抛开城市说行业，都是耍流氓，所以我劝西安地产人别卷了，8条房地产行业新赛道机会多
2021年12月23日，西安第三批集中土拍结束：总计成交13宗1022.048亩开发用地，土地出让收入合计74.49亿元。其中居住用地12宗合计661.603亩，均按照「限房价、定品质、竞地价」的房地联动机制出让。
从价格方面看，此次成交的土地均底价成交，居住用地楼面价最高为曲江大明宫的10930元/㎡,该宗地未来毛坯售价为25014元/㎡。
2022年6月，西安首批集中土拍结束：首轮工地三个批次共挂牌成交23宗居住用地，居住用地土地面积合计1635.375亩，土地出让收入共计244.665亿元。最大宗地块GX3-35-1-2由中建东孚华西公司摘得，挂牌起始价298400万元，最高限价343100万元，成交金额298400万元，楼面地价7301元/㎡。中建东孚投资发展有限公司成立于2008年5月，是中建八局旗下从事城市综合开发服务业务的全资子公司，总部位于上海市。在西安开发的项目有中建·群贤汇、中建·群星汇、中建·国熙台、中建·昆明澜庭、中建·锦绣天地。
两年了，基本都是国企占主导地位，民营地产拣点边角料地块。
例如今年陕北起家的民企泰发祥拿了长安区常宁新区77.681亩低密地块，西安迪维诺置业拿了阎良航空基地59.793亩土地。
今年10月，国企举债拿地被叫停了。
2022年10月8日，财政部发布【财政部关于加强「三公」经费管理严控一般性支出的通知】【 财预（2022）126号 】，该文件出台时间为2022年9月24日。
文件中明令禁止不得举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。但不是不准国企购地，而是禁止以此方式虚增地方财政收入，目的是抑制地方政府在经济下行，财政收入不足的情况下，虚增收入的冲动，以防范地方金融风险。
以无锡为例，2022年第三季度结束，无锡在当时的土拍中地方国资拿地金额占比降到了33%，而前三批集中供地的成交结果中当地国资拿地金额的占比分别为92%、55%和89%，从表面看上去无锡的国资已大幅缩减托市拿地。但实际上是地方国资与民营房企联合拿地，比如一些地方国资与民营房企共同成立的拿地主体（项目公司）中民营房企只占股1%，城投占股99%，拿地资金仍主要出自地方国企城投平台。
于是，各种段子出来了：
某些烂尾品牌项目总被当地主管单位喊过去：「你不是没钱嘛，还能在***继续拿地，赶紧复工交房」。
项目总苦哈哈的说：「领导，是这么回事…，我们这个项目...所以...。」
「去去去，赶紧复工。」…
于是，越来越多的地方国企（尤其是城投平台）向民营房企发出了合作邀请，大家各自发挥优势：小老弟，我看你代建就做的挺好的嘛，你就干这块业务吧。
某品质型品牌开发商略带自豪的讲到：「我们团队通过成本控制、差异化竞争….最后在行业内做到1%-2%的净利润水平。」
我到楼下买水果的时候问问了买水果的阿姨：「水果利润高啊，能有20%吧？」
阿姨鄙视的看我：「你当这是卖白菜啊，最少也是30%。」
好吧，代建模式居然开始成为新赛道了。
也不难理解，开发商做代建就是变成「大包工头」：
1、代建主要提供服务，并不负责投资，杠杆比较低，不用额外增加高利息的负债。
2、当前环境下，业务比较稳定，不用被政策调整搞的应对不暇。
3、利润还行，肯定比卖白菜强。再怎么说同等条件下，民企的成本控制肯定优于国企。
4、没有那么多营销费用，也不需要那么多人，管理成本低，裁员一半后好多老板发现公司居然盈利了。
另一个新赛道就是城市更新。
从当前行情来看，一线城市土地招拍挂正式成为央企、地方国企的游戏，民企逐步退场，马太效规模优先的三大优势下，头部企业优势得到反复累积加强，市场会一直洗牌...对房企有三道红线，对银行有指导价，对消费者有限售、限价、限贷和未来的房产税，再加上融资难度的不断增加，民营房企的试错成本也越来越高。
怕「拿不到项目」，更怕「拿错项目」，最怕「卖不动项目」,真的太难了。随着我国房地产市场进入存量时代，城市土地红利逐渐消失，城市更新作为未来发展的第二曲线。
我个人认为对于有产业聚集和运营经验的民营房地产商来说，肯定是优于代建。
这几年在西安做城市更新业务，快花出去1个小目标了，睁开眼睛就是「投资回报率、单位坪效、成本控制」，也就非常非常关注西安城市更新规模和发展。
