12月1日，房地產交易稅新政實行首日，陸家嘴白領陸先生趁著周末，8點半趕到浦東新區房地產交易中心繳納契稅，沒想到已經大排長隊。記者了解到，稅收新政實行前3天，浦東房地產交易中心取號辦理業務的市民比以往同期翻倍。
傳統淡季，上海樓市不淡。繼11月二手房成交量創下近44個月以來新高，上海各區房地產交易中心迎來大客流。這樣的熱度會持續多久，上海房價要漲了嗎？
12月2日，浦東房地產交易中心人流明顯增多 采訪物件供圖
12月2日，浦東房地產交易中心人流明顯增多 采訪物件供圖
誰在買房？
記者走訪發現，大量年輕購買力正在湧入房地產市場。
曹女士是一位「90後」，來上海工作多年一直租房居住，隨著10月1日房地產「滬七條」正式施行，她毫不猶豫地決定購買一套自住房。在經過近兩個月密集看了三十多套房子之後，曹女士購入一套位於中環附近的長寧仙霞板塊一室戶，總價266萬元。「市區宜居、配套成熟，交通便利，這些因素讓我幾乎沒有猶豫就做出了決定。」曹女士說。
「90後」小吳則更加迅速地抓住了機會。「滬七條」出台之後，他立刻加入購房大軍，事先選好區域，定好預算和戶型，只看了不到20套房子，很快找到心儀的目標，並在新華路附近購入一套帶電梯的一室戶，總價500多萬元。從決定買房到簽合約，整個過程一氣呵成。
相似的故事也發生在另一位年輕的購房者——工程師小馮身上，「滬七條」出台之後，他開始著手買房事宜。僅僅看了六七套房子，他就已經決定入手。
往年寒冬來臨之際，樓市通常會步入傳統的交易淡季，但這些年輕人的故事，讓人們看到，上海正在走出新行情。
根據上海房產交易中心官網「網上房地產」數據，11月份，全市二手房（含商業）交易總量達到27050套，環比上漲11%，不僅超越6月成為全年二手房成交最高的月份，也是自2021年3月以來，單月交易首次突破2.7萬套大關，遠超樓市榮枯線1.5萬套。
上海二手房成交套數今年走勢 數據來源：WIND
以改善型住房為主的花木板塊為例，僅僅一個月就成交了65套二手住房。「11月的交易表現是今年以來最好的，我自己就做成了5單總價1000萬元左右的二手房交易。」上海中原地產世紀花園分行高級店董潘雪蓮告訴記者。
從全市面上看，哪裏交易最好？
太平洋房屋品牌中心總監金宇表示，根據600家門店的交易數據，這兩個月來，二手房交易增長最快的地區是松江、閔行和徐匯。改善類、剛需類兩類房源成交量雙爬升：兩個月以來，1500萬元以上房源成交增長118.2%，1100萬至1500萬元成交增長92%，300萬至500萬元成交增長89.9%。「從主力成交價格段來看，剛需購買力量強大，500萬元以上的房源成交量占總量的65.8%。」金宇說。
新房表現同樣亮眼。根據鏈家監測數據，11月份上海全市新建商品房共成交6694套，同比增長27%。從成交面積前十名的榜單可以看到，改善類產品相對活躍，成交量最多的計畫是徐匯區中海領邸計畫，成交面積6.2萬平方米共534套，均價為每平方米13.3萬元，開盤即售罄。11月24日開盤的靜安萬科中興傲舍二期，首日即成交68套，銷售金額約18.2億元；次日，黃浦露香園·天譽也迎來開盤，開盤當天即達成78億元的銷售額。
上海11月份新房交易數據表 數據來源：上海鏈家
上海新房交易趨勢 數據來源：上海鏈家
拋開數據，線下的市場氛圍同樣熱鬧非凡。
12月3日，新政實施已有三天，記者在浦東房地產交易中心張楊路受理處看到，房產交易受理視窗和稅務咨詢視窗人流量仍然較大，記者下午四點左右在稅務咨詢視窗進行取號，前方還有二十多人在等待。
據了解，自12月1日開始，浦東房地產交易中心人流就明顯增多。當天是房地產稅收政策調整施行的第一天，前來咨詢新政的人不在少數。
