今天下午，市場突然傳出一個爆炸性傳聞， 北京正在考慮一項計劃，即讓全國各地的地方政府購買尚未售出的存量住房，該方案可能會讓銀行提供貸款 。
受此傳言影響，今天地產板塊大振幅上漲，漲幅榜前七中有六個是地產板塊，說明市場相信這個傳聞。
收購國內所有存量房源可是一個大事，根據易居研究院最新釋出的【2024年1月中國百城庫存報告】顯示，1月份，百城新建商品住宅庫存規模為50255萬平方米，就算這些庫存住宅平均售價是5000/平，那收購所有住宅的價格也需要2.5萬億，將成為國內拯救樓市最大政策，直接能顛覆國內樓市現狀。
01可能性高嗎？
看到這個傳聞的時候，我的第一想法跟各位一樣，這種大規模的救市政策，可能性高嗎？真的有效嗎？有必要嗎？為什麽不讓樓市價格繼續下跌？真的會實施嗎？
據我研究，這個傳聞可行性很高，最終極有可能這般實施，並且會就在今年開始實施。
先說實施方法，其實很簡單，就是由各個地方政府出面，組建一個類似於租賃住房的機構，城投公司註資，市場化營運，把所有的公租房源、廉租房源都打包註入到這個公司，然後再用這些資產去向銀行貸款，獲取到的貸款資金再拿來購買市場中未出售的新房。
購買了新房之後再用新房去銀行抵押貸款，以此實作不用買房——貸款——買房之間的迴圈。
這種方法可謂是一舉多得，對於開發商而言，賣不出去的新房能瞬間全部賣出，解決資金流占用問題，盡管利潤少了一些甚至虧本賣出，總比被套死要好；
對於地方政府而言，自己根本沒怎麽出錢就穩住了樓市，基本上所有動用的資本全都來自銀行，出資100億可能就能支撐起整個地方樓市；
對於銀行而言，在政府擔保下放出去那麽多貸款，正好解決了當下貸款不足的問題，大喜；
對於有房一族的人來說，最怕的就是新房價格跳水，導致二手房市場跟隨踩踏，引發價格暴跌，此舉能讓政府穩住了樓市，守住了手中的資產價格，保住中國過去幾十年創造的最大財富。
至於地方政府買過來的房源，全部都可以用於公租房、廉住房或者人才租房，本來毫無收益且賣不出去的房源，還能出租賺一點房租，流通於市場，解決人們的住房問題。
無論從哪個維度來看，這種操作手法的價值都很大。並且值得註意的是，這種傳聞並非電洞來風，而是早就有相關政策的引導。
首先，當下樓市最大主題就是——去庫存。4月30日，中央政治局召開會議，會議指出：要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待， 統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房的政策措施 ，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質素發展。
你隨便去搜各個地方的樓市政策，都能看到各類去庫存的字樣，清空庫存絕對成為當下最最重要的樓市政策，為了去庫存，很多地方已經完全暫停了土拍供應，這個時候如果你所在城市還在進行土拍，那那個地塊一定是核心地塊，現在都有開發商願意付費。
在大背景和大政策已經形成去庫存氛圍之後，由地方和國企入場加速去庫存，直接買庫存房然後投入市場租賃，就變得合情合理，中途沒有任何輿論、政策和資金方面的阻力。
央行去年1月曾推出總額1000億元租賃住房貸款支持計劃，引導工農中建等七家全國性金融機構在2023年底前向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津八個試點城市發放租賃住房購房貸款，以減少存量閑置房、擴大租賃住房供應。
所以這個傳聞已經是有背景、有方法、有案例、有價值，可行性極高，真的很有可能落地。
02風險在哪裏？
所有政策都有兩面性，有利自然有弊，上面我說了這麽一大堆優點，為何上面遲遲不開始實施，如此審慎呢？最主要的原因可能是房價還沒有跌到位。
假如你是操盤手，你想穩住一個地方的房價，最怕的是什麽？
