这个星期又是腥风血雨的一周，大锤估摸着不少朋友已经被周五午后突如其来的大跌吓坏了。众所周知，下跌的主力都是大锤之前建议回避的金融股和地产股，那么背后的问题究竟有多大？我们今天尝试探讨一下。
这事缘起近期闹得轰轰烈烈的所谓断贷事件，主要是目前的一些烂尾楼业主迟迟拿不到房子，并且随着开发商的持续暴雷，烂尾的楼盘越来越多，大部分业主就开始通过发通知书的形式组团断供房贷。你要说这事，法理上来说肯定是业主们不对，但是大锤认为业主们的诉求应该得到支持。因为按照先行的规定房地产的预售款是要建立专门的监管账户用于盖楼，并且在楼盘没有封顶之前是不允许发放贷款的，银行大多进行了违规操作提前发放贷款或帮助开发商转移监管资金，楼盘烂尾这件事情银行有不可推卸的责任。房子是生活必需品，但是这个必需品的价格实在是太贵了，按照房贷收入比来看，全球主要一线城市的房贷收入比也就在10-20之间，当年日本的房地产泡沫破裂的时候房贷收入比也就20+而已，我们目前四大一线的房贷收入比都在50左右，这个泡沫可真不是一般的大。这么贵的资产还给烂尾了，确实是太让人难过了，将心比心，普通人掏空6个钱包买一套房真的不容易。
为什么房企这么缺钱呢？ 主要原因是房地产开发的实际利润率并不高，之前最高的时候也就10%，目前万科的净利润率也只剩下2%左右。这个水平也就和永辉超市的净利润率差不多，所以地产投资大多带着很高的杠杆，通过放大杠杆来提高实际收益水平。杠杆资金本身又有很大的融资成本，更快的拍地交楼则意味着赚得的利润成倍的增加，所以头部房企大多都采取了非常激进的高杠杆高周转策略。
这个策略有一个天然的敌人，就是商品滞销和三道红线。上头意识到了高杠杆房企迟早玩脱了，去年就出台了三道红线的监管要求房企主动去杠杆。这就好像一个狂奔的列车立刻刹停，对车厢内的乘客感受自然是不太友好，去杠杆的过程极其痛苦，不少房企通过停付上游供应链商票或明股实债的方式降低资产负债表的负债率。勉强算是完成任务以后，疫情又开始出现了，人口的流动急剧减少，大部分人的收入受到巨大影响，出门的人少了看房的人也就少了，收入下降以后大家对于长期负债抱持谨慎态度。房企的销售和回款开始出现恶化，上半年销售额仅66072亿元，同比下降了28.9%，这还是在大量政策出台稳楼市的基础上实现的数据。
6月28日，国际评级机构穆迪给还未暴雷的碧X园下调了债券评级，下调后它的债券进入了垃圾债的行列。这事非常严重，因为碧X园其实还没发生过违约，这和当时恒大、融创的遭遇是一样的，虽然历史上没发生过违约事件，但是根据评级机构测算违约的风险极大所以被下调至垃圾级债券。下调评级过后，紧跟着恒大、融创等头部房企就接连出现了首次违约直到现在。下调评级以后，对企业的未来融资计划开展带来了巨大挑战，评级下调意味着融资更加困难，融资成本将持续上行，将会对企业形成变向挤兑。
这件事情至此还不算完，既然房子滞销，负债累累的房企遇到重大发展困难，借钱出去的银行自然很难独善其身。周五中午各大银行都纷纷披露了目前存在的断供楼盘实际金额占比情况，总体都在几千万到几个亿之间，看似对银行业务杀伤力不大。但是投资者显然并不那么乐观，外资连续三天大幅度减持了银行股持仓，即便是周五下午依然大幅度减持。主要原因是根据国内权威地产媒体克尔瑞的估计，目前存在问题的停工楼盘占总楼盘比例大约为10%左右，注意这只是目前存在的情况，未来是否继续恶化尚不可知。上面说过上半年地产销售66000亿元，全年13万亿的百分10就高达一万多亿元，这跟银行自身披露的数据是矛盾的。这就是统计口径的差异，至于为什么会有这个差异我相信大家都会有自己的看法，1万多亿啥概念呢？2021年全国GDP仅有110万亿，其中地产相关上下游产业链对GDP贡献的比例不少于20%，1万多亿带动的上下游就是其本身的两三倍之多。
这当然让许多人想起了2008年的事情，但是大锤认为我们还没到这个阶段，目前风险还处于可控的范围内，并不会直接引爆类似次贷危机的局面。目前的当务之急依然还是恢复经济增速至合理区间，平衡好疫情和经济发展之间的关系，只有让经济运转起来才能把人民的收入提高进而解决这一连串的债务问题，当下已经到了刻不容缓的时刻。
最后呢，根据日本的经验，在地产萧条的这20多年里， 日本什么样的股票涨的最好呢？第一类是刚需消费类，不论什么情况都必须消费的产品，例如牙膏、柴米油盐等商品。第二类是公用事业类的，比如高铁、高速公路、公用设施等等。第三类就是高科技成长股，真正成为全球领军企业的高科技企业，对应的我相信大家都知道是啥了，就是最近走出六亲不认的步伐的那几家企业。
