目錄
一、地產投資機構面臨生死考驗
二、什麽樣的地產投資機構才能活下去
三、地產投資機構的業務轉型及業務策略調整
四、2022年的地產投資業務怎麽做
筆者按：
11月25日，深圳第三批集中供地落下帷幕，11宗土地中有9宗被本地國企競得（其中深地鐵競得5宗），兩家穩健型的本土民營房企各競得1宗。
11月25日，南京第三批集中供地收官，46宗涉宅用地中35宗底價成交，本地國企拿下了絕大多數地塊，民營房企拿地寥寥，而早在11月22日，南京土地市場網就釋出公告稱第三批次集中出讓61宗地塊中有15宗因故終止出讓（也即流拍）。
深圳與南京的土拍結果，基本代表著一線和二線城市第三批集中供地的走向。總的來說就是，地方性國企兜底拿地，踩線房企暫停拿地，地方性穩健型民營房企擇機拿地。市場預計接下來全國土地市場整體還是低溫執行，底價成交將成為普遍現象，地方國企與城投平台也將成為托市的主力。
當大部份民營房企都沒錢拿地，以民營房企為主要交易對手的地產非標投資機構就得跟著煎熬。與房企要活下去的情況一致，地產投資機構也面臨如何活下去的問題。
一、地產投資機構面臨生死考驗
自下半年以來，爆雷的房企越來越多，大部份地產私募機構都暫停了地產投資業務，一方面是地產基金產品從9月份就開始出現了基本備案不下來的問題，另一方面是越來越大的市場風險讓很多機構都膽戰心驚，甚至越來越多的機構陷入了迷茫之中。頭部的地產私募機構中，先前投的不少專案都出現了降價都無法賣掉的問題，即便是有一些銷售回款，現在也因監管賬戶被政府部門嚴控導致無法實作產品的結束，個別機構目前甚至全員做起了催收工作，而越來越多的機構則在心力交瘁地處理著爆雷的產品。
對於已經踩雷的信托和私募機構來說，目前的日子格外煎熬，爆雷產品底層的房企和專案能否自救尚無法判斷，日常的營運支出如何覆蓋卻先成為了影響生存的問題。信托機構還好，牌照的優勢放在那裏，如果還有國央企的股東背景，騰挪空間也始終存在。而對於大多數民營背景的信托或私募機構來說，一旦出現產品爆雷，投資人的不信任情緒一旦產生，今後的產品募集絕對是很大的問題，想翻身很難，想繼續做大做強則更難。事實上，自從幾家百強房企的財富端相繼爆雷後，地產投資機構全行業的離職潮、轉行潮也達到了歷史高點，剩下的機構還要撐多久，還能撐多久，目前都是未知數。
現在的市場情緒有多敏感，交易信任就有多脆弱。上周網傳的一家私募同行與一家百強房企的搶保險箱事件只是一個縮影，想想我們曾經也是幾十號人去外地的專案公司接收章證照，卻被一群當地的大哥直接轟了出來，所幸最後大家還是厚著臉皮握手言和、好聚好散。房地產行業已經進入了低容錯的時代，開發商拿錯一塊地，虧的就是幾億甚至幾十億，而專案幾年做下來順順利利的話利潤也才幾個點。地產投資機構也同樣進入了低容錯的階段，投錯一家開發商或者投錯一個專案，投資本金拿不回來，一夜會回到解放前，如果涉及資金募集的更有可能聲譽盡毀。
二、什麽樣的地產投資機構才能活下去
從2016年到現在，身邊從事地產投資業務的私募機構、P2P、金控平台、投資公司以及小貸、擔保、保理、融資租賃公司等地產投資機構死的死、散的散，留在市場上繼續操作業務的已越來越少。很多人問，到底什麽樣的地產投資機構才能真正適應市場需求，從這幾年的市場洗牌來看，我們覺得主要是以下兩類：
（一）在資產端有優勢的「投管型」機構
截至當前，市面上還能做地產投資業務的機構中，基本上都有房地產開發背景的股東或者有關聯的房地產業務板塊，這類機構即便遇到本息或本金收益的結束難問題，也有能力自己消化專案，因此在地產投資業務領域有很強的伸縮空間。同樣的，因為我們西政擅長的領域是城市更新，因此在城市更新專案的前融遇到結束問題時，我們還是有騰挪的余地，而對於普通招拍掛專案的前融結束困境，我們則更多的是透過對賭條件設定的強制拖售權來處理，實在無奈的情況下才會交由關聯方或合作方接手。
（二）在資金端有優勢的「強風控型」機構
