地產
2024年或許是中國房地產市場有史以來，政策最忙的一年。從年初到年末，從中央到地方，從住建部門到相關部門，均對房地產市場頻頻松綁政策，或再加以利好政策。過往多年，多少購房人士千呼萬喚的願望或心聲，在2024年都已成真。從年初以廣州為首的一線城市再次松綁限購，到後續全面放開限購，一線城市都不同程度地對限購政策進行松綁或放開。購房首付只需1.5成，買房降契稅，降豪宅稅、存量房貸第二次下調等等，都從夢想照進現實。
2024年，房地產重回支柱產業地位的第四年，樓市成交也從年初微見小陽春，到年中成交「觸底」，再到9月底重磅新政出擊，市場應聲「反彈」，延續止跌回穩至今。
空前寬松的房地產環境，市場的信心正在逐步重塑，2025年房地產市場，值得期待。
0 1
取消豪宅稅 北上廣深四大一線城市宣布取消豪宅稅，於2024年12月1日起執行。
點評：區別於普通住宅，豪宅稅是國家對擁有較強購買力的購房者購買了大面積或低容積率物業所征收的一種稅費。
在廣州，區分普通住宅和豪宅從2005年6月1日開始。彼時提出住宅小區建築容積率在1.0以下，單套住房建築面積144平方米以上，實際成交價格高於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以上的住房，為豪宅。被定義為豪宅的物業，在二手交易過程中，需額外增收5.3%的增值稅。
受制於此，廣州的開發商過往在戶型設計中普遍避讓143至144平方米的面積段。如今豪宅稅取消之後，開發商在戶型設計上無疑有了更多創作空間。與此同時，總價上千萬的二手豪宅可減稅十幾萬元至數百萬元不等，從而也刺激了二手豪宅交易，由此起到以豪宅成交回暖帶動普通住宅成交回暖的示範效應。
2024年10月以來至今，一線城市的豪宅交易開始回暖，或證明取消豪宅稅取得明顯效果。
0 2
買房降契稅 將此前享受1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米。
點評：以廣州為例，在降契稅之前，廣州首套房小於90平方米，按1%征契稅；大於等於90平方米，按1.5%征契稅；二套或者以上不管多少面積，都按3%征契稅。自12月起新政施行後，購買家庭唯一及第二套住房不超140平方米，都按1%繳納契稅；超過140平方米的，稅率則為1.5%-2%，最大的減稅振幅有望減少2/3，極大地減輕購房者的負擔。
在降契稅之後，二套交易總價500萬元以上的物業，有望減契稅超10萬元，從而也刺激消費者的購房積極性。廣州在2024年12月首兩周交易預約爆滿，證實了這一新政落地後的市場狂歡。
近幾年，國家一再降稅以刺激房地產市場活躍。從此前推出的換購住房可退個稅，到如今的降契稅，取消豪宅稅等等，房地產交易稅費已降至新低，購房者的壓力大為減輕。
0 3
降存量房貸利率，降首付比例 央行下調存量房貸利率，最佳化個人住房貸款最低首付比例。購房最低首付比例下調至15%。
點評：連續兩年，國家兩次下調存量房貸利率。第一次是2023年9月，大約有超過23萬億的存量首套房貸利率下調，利率平均水平下調73個基點，降至4.27%，每年減少借款人利息支出約1700億元。2024年再下調存量房貸利率，平均下降0.5個百分點左右，預計惠及5000萬戶家庭1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億左右。
落到市民身上，兩次降息之後，月供利息減少數十元、上百元到數千元不等，居民可支配的收入略有微增，提前還款現象也大為減少。
與此同時，不再區分首套或二套房，購房最低首付比例下調至15%，創下新低，讓購房者可以更為輕松地上車，實作住有所居。
0 4
取消住房限購 全面取消限購，廣州走在一線城市前列。在此之前，廣州樓市的限購政策已施行14年。
點評：廣州最早從2010年10月釋出「國五條」的在地化版本，開始限購之路。此後，2013年、2017年持續加碼，只剩從化、增城區沒有納入限購範圍。從2018年12月起，廣州逐步解除限售等政策，更從2023年開始不斷最佳化限購政策。從2023年9月放開黃埔、番禺、花都及白雲四鎮限購，到2024年1月放開限購區建面120平方米以上（不含120平方米）住房不限購，到2024年9月南沙區放開限購，再到9月底全廣州全面放開限購。
廣州空前寬松的購房環境，讓剛需和改善加速上車，也吸引著國內外人士前來購房，成交量從2024年10月強勁反彈。在官方發文中，廣州11月的成交也延續止跌回穩。
0 5
房票安置 全國已有超過40城推出房票安置，促進需求釋放、去庫存。
