已二更
如今的地產行業悲觀一點說，現在就三類房企：已經不行了的、馬上要不行的、看著別人不行的。（活著的企業大相徑庭（穩健經營），不幸的企業各有各的si法。）
1）已經不行了的房企，像恒大、華夏幸福、藍光、佳兆業、泰禾、三盛等。si法不同：恒大的不行連皮帶哥都不敢相信，以為大而不倒。業績水分很大，以從業人員來看，不知道他8000億的銷售額哪來的，放眼全國一二線城市調研，極少能看到恒大樓盤，依托一些三四線的銷售撐起8000億銷售有點扯淡，19年之後我曾勸身邊的朋友盡量不要碰恒大的股票，不知道哪天爆*；多元化經營，恒大又是球、又是車，都是跟著宏（zheng）觀（zhi）政（zheng）策（que）走，哪個業務都不賺錢，嚴重拖累地產主業。
華夏幸福，si在產業地產重資產投入的經營模式，依靠強ZF關系勾地，住宅銷售回款補血產業前期投入；這種經營有兩個最大的bug，第一依靠強ZF關系本身就不可持續和復制，所以華夏幸福在華南和華東的擴充套件很失敗，無法形成有效勾地；第二，銷售市場下行期，住宅回款一旦出問題，前期重資產的投入對現金流的壓力巨大。所以不是這輪周期倒下，就是下輪周期倒下，時間問題。另外，華夏幸福的倒下還與平安的神操作有較大關系。本來華夏幸福透過平安輸血，透過經營調整有機會活下來，結果平安引入的南方團隊，拿的專案全是含大比例商辦的重資產專案，導致資產負債表更重了。佳兆業的倒下更多是流動性問題，旗下資產還是比較優質的，但是商辦專案和城市更新專案過多，現金流出問題了。藍光和泰禾這種就是典型的重資產擴張，投資的專案流動性出問題，債務偏重，民資背景，銷售市場下行必死。
2）馬上要不行的房企，像融信、中梁、中南、陽光城、富力等。這些企業要不就是地價款都支付不出來，要不就折價準備賣股權的，爆L也是遲早的事。今年春節前，估計大家會看到一場煙花爆竹表演！能熬過春節的房企我相信應該都是好樣的！
3）看著別人不行的企業，像央企的中海、保利、華潤等，國企的萬科、華發、越秀、首開等，民企的金地、龍湖等。這些企業有三個特點： 第一，投資較為穩健，有清晰的投資邏輯，投資更關註專案流動性和利潤；第二，財務穩健，杠桿率不高；第三，經營能力強，產品力突出； 當然，有個好爸爸（**背景）的企業還是占多數。土地市場，二三批次集中供地，中海、華潤、保利等大央企國企輪番唱戲，羨煞旁人！
其實，歷史總是驚人的相似，回顧地產行業前幾輪的調整，每次即使是頭部房企的倒下也都死在 杠桿率高、專案流動性 出問題。雖然地產行業依賴金融，但是加強財務管控和提升綜合經營能力終究是一個房地產企業應該面對的永恒主題。
看到很多朋友關心一些企業的最近情況，今天來二更：
1、金科商票逾期
1月27日，金科商票逾期拒付，已經延期數月，總部被砸、部份樓盤停工。
2022年年初，在一些房產群裏流露出金科打折賣房的訊息。據金科內部員工透露，目前金科的內部全款購房是6.3折，而且對管理層有強制性的購房要求。不僅如此還有公司的理財產品也要求強制性購買，每個人購買10萬元的理財產品，否則就離職。 2018年金科邁入千億門檻，2020年進入兩千億陣營， 金科這幾年的發展勢頭迅猛。2021年金科全年銷售目標1872.6億，同比減少350億元，僅完成全年目標約74%。
就在去年10月，筆者和碧桂園員工還參與了一次2天的金科行銷人對外培訓，然而最近的幾個月，關於金科的資訊還真是不少，負面傳聞一直不斷。
