作者 | 瓜片
編輯 | 劍書
智谷趨勢出品 | ID：zgtrend
互聯網上，長期流傳著一個謠言： 公攤面積是李嘉誠發明的。
因為這項「特殊貢獻」，李超人沒少挨唾沫星子。
但實際上，公攤面積是上世紀五六十年代，有香港另一個大佬 霍英東 搞出來的，後來被內地集體「抄作業」。李超人的代表作之一，是他曾經搞出了得房率「高」達40%的樓盤——長實元朗四季豪園，媒體稱之為「神坑盤」。
買房人苦公攤面積久矣！就連「公攤祖師爺」香港，2023年也徹底廢除了公攤面積。全球幾乎沒幾個國家保留，中國內地是其中之一。
好訊息是， 似乎一夜之間， 困擾我們近三十年的公攤面積， 就原地「消失」了，直接 結束歷史舞台 ！ 看看最新的樓市動向，你會發現一件神奇的事，中國新房齊齊捅破了100%實用率的天花板，直沖雲霄：
長沙，修訂了中央空調器材平台、飄（凸）窗、陽台面積的新規，綜合贈送面積最多可達到30%，實用率輕輕松松突破100%；
浙江紹興、溫州、金華、湖州等地，推出空中花園綠化陽台、小區景觀綠化亭廊、開放式風雨連廊等不計容積率，挑高客廳只算單層面積，理論上 得房率可以達到100%，高的甚至能達到120% 。
最炸裂的是廣州，新出讓的地塊天河南方面粉廠出了新規，陽台占比可以達到建築面積的30%，而且只算一半面積， 實用率有可能直接幹到逆天的130%！
很多人還沒意識到，地方這些動作對樓市沖擊多大，公攤面積，名存實亡。
為什麽地方突然集體動手，不惜修改政策規定，也要給開發商讓利，鼓動買房人下場？
為什麽新房的得房率不斷突破上限，直接幹翻了公攤面積，二手房卻紋絲不動，被牢牢鎖死？
這一場樓市調控的共謀，事關土地財政、房價復蘇，讓許多買房人雀躍歡呼的同時，也給無數急於賣房的二手業主，送上一次無聲的暴擊，讓人瑟瑟發抖。
新房實用率，是怎麽一步步沖破天際的？就拿廣州來說。
前幾天，廣州天河南方面粉廠地塊的規劃流出，原文是這樣的：
住宅建築的半開敞空間 水乎 投影面積 之和不超過住宅套內（含半開敞空間水平投影面積）建築面積30%的，按其水平投影面積一半計算容積率建築面積。
簡單地說， 陽台占比可以達到建築面積的30%，而且只算一半面積。 贈送面積，一下飆升！
來源：網絡
要知道，得房率達到100%或以上，就相當於公攤面積「消失」了。
實際上，廣州去年11月就已經出台新規，把陽台占比從15%提高到20%。自那之後，使用率100%已經成了廣州新樓盤的標配，很多樓盤達到110%， 甚至有「 卷王 」專案， 號稱使用率超過了120%。
而按照最新規定，南方面粉廠的使用率最高有可能拉到130%，再次突破「天花板」。 這意味著， 一套建築面積100平的房子，使用面積可以達到130平！
買房人笑了，但這樣一來，對二手房就造成了巨大的碾壓性優勢，二手業主要哭了。
要知道，現有的二手房就連樓梯樓，也只能做到90%，電梯洋房在80%左右。超高層豪宅的得房率甚至只有60%左右。
按照廣州的新規，可能會出現下面這一幕：
80平的小戶型，能住出100平的感覺 ，「小三房」變「小四房」
100平的房子，居住體感約等於前些年160多平的房子
140平的多娃家庭改善房，使用率直逼200平豪宅
……
事實上，不只是廣州這麽幹，這兩年 全國各地都在 瘋狂拉升新房的實用率。
第一種途徑是「做加法」，提高贈送面積。比如，2024修訂版【深圳市建築設計規則】，就把可不計入建築面積的凸窗進深由0.6米增加至0.8米，並且允許陽台進深超過2.4米。
如此一來，飄窗面積將可加大一圈，陽台也能做得更大，相當於「全贈送」「半贈送」的面積都擴大了。
第二種途徑是「做減法」，把一些建築部位移出公攤名單，不計入容積率。
比如上文提到的長沙，就明確中央空調器材平台和分體式空調外機擱板可同時設定，不大於4.0平方米/戶的器材平台不計入容積率和建築面積等。再加上對飄（凸）窗、陽台面積的讓步，新規後的綜合贈送面積最多可達到建築面積的30%， 使用率輕輕松松超過100%。
浙江紹興、溫州、金華、湖州等地新規，也是類似，最高可以把實用率拉升到120%。
為什麽新房得房率，會出現這樣一股飆升的狂潮？
要知道，在同樣容積率的情況下，這相當於是地方給開發商「讓利」了。如果新房「加量不加價」，就等於是變相降價，無形中提升了新房的競爭力。
這麽做的直接原因，就是要提升新房的競爭力，對抗廣大二手房業主的「拋盤」沖動，穩定市場。
當下，樓市處於下行周期。
在很多核心二線城市，大量二手房憑著價格低、現樓交付的優勢，在成交上吊打新房。
