「房屋养老金」的消息，这几天闹得沸沸扬扬。
8月23日，住建部提出了「房屋体检、房屋养老金和房屋保险」三个新制度，并在上海等22个城市试行。
这三个名词抛出来之后，大伙都蒙圈了。
有人说，平时自己都舍不得体检，哪有闲钱给房子体检？
有人说，自己的养老金都没交，又要给房子交养老金了？
网传的一份「房屋养老金的收费标准」，更是搞得人心惶惶。
大家为什么这么关心这个「房屋养老金」，根本原因就是怕加重自己的经济负担。
面对群众的疑问，今天住建部官媒发声：房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱。
文章说，「个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，每位购房者买房时都缴纳了5-8%的房屋维修基金。」
但这个基金在未来依旧不够，需要未雨绸缪、防患于未然，所以需要建立房屋养老金的公共账户。
既然官方解释了，不需要居民多出钱，这当然是好事。相当于个人账户的钱，加上公共账户的钱，共同来为房屋养老。
但问题来了，公共账户的钱从哪来呢？
专家解读说，政府可以通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、原公房出售资金等多渠道归集。
理论上这样没问题，但现在楼市比较低迷，很多地方财政本就入不敷出，再拿出一笔钱来补贴房屋养老金，似乎不太现实。
毕竟，随着现存商品房逐步老化，房屋养老金所需的金额是海量的，不可能一直依靠政府补贴，最终肯定还是要商业化来运作。
因此，长期来看，这笔费用还是要由开发商来承担。
而作为大自然的搬运工，开放商只有一种思路——羊毛出在羊身上。
在毛利率不变的情况下，大概率还是会抬高房价，最终由购房者买单。
所以现在搞房屋养老金统筹账户，就要把个人账户的钱，也就是房屋维修基金，先给盘活了。
数据显示，全国住宅专项维修基金总额结余已经超过1万亿元。
房屋维修基金这笔钱如何用，一直是个很麻烦的事。有的被物业挪用了，有的沉淀在那里不起作用。
这个钱有个大bug，名义上是全体业主所有，实际却掌握在物业手中。名义上是所有业主共同负责，实质上所有人都负不了责。
现在建立住房养老金统筹账户，把个人缴纳这部分住房维修基金转移进去，相当于这部分钱从物业手里转移到了国家手里，可以统筹使用。
当然对所有统筹使用的资金来讲，如何做到公平和效率，才是关键。
这就涉及到另一个关键问题了，为什么在这个时候提出「住房养老金制度」？
原因是有些老房子真的到了需要「养老」的时候了。
这些老房子大多在商品房出现之前，很多都是单位分的，也不存在缴纳维修基金的情况。
房屋维修基金从1998年开始征收，按购房款的2%比例缴纳，2004年缴纳标准变为房屋造价的5%至8%。
满打满算，房屋维修基金才收了20多年，而20年的商品房还没到必须养老的地步。
所以，那些之前分出去的房子，才是目前最需要维修、又最缺钱维修的，这才是问题的关键。
现在房屋养老金就是要解决这个问题。
目前全国住宅专项维修基金总额结余已经超过1万亿元，大多都是暂时用不上的钱，财政再配套公共账户统筹使用，这就是宏观调控。
但这个统筹使用，是否是把后来买商品房的人缴纳的维修基金，去补前面没缴纳的人的亏空？
这是个核心问题。
如果是这样的话，那么个人养老金的困局同样会出现在住房养老金上。
即前面的人既享受了分房子，低价格和房地产增值过程中的利好，还可以用后来人缴纳的钱，来维修自己分来的房子。
而后面的人既要承担更高的购房成本、更多的维修基金，钱还要拿去修老房子。
这种担忧不是空穴来凤，因为我们在个人养老金上，已经经历过「视同缴纳」的遗留问题。
希望住房养老金不要开这个口子，让每个购房者缴纳的维修基金能用在自己的房子上。
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