截至2020年，我国共有老旧小区近17万个，总面积40亿平方米，若全部改造将涉及超过4200万户居民，投资总额近5万亿。
以陕西为例，2022年1月19日上午，陕西省省长赵一德在陕西省十三届人大六次会议代表省政府向大会做政府工作报告。报告提出，2022年将改造城镇老旧小区 2192个；建设保障性租赁住房8.8万套（间），更好满足购房者的合理住房需求。
房地产百强企业的前50强在城市更新赛道的布局更多在深圳、广州、佛山、东莞、上海、南京、苏州等很多城市，城市更新仍然是一个获取土地资源的重要方式，这些土储紧张的地方也把城市更新放在了很重要的位置。主要原因是这些地方城市更新政策比较成熟、融资成本低、利差大。
以广州、深圳和东莞为例，仅2021年这三个城市的城更项目签约就超过100个，签约投资额超过200亿。
嗯，没有一级市场的门票，只能在二级市场或三级市场看看机会了。
从某种程度上来说，城市更新缓解了房企的拿地焦虑。面包的价格大多都定死了，但是面粉的进货渠道却是能决定成本的高低的。举个佳兆业的例子，它在深圳旧改项目的毛利率50%左右，广州40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。平均下来，佳兆业旧改项目毛利润率30%以上。
不过步子迈大了，肯定有扯着蛋的时候，比如去年的TA。
虽然民企发展商有决策周期的快速、对市场反应的灵活等特点。但讲真，城市更新也不好做呀，长期处于「 笑嘻嘻、心慌慌；苦哈哈、泪哗哗 」状态。
随便说几个困难：项目平均周期长，远超住宅和商业；资金沉淀周期长，业主方对回报要求高；行业人才偏少，住宅和商业那伙人真用不成；牵扯住建消防等政府审批流程和手续，风险大；业绩兑现需要前期培育，太考验投资方、运营团队和业主方耐心了....
城市更新是一步好棋，也是一步慢棋。
除了要求玩家具备开发能力之外，还要具备产业聚集、产业升级的能力，以及更长远的融资安排能力。
2021年11月6日，国家住房和城乡建设部办公厅日前公布【关于开展第一批城市更新试点工作的通知】，将在全国21个城市开展第一批城市更新试点工作，西安位列其中。
防止大拆大建的政策出台之后，整个城市更新从拆除重建转向持续运营。原本想借道城市更新做大住宅板块的民企，如果缺乏产业资源的引入，是很难继续原有的模式。而未来的城市更新，会逐渐走向国资主导的路径。
所以如果民企想继续参与城市更新，一定要积极探索与国企的合作模式，以持续化运作为思路。有产业资源的民企地产公司，也可以利用这个机会开拓新板块。
在西安本地国企们举旗托底的时候，广大民营地产公司如何与国企和平台公司合作,将成为未来要思考和探索的课题。
一般到了要托底的时候，某个赛道就回归正轨了，也意味着利润率和行业薪资回到正常水平线。
在上海人气最旺的商业如新天地、恒隆、K11、静安嘉里中心、国金IFC；那些最成功的豪宅汤臣一品、翠湖天地、滨江凯旋门，几乎都来自港资打造。过去的十几年里，他们多少有些佛系没有参与到高杠杆、高周转的竞争中，但是现在地产新的江湖和秩序开始形成。
存量时代、三道红线、债务危机，所有的高速增长最终都会回归理性，野蛮高周转不再是这个行业的核心竞争力，要重视现金流，重视运营。赚慢钱、很低的负债、低融资成本，2022年对港资地产公司来说是近十几年来最好的时机：抄底。
想起来1984年，亚洲糖王5亿美元发展北京国贸，是北京最早的CBD建筑，而且一直盖到了现在。
据可靠消息，多个港资企业已经进来西安了，正在组建团队，换个赛道，也是西安地产人的新出路。
从某聘网站上来看，一线城市就是风向标。
总结下房地产新赛道关键词：
代建、城市更新、工业上楼、医疗地产、养老地产、影视地产、体育地产、教育地产。
房地产经过多年的发展，已经从单纯的资源主导走向了运营主导，为了保证资产的长远增值，行业需要更多的思考、更积极的转型。在房住不炒、新基建、供给侧改革等政策背景之下，这些新赛道的发展都必须秉持长期经营、携手合作、利益和风险共担的理念，为项目长期的运营收益和成本作合理安排。
别贪多求快，沉下心深耕一条赛道，机会来的时候你就吃到红利了。
一位不愿透露姓名的老大哥给我说：没有耕坏的地，只有累死的牛。
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