點評：房票安置，在廣州伴隨城市更新而生。廣州探索房票安置，始於2023年10月召開的規劃委員會議，彼時提出「最佳化成本核算與征拆標準，探索房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率」。
在各界關註中，廣州的房票安置從提出到實施，再到實作跨區兌現，不過一年時間。作為全國第一個推行「房票安置」的一線城市，廣州在2024年1月出台方案，在當年9月28日正式發出全市第一張市區聯合的「跨區通用」房票。就在2024年11月，這張在天河區金融城東區房改房計畫發出的房票，持有人選擇兌現了荔灣區廣鋼花城一套114平方米的5房。
廣州首張全市「跨區房票」成功地兌現，或意味著房票安置從此進入「全市流通」時代，助力城中村改造升級，促進商品房流通。
0 6
存量房收儲 截至2024年11月，全國已有超過60個城市釋出了收購存量商品房用作保障性住房的征集公告，超過30個城市落地首批房源征集細則。
作為商品房去庫存的一種方式，2024年以來，全國多地已經推行政府收購存量房。
在廣州，最早於2024年8月開始在增城區試點收購，彼時引起公眾強烈關註。但在3個月後，廣州就開始向全市征集，收購面向房地產企業，且是已經建成的存量商品房。要求所屬計畫周邊交通便利、配套設施較為齊全；面積在90平方米以下；優先選取整棟或整單元未售、可實作封閉管理的樓棟計畫等。
在業界人士看來，廣州擬征集收購的存量商品房，要求相對顯高，或存在一定的收購難度。不過，在2024年12月，廣州正式釋出【廣州市配售型保障性住房管理辦法（試行）】，提出符合產權清晰、位置適宜、面積適中等條件的存量房可以轉化為配售型保障性住房，或一定程度上推動存量房收購加快步伐。
0 7
城中村改造 兩部委部署「城中村改造」，將城中村改造政策支持範圍擴至近300個城市。
點評：城中村改造既是民生工程，也是民心工程。這幾年，事關城中村改造的政策支持一直在出台。如今政策擴圍，可以讓更多城市享受到城中村改造帶來的城市發展紅利，推動地方經濟發展，帶動就業機會等。在擴圍後，城市享受了紅利，計畫享受了政策支持，地方政府也有效破解了城中村改造中的資金籌措難題。
在廣州，2024年初釋出的【廣州市城中村改造專項規劃（2021—2035年）】指出，至2035年，廣州擬推進272條城中村（行政村）改造、涉及289個計畫。截至2024年12月，廣州全市11區皆有城中村改造計畫在推進，當中以黃埔區改造範圍最廣，涉及改造的城中村數量最多。基於城中村改造計畫上所衍生的商品房社群，也成為廣州房地產市場的有效補充。
0 8
房企退市 2024年，部份房企基本完成境內外債券重組或展期。但也至少有10家上市房企退市。
點評：這幾年，房地產行業深陷調整，大浪淘沙，一批房企或斷臂求生，或無奈退市。
在退市房企中，有的銷售額一度超過千億，也有的上市不過數年。奈何在市場下行且持續底部執行之下，行業流動性持續下滑，企業的資產負債率持續上升。不是每一家房企都能等來「白衣騎士」，自救才是生存之道。
值得註意的是，涉險房企中，當前有少數房企已經完成主要公開債務的重組，但仍面臨反復展期、二次重組等問題。在政府系列政策支持之下，樓市持續止跌回穩，房企或有望積極重整。
0 9
安居樂業入戶 全國已有逾20城出台「購房落戶」政策，2024年廣州按區域差別化實施。
點評：入戶廣州等一線城市，曾是多少打工人的理想。廣州戶籍遷入管理規定（修訂稿）從征集意見階段，就引起公眾關註。事實上，在廣東，2024年以來，已有佛山、惠州、東莞、中山相繼釋出政策，明確在當地持有合法產權住宅房屋的非本市戶籍人員，可依條件申請入戶該市。
入戶廣州的途徑不少，而透過安居樂業式的買房入戶，是其中較為「捷徑」的一條。對於廣州而言，該政策也有利於提高廣州城市的人口競爭力，吸引更多人才來廣州安居樂業，促進房地產市場交易提升。
1 0
住房以舊換新 全國已有超百城推出相關政策，滿足居民以舊換新、以小換大等住房改善需求。
點評：廣州住房領域的「以舊換新」，從2024年5月開始。
2024年5月22日，廣州市房地產行業協會、廣州市房地產中介協會正式倡議推出全市住房「以舊換新」活動。旨在加快廣州市一二手商品住房流通，提升交易便利度和通暢度，降低交易成本。
「以舊換新」活動推出一個月內，三批參與活動的房地產開發企業合計68家，累計參與中介機構共67家，共有206個商品住房計畫。據彼時統計，全市住房「以舊換新」活動成交（已簽認購書）客戶數量超過200組，有意向參與「以舊換新」購房客戶數量超600組。
與此同時，廣東省房協也推出「以舊換新全國免傭」等四項行動促進商品房消費。省市機構合力，打通房地產市場的一二手流通環節，共促房地產市場止跌回穩。
采寫：南都·灣財社記者 邱永芬