今年年初，國家統計局數據則顯示， 70個大中城市二手房成交量已經超過了新房的成交量 。 甚至很多原本在看新房的客戶，也跑去買了二手房。
貝殼的二季度財報也顯示，存量房（二手房）業務凈收入73%，增長14.3%，是凈收入增長的主要貢獻者。
到頭來，開發商傻眼了：
沒想到，打敗自己的不是同行，而是二手房業主！
地方也急了，開發商的去庫存不理想，哪有資金繼續拿地？土地市場空前承壓——
北京：上半年 賣地 732.36億， 同比下降15%
上海：上半年 賣地 415.96億， 同比下降20%
廣州： 上半年賣地 64.78億， 同比下降85%
深圳： 上半年賣地 51.79億， 同比下降75.5%
杭州： 上半年賣地 590.9億， 同比下降38%
南京： 上半年賣地 109億， 同比下降67.8%
成都： 上半年賣地 211億， 同比下降37%
蘇州： 上半年賣地 70.5億， 同比下降80%
……
這是一場無差別的寒潮。據中指研 究院統計，上半年全國300城土地出讓金規模同比下降44.3%。
來源：中指研究院
所以，得房率優勢說白了，就是地方給新房「定向開掛」，更小的面積，獲得更多的使用空間，爭奪買房人。
畢竟，距離年底僅剩4個月，無比需要一個大利好，讓沈寂的土地市場熱起來。就在8月，廣州釋出了第三批供地清單，一口氣拿出50宗涉宅用地，轟炸市場。
一邊要穩樓市，一邊又要拼命賣地，地方的平衡術，太難了。
公攤面積的「消失」，誰是贏家？ 最大獲益者，當然是正準備買房的人。
同樣的價格，卻能獲得更多使用面積，相當於變相降價，「等等黨」這次又贏麻了！
最受傷的，則是 二手房業主， 尤其是正在賣房的這一批。
樓齡比人家老，產品又過時，本想靠「性價比」殺出一條血路，結果使用率直接被吊打，房子還怎麽賣？
新規一出，好比一記晴天霹靂，炸在頭上。房子砸手裏的風險，又上升了。
俗話說， 早買享紅利，晚買享優惠，中間買的成為代價。 樓市真的給所有人，都好好上了一次投資課。
不過，地方也許需要關註， 二手房業主「受傷」，很可能會影響到樓市的迴圈。畢竟，現在市場上的一大批買房人，同時也是賣房的業主。
貝殼去年調研發現，近年來，全國年均300-400萬家庭換房。 一二線城市新房市場的很大一部份購買力，來自於「賣舊買新」 ，也就是改善型購房 。
其中，一線城市更是平均高達53%！南京、天津、合肥、成都「賣舊買新」對新房市場的貢獻，也超過30%。
從已開發國家經驗來看，樓市運轉，同樣依靠源源不斷的「以舊換新」。
比如老美，早在上世紀70年代，人均住房面積已超過60平方米，但過去50年來，房地產銷售仍保持年均500萬套的水平。
他們換房的原因，主要就是追求更好、更新的住房。
如果 賣不掉手頭上的舊房子，何來資金和底氣買新房子？ 樓市調控的決策者，需要深思。
對廣大的業主們來說，這場「背刺」也再次敲響了一次警鐘：
房子也是商品，而商品是有 「 保質期 」 、會過時的。
當電梯成為標配的時候，樓梯房過時了；
當花園小區越來越常見的時候，單體樓過時了；
當低密度社區流行的時候，高密度超高層也就過時了；
當新城CBD興起的時候，老城區也就過時了……
就像上世紀90年代的廣州，有錢人住在越秀淘金一帶的電梯高層住宅。 而現在，那些房子大多已經老舊不堪，有的甚至淪為出租屋。
當廣州樓市的天花板已經觸碰到了30萬/平，上一代「豪宅區」的價格還在4-6萬/平徘徊。
這樣「新人笑，舊人哭」的故事，還將不斷發生。
事實上，以公攤面積「消失」為標誌，國內商品房很可能再次掀起一次「換代」的大潮。
樓市發展到現在，已經歷了至少三次更新叠代。第一代住宅是2000年以前的老公房，現在的老破小。第二代住宅是2000年代的樓梯樓。第三代住宅是2010年代的電梯房。
如今， 新一代住宅， 正在如雨後春筍般湧現。
今年5月，濟南首個整盤的「第四代住宅」亮相，現場火爆。其又被稱為「立體生態住宅」或「城市森林花園住宅」，其主要特征是：
把地面的庭院置於高層建築，每層住戶都擁有公共院落和獨立花園。
來源：海報新聞
這裏頭最重要的是，空中花園面積不計入容積率和產權面積，屬於贈送的標配。
據海報新聞，截至2024年3月， 全國已有24個省份試點上線「第四代住宅」， 遍地 開花， 今後還會越來越多。
樓市已經告別了野蠻生長，市場需求倒逼住宅品質升級，這當然是好事。
對每一個房產擁有者來說：
如果不想被市場淘汰，保持資產優質內容，恐怕不得不註意適時換房，跟上時代的腳步。