之前金科就釋出公告，擬發行8億超短期融資券，這個超短期融資券招募的資金，主要用途就是用來兌付本部到期的債務。
金科大樓外討薪供應商拉起橫幅，集體討薪，現場安保人員和討薪人員混成一團，場面一度失控。 現場討薪人員稱，金科的商票逾期拒付，一拖再拖，已經延期數月。
2、中梁賣物業
2月12日，中梁與碧桂園簽署轉讓物業公司的正式協定，中梁創始人楊劍把中梁物業（中梁百悅智佳服務有限公司）賣了。
中梁，93年起家溫州，號稱「小碧桂園」，以高周轉聞名業內，投資布局主要集中在二三線為主，20年剛躋身房企TOP20。
3、正榮預期債務違約
2月18日，正榮地產釋出公告，公司現有的內部資源無法解決於2022年3月即將到期的債務（包括於2022年3月5日需贖回的永續債）。資本市場的嗅覺還是敏銳的，2月10日，正榮美元債暴跌30個點； 2月11日，正榮地產和正榮服務崩盤，兩家港股上市公司的股價最高跌幅均超過80%；
4、世茂賣優質資產自救
今年2月，世茂地產被曝轉讓上海世茂深坑酒店（佘山世茂洲際酒店），評估價格22.5億元；該酒店在廢棄的采石礦坑壁上打造出全球首個建造在石坑內的自然生態酒店，曾被美國國家地理頻道【世界偉大工程巡禮】評為「世界十大建築奇跡」酒店，總建面6萬㎡、336間房，18年開業，19-21年的行銷收入基本在2.5-2.9億元之間，
屬於世茂非常核心的持有資產
。
5、平安不動產裁員
2月20日，據鳳凰網報道，平安不動產大裁員，不讓做住宅專案了。要求半年裁員50%，之後劃給信托或者挑一些人去壽險並全裁。
值得一提的是，平安不動產此前迎來一波管理層的變動。
1月26日，平安不動產有限公司釋出【董事長、董事、總經理及監事發生變動的公告】，正式宣布蔣達強出任平安不動產董事長。
按照公告資訊，現年64歲的魯貴卿因工作原因，不再擔任平安不動產第六屆董事會董事、董事長及法定代表人職務，由46歲的蔣達強接任公司董事長及公司法定代表人。
此外，公告還宣布，聘任唐本勝出任平安不動產總經理，蔣達強則不再擔任該職務；朱政堅因工作原因不再擔任公司聯席總經理職務；徐凱因工作調動原因辭去公司副總經理職務。平安不動產董事陳寧也因工作原因不再擔任平安不動產第六屆董事會董事，由蔣達強和李佩鋒出任公司董事。
6、建業、正弘裁員：
2月，河南本土房企建業地產集團組織架構調整，5級變3級，人員最佳化40%以上。
鄭州一向以資金穩健的正弘，也開始裁員，其投資拓展中心撤銷，僅僅剩下兩個人，處理前期投資的後續工作，其他條線設計、成本工程合並，各個城市公司合並50%。
相比其他優質企業，正弘做得比較溫情和有責任感：裁撤員工，基本上按照勞動法得到賠償！
7、鄭州名門變相裁員
2月14日，鄭州名門地產給員工「放假」2個半月，期間員工僅能獲取2000元最低保障收入。
8、福晟債務二次違約
2月10日，福建福晟集團未能按約定回購ABS產品「福晟1優B」，涉及本金4000萬。該產品本應於2021年2月10日到期，當時福晟無法按期償還，後多次協商後跟機構投資者達成約定展期一年後五折回購，如今展期已過，福晟二次違約。
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近期富力也傳出賣物業的訊息，比如中南年前就傳出訊息稱：中南要求6級以上的員工出30萬，幫助公司渡過難關。6級員工在中南置地內部為高級經理級別，屬於專案總以上員工。其實，其他像融創、融信等企業依然是面臨暴雷的危險…
後續持續更新，故事待續…