從2016到2017年，跟地產相關的私募機構、金控平台、金交所的地產融資業務都如火如荼，最根本的原因還是房地產行業處於上行階段，房產的價格上漲能支撐投資人的收益要求，而一旦進入滯漲期或者下行期，底層資產根本無法支撐投資人的收益要求，因此融資產品遲早都會爆雷。舉個簡單的例子，一支不動產基金收購一棟商業物業，因經濟和房地產市場下行，基金存續期間租金收入僅能勉強維持日常營運支出，若基金結束階段的物業價值相比基金進入時基本沒有升值甚至已貶值，那基金的投資收益肯定會落空，如果是處置變現，則本金都不一定能被覆蓋。
我們註意到，不管是私募、小貸還是其他類別的機構，要麽是募集資金的來源有足夠優勢的，要麽是自有資金實力充足的，只要地產投資的邏輯以及風控掌握地足夠到位，在地產投資業務方面也能保持長足的發展。比如一些私募機構，只認強監管、強兜底，做的專案不求數量，只求專案的質素和投資的安全，因此很少產品爆雷的問題；再比如一些小貸等機構，投資的準入要求設得比較高，對抵押物的變現能力要求很高，抵押率卻設得很低，因此也不會面臨太多的風險。
自從越來越多的同行倒下後，我們越來越覺得，對於一家真正的有生命力的、積極進取的地產投資機構來說，「做大做強不如做久」，只要能堅守這個原則，穩中求進，任何時候都能穿越周期。
三、地產投資機構的業務轉型及業務策略調整
我們統計了很多同行的業務動向，發現情況並不樂觀，以下先看看一些機構反饋的情況：
1. 不少地產投資機構轉向了創投領域，不過卻發現創投行業的投資基本上都集中在頭部機構，普通機構根本就搶不到好的專案，能拿到的專案也因為長周期和收益的不確定性讓人望而生畏；還有一些機構轉向了二級市場（比如私募證券），真正進去後卻發現比房地產行業的風險還大。
2. 民營房企因銷售難、融資難失去拿地能力後，部份頭部地產私募機構積極地嘗試國央企的地產融資業務，但卻發現國央企提供的增信措施都非常弱，募集端的投資人接受度非常有限，另外國央企對非標融資的成本接受度還非常有限。除此之外，國央企與民營房企合作開發專案的融資層面，上述問題也同樣存在。
3. 一些地產投資機構將投向轉到產業地產後（比如對產業園的投資），發現落地效果遠不如住宅類快周轉產品的投資，一方面是周期過長，另一方面是好專案真的非常難找。
除上述投向的調整外，不少地產投資機構還在嘗試政府平台、學校、基建、不良等領域的投資，但事實證明，以上的投向都遠不如住宅地產類專案來得快捷和實在。
四、2022年的地產投資業務怎麽做
這幾個月以來，很多同行都問到我們明年的地產投資業務怎麽去做。其實目前的方向還很難看清，因為形勢並不明朗，大家也都還在觀望。因為市場層面預計要明年6月份才會到達底部，我們目前甚至已更加偏好短期的純債業務，對常規的1年期左右的地產前融業務則慎之又慎。簡單來說，開發商怕拿錯地，我們更怕投錯開發商或者投錯專案。房地產行業進入「低增長、低利潤、低預期、低容錯」的時代後，大家都得更加珍惜自己的羽毛，不然還真不知道誰會死在前面。
當然，就2022年的業務策略而言，我們覺得地方性的穩健型龍頭房企肯定是今後要關註的重點，這類房企在第二、第三批集中供地過程中的拿地也格外搶眼。我們認為，在針對高杠桿、高負債房企的市場出清過程中，地方性穩健型房企一定能更快地搶占當地市場份額，因為這類房企杠桿不高、風格穩健、拿地眼光更好，相比一些天花亂墜的百強房企也更容易讓我們看懂，因此投資層面的安全邊際更高。至於專案準入方面，今後能操作前融的專案大原則上必須得為現金流好的專案，比如我們目前比較偏好的就是位置好、地價低、銷售去化預計較為樂觀的住宅用地類專案，不過也要重點關註交易對手（開發商）的產品能力和管理能力的問題，畢竟一個專案幾年下來開發商就賺那麽幾個點的利潤，產品和管理能力跟不上的話，專案一旦做砸，我們前融資金分分鐘還是逃不過被套的結局。
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