創新搞活了金融「活水」，消費者買房租房就暢通無阻、企業發展就無後顧之憂，穩住樓市也就水到渠成，房地產市場的未來發展就將回升向好，共贏發展的格局就會形成。
本文來源：中國房地產報，原文標題：【金融要深入發揮穩樓市的「活水」作用】
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