【4月14日的更新】
感谢
@chenqin
老师对售租比数据取值范围的建议,我们前后各去除了2%之后,那些比较奇葩的售租比超过2000的值(估计是挂牌价错误或单位宿舍之类的)被剔除出去了。相应的部分图纸也进行了更新,其中那张散点图的趋势变得更为明显,售租比离散区从距市中心20km处即显现了出来。
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【4月12日的原文】
最近一直和一位师兄在研究上海的房价,有点初步的结果,拿出来跟大家讨论一下。内容有点长,先说结论吧:
就上海而言,观察所谓「房价泡沫」的问题,
房屋租售比在空间上的离散程度
(而非其数值)有可能是一个更好的视角。
具体内容如下:
房屋租售比是什么?一般而言,「房屋租售比」= 「每平方米建筑面积的月租金」/ 「每平方米建筑面积的房价」。但为了便于理解,我们可以把这个概念颠倒一下,转变为「
房屋售租比
」。
倒过来,「房屋售租比」=「每平方米建筑面积的房价」/「每平方米建筑面积的月租金」,其含义可以简单理解为:「
在保持当前的房价和租金条件不变的情况下,完全收回投资需要多少个月
」。
一般而言,按照国际经验,在一个房产运行情况良好的区域,应该可以在200-300个月内完全回收投资。如果少于200个月(17年)就能收回投资,说明这个地区有较高的投资价值;如果一个地区需要高于300个月(25年),比如1200个月(100年)才能回收投资,则说明该地区有潜在的房产泡沫风险。
200~300个月的安全区间,这是怎么算出来的呢?
简单举个例子吧,我准备投资一套房产,不想占用太多现金流,怎么办?付个首付,问银行贷款呗,能贷多少贷多少,大不了租金全部用来还按揭。好的没问题,这样的话,假如房价和租金均保持不变,租金也必须能够跑赢贷款利率才行。所以,一般国际上所认为的合理的租售比本质上是一个与贷款利率挂钩的指标。
以上海为例,现行贷款利率差不多算是6%吧(新政前后有高有低),那么按照这套租金跑赢贷款利率的逻辑,合理的售租比应该是多少呢?粗算一下,就是差不多200个月。
那么,上海有多少房子的售租比能达到200呢?
我们搜集了上海4月份的37000余套住房的租金数据和34000余套住房的房价数据,并按照小区(约12000个)进行了匹配,将每一个小区的租售比汇总到了每一平方公里的城市空间当中,并以200个月为分界值制作出下图: