王慶/文
Q：請問重陽投資，如何看待存量房貸利率下調預期？
A：近期媒體報道，監管部門可能透過允許轉按揭等方式，再次協調商業銀行下調存量房貸利率。在我們看來，下調存量房貸利率不僅是減輕居民債務負擔的關鍵舉措，更是穩定居民信貸、防止居民信貸負增長的必要手段。盡管目前尚未有具體政策跟進，但從中期來看下調存量房貸利率是大機率事件。
下調存量房貸利率有何影響？據估計，目前全國存量房貸的平均利率水平在4.0%左右，而根據央行二季度貨幣執行報告，6月新發放的個人住房貸款平均利率為3.45%。也就是說，截至6月末存量和新增房貸利率的利差是55bp。如果將全部存量房貸利率的加點振幅降至新增房貸利率水平，以38萬億的存量房貸余額計算，每年可以為居民部門減少利息支出約2100億元。根據央行釋出的數據，2023年的存量房貸利率下調，每年為居民部門節省的利息支出在1600—1700億元之間。
為什麽下調存量房貸利率勢在必行？根據央行釋出的信貸投向報告，個人住房貸款余額自2023年一季度見頂以來，已經累計回落1.11萬億元。值得註意的是，去年9—10月的存量房貸利率下調未能止住個人住房貸款余額下降的趨勢，今年6月末個人住房貸款余額較去年9月下降了6100億元。表面上看，存量房貸利率下調後的半年內，個人住房貸款余額的下降速度更快了。實際上，這是新房和二手房等房屋成交量下降、無風險利率進一步下行、居民部門風險偏好和預期進一步惡化共同作用的結果。如果沒有去年的存量房貸利率下調，個人住房貸款余額的降幅可能更大。事實上，今年1—7月居民部門信貸僅增加了12500億元，同比大幅少增13493億元。如果存量房貸利率不及時下調，居民部門整體信貸余額也存在負增長的風險。
因此，我們認為下調存量房貸利率是穩定居民信貸、防止居民信貸負增長的必要手段，政策越早實施對穩消費和提振信心的作用就越大。
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