那毫無疑問是踩踏效應太強，你的資金流不夠，撐不住這個盤啊，比如你在房價2萬一平的時候入場，結果市場拋壓太重，跌至1萬甚至更低，你又沒錢了，怎麽辦？貨全都爛在手中，徹底崩盤。
所以就算是國家隊要入場撐樓市的盤，也需要價格跌到合適的位置，拋壓不要太嚴重的時候。因為官方只是希望樓市不要過度下跌，不要猛跌，而不是一點不跌。
寫到這裏的時候我怎麽感覺救樓市的盤跟救股市一樣啊，2015年救股市的時候也是等跌到3500點左右之後才開始入場的，所以就算要購買存量房源，也會等新房再跌一跌，至少跌到2018年以前的價格再下手。
當前新房市場還沒有跌夠，二手房市場已經跌到位了，所以政府已經在出手購買市場流通的二手房。
不知道各位註意到沒有，到目前為止， 全國已經有超過50個城市開始「以舊換新」購房 ，簡單來說就是由國有平台直接買走你手中的二手房，然後你再買國有平台手中有的房源，實作快速賣出+買入。
這其中最大的亮點是國有平台直接買了你的房源，這比到二手市場去賣房快得多，由國企撐盤，不用到二手房市場踩踏，這其實是國家隊已經開始入場支撐二手房的房源了，就相當於你賣房的最低價一定不會低於國企收購價，否則不如賣給國企。
當前制約這種「以舊換新」模式的最大阻力就是新房房源不夠多，賣了手中的房源後可選項不多，如果此時這個平台再大力收購了市場中流通的存量新房，那以舊換新的可選項就大了，既加速了新房的去化，又加速了老房的出手，整個地產市場就活過來了。
03未來會如何？
我知道當前很多人的呼聲是不要救樓市，就讓它跌，給我跌到1000一平，一個不值錢的東西，最好跌到500一平白菜價，讓天下人人都能買房。
實際上這是根本不可能的事，這個社會的執行規律就不是為了讓你變得更輕松，社會是一個機器，想要這個機器執行得更快，走上世界前列，機器內部的零件就得繼續努力，躺平的人多了，別說進步，就連養老都無法實作。而且社會本來就是一個資源競爭的過程，教育資源、醫療資源、社會資源都是有限的，不用一個東西吊起你的欲望，你還怎麽賣命工作呢！
所以美國的股市、日本的匯市和中國的樓市，都是三個必須守住的東西。
看住建局最新公布了樓市銷量數據，本來2023年已經是連續下滑了，結果進入2024之後更是斷崖式下滑，這直接大振幅拖累經濟，社融數據都開始下滑，成為GDP的最大拖累項。
可能很多人要說中國的房已經嚴重飽和，存量房源太高了，根本沒有多少人會再買房。
實際上這又是一個誤解，中國房源雖多，但大多都是剛需用房，根據澤平宏觀數據顯示，中國人均住房面積不到40平，與已開發國家還有較大差距，目前只能說大多數人都有房，還不能算是大家都住上了好房。這個點各位可以多看看周邊的朋友鄰居就知道了，你身邊大多數人住的房是143平以上還是以下？至少從我的主觀感受來看，中國的人均住房面積確實還有很大提升空間，樓市仍能進一步發展。
最後還有人說，中國人的錢都用來買房啦，兜裏已經被掏空，沒錢買房啦！
實際上這又是一大誤解，怎麽沒錢，把手裏現有的剛需房賣了，不就有買改善房的錢了嗎？你看最近力推的以舊換新，為什麽是以舊換新而不是直接接盤你的房源讓你出手？
這不是明擺著不可能讓你跑路嗎？只能是從小房換大房，背更大的房貸，繼續為樓市發光發熱，是絕對不可能讓你高位離場直接下鄉躺平享受的。至於那些政府接盤的剛需房，以後就拿來租賃給年輕人就好了，降低租房成本，也是社會的一大進步。
所以出真金白銀救樓市，已經不是一個要不要的問題，而是上面已經開始實施救市，隨著時間的推移，救市力度會越來越大，目前是救二手房，估計下半年就會輪到新房市場了。
然後就是救市時間的問題，參考股市的救市，我認為樓市的走勢會和2015年股市很像，就是政府第一圈大規模入市之後，樓市短暫反彈後還有一輪下跌，經歷兩輪下跌之後才能徹底穩住，目前市場還處於第一圈下跌之中，想買房的朋友可以多等等，最快也得明年下半年再出手了。
