经过了一年的救市政策，变数反而更小了，真正有利于刺激楼市的政策，不约而同的几乎都指向金融扶持，鼓励大家买房子的方法无外乎让潜在购房者多借钱，更容易借钱。
什么叫房住不炒？就是让房地产逐渐回归到居住属性，那么一定要给刚性需求一个定义，人均60？人均80？或者一个家庭一套房，两套房之类的。超过的需求就是投资类需求，就会增加房地产的金融属性，就要因为非必要需求而承担更高的信贷成本、税收成本。现实呢？没啥持有成本，反而造了一批不劳而获的人、财富不会凭空产生，有人负债就有人变富，人有负重前行就有人岁月静好。
金融属性强表现在居民买房非常依靠杠杆，之前的双杠杆模型老读者应该很熟悉，第一个杠杆是居民首付和撬动房价的杠杆，第二个杠杆是流通部分房价变动与整个存量房地产市值的杠杆。其实居民手里储蓄用来买房的并不多，最多也就几十万亿，而整个房地产的市值约400多万亿，就是双杠杆撬动的。
那么双杠杆是会反噬的，假设流量部分房价下跌30%，首先购房者算上利息以后，3成首付的房地产纯纯的是一个负资产，交的税也不会给你返还，这是第一个杠杆的反噬。同时整个以房地产为锚的资产估值和信贷都将受到冲击，带来社会财富幻觉的消失，比如日本房地产泡沫的损失高达1500万亿日元，约等于当时日本3年的GDP总和。债务支撑的繁荣也湮灭在债务的反噬里面，但人们很少从历史中学到什么，总觉得自己可以逃脱资产泡沫的出清，觉得政策可以人定胜天。
从双杠杆模型也能得到稳定房价的办法，当然可能只是短期的：
1）降低购房的首付比例
比如市场只有10万块可以用来购房，100万的房子按照3成首付，无法达成交易， 那么市场供需关系就会导致价格下跌到居民可以承担的范围 ，当然我们不是市场经济，政策是什么都想管的，所以结果就是除了疯狂扩张的房企以外，就是正常的房企也会因为限跌无法出清房子，逐渐陷入现金流危机。这也不是办法啊，房企挤爆了，再多出几十万套的烂尾楼盘，对市场信心的冲击更大。
还有一个办法就是降低首付比例，原来需要30万撬动的资产，只要把首付降低到10%，10万加90万贷款就可以完成对于资产的撬动。风险呢？当然是未来的了，涨价去库存不也是那生育率和现在的房企暴雷换的么，很多人不是很自豪比烂么，这不就是延缓资产泡沫崩溃的方法么，只是代价么，也不低。90万贷款30年来还，比70万同样的利率，等额本金和4.1%的利率，每月多还1000块左右，他都10%首付了，每月还能多挤出来这么多钱来还贷吗？这就是次贷危机中，击鼓传花的典型代表。明天？谁在乎呢。
2）认贷不认房与认房不认贷
现在除了一线城市，很多城市是没有认房不认贷的，只要结清贷款，二套房就还能享受首套房的待遇，其实就是为了吸引投资者，哪个刚需买了房子一点贷款没有？针对的群体都是不止一套房的，但这些群体不会那么愚蠢，买涨不买跌，利率虽然可以做到4.0%，但你房子可不是前十几年的年涨幅，利率再低也无利可图，就看有钱人愿意不愿意接盘了。
认房不认贷和认贷不认房搞混乱了，经评论区的提醒，是有利于改善群体的，可以用于放松贷款条件，有利于挖掘卖了房子以后还有买房意愿的群体，相比来说是有利于刚需买房的。
3）旧改
旧改对于房地产价格最大的影响就是拆迁部分，而且必须是货币化棚改，才能人为制造大量的手握巨款的群体冲入需求市场。现在不管哪方面的解读，除了房产中介，都还是很谨慎客观的。 改字可能大于拆字 ，并不会对供需市场有太大的影响，且改了总不能刚花完钱就拆，反而降低了未来大规模货币化棚改的可能。即便市场化运作，盯上的也是改后的租金溢价，很难冲击到现在的房地产买卖市场。
总结起来，用门槛较低的次级贷款，换的短期的房价企稳，双杠杆模型上来看是可行的，但代价也是显著的，首付需要降低到10~20%的群体，如何确保未来30年的稳定还款呢？这不叫维持房地产的价格企稳，这是拿未来更大的风险换短期的价格稳定，注意不是上涨，而是不要出现崩盘，就和涨价去库存一样，创造了更大的窟窿，更多的烂尾、更低的生育率、更大的金融风险，到底值不值呢？对于购房者来说，量力而行，降低首付不降房价意味着未来的利息更高，还款压力更大，虽然比前几年的群体利率低得多，但存量贷款也高啊，一旦签了字，就要在别人的规则下玩游戏，广西的烂尾楼业主和银行的纠纷就是活生生的例子。
最后，不给年轻人留后路的经济体，韩国算一个，无非是发展较早，是一个非常值得研究的模版，也没有哪个经济体靠炒房炒出竞争力的，更多的案例表明房地产泡沫只会是负担。