咨詢者朱先生告訴記者，他正在考慮房產置換，因為家中有不止一套房產，所以正好可以適用此次落地的新政。此前，朱先生也和中介進行過稅務咨詢，但因為在買賣兩端、多個稅種上都享有優惠，朱先生希望到現場進一步了解自己適用的政策優惠情況。
「（契稅）稅率從3%降到了1%，對我們二套房購房者優惠力度還是很大的。」近期正好想要賣房的李女士得知新政釋出後，也等在了12月1號之後來現場咨詢。一個月前，李女士也曾來過房地產交易中心咨詢業務，但當時人遠沒有現在這麽多。
此次樓市稅收優惠落地後，浦東、閔行等區的房地產交易中心業務受理量增長最為明顯。一位中介現場告訴記者，12月1日當天，浦東房地產交易中心繳稅辦證業務受理了五百多人，而平時一天只有二百多人，業務量已經翻倍。
12月3日下午，浦東房地產交易中心等待稅務咨詢的隊伍 吳丹璐 攝
預期回升？
成交活躍背後，業內認為，一方面是「滬七條」新政持續發力，另一方面，得益於取消普通住房和非普通住房標準、房地產交易稅調整等一系列政策舉措落地。「現在上海的房地產市場政策已經進入了歷史的‘最寬松’時期。」上海易居研究院副院長嚴躍進說。
今年9月29日晚間，上海六部門在「滬九條」的基礎上再度出台重磅樓市政策，在調整住房限購政策的同時，最佳化信貸政策、調整住房稅收政策等7項內容，業內稱之為「滬七條」。隨後的11月18日，上海明確取消普通住房和非普通住房標準後，個人住房交易的契稅、增值稅以及個稅迎來全面下降。從目前市場上各類交易結構來看，無論是剛需、首次改善還是高價房，都在逐步向好。
以12月1日實行的房地產交易稅新政為例，對於個人購房者，這一波調整，集中於契稅、增值稅、個稅三大方面。其中，契稅是八年以來首次調整，最為社會所關註。
新政明確，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
此前，上海首套房購房者適用的契稅稅率是按照90平方米進行分界的，90平方米及以下稅率為1%，90平方米以上為1.5%，二套房購房者則統一適用3%稅率。
可以看出，樓市稅收新政低稅率的覆蓋面更廣了，購房契稅也明顯降低。這對購房者來說都是真金白銀的實惠。「感覺賺到了。」記者采訪的陸先生說，他在川沙購入一套面積120多平方米的首套新房，隨著新政實行，契稅從原來的1.5%下降至1%，契稅繳納總額少了4萬多元。
記者在采訪中了解到，從去年開始，上海陸續推出房地產市場調整舉措，同樣為如今的樓市表現做了鋪墊。在內環和中環買房的小吳和曹女士，就是受益於上海今年以來的多輪政策調整。
小吳和曹女士都是非滬籍單身人士，今年之前在上海沒有購房資格。今年1月31日，上海從全市層面最佳化購房政策，取消了非滬籍單身人士限購，連續繳納社保（個稅）不低於5年的非滬籍人士，可以在外環外買房。5月27日，出台的「滬九條」再次最佳化限購措施，把繳納社保（個稅）年限縮短，從5年變至3年；購房區域從外環外的新房和二手房，拓展為可以到外環內購買二手房。10月1日實行的「滬七條」和後續疊加舉措，進一步激勵他們做出了購房決定。
「我的買房需求是好地段、好區位。‘滬七條’提到的降低首付比例、房貸利率，調整稅率，都是我最關心的問題，讓我可以以相對較低的成本在市中心買房。」小吳說。
樓市新政的效應還在持續顯現。一項權威調查結果顯示，目前，上海房地產市場預期得到改善，近三分之二房企認為政策效應能持續3個月以上，近四成企業認為，購房者預期趨於樂觀。結合記者從房地產中介業務部門反饋，目前，購房者的購買意願度和決策時效明顯增強，購買周期由7至9月份的平均3個月大幅縮短到1個月左右。
「不同群體對於市場前景有不同的判斷，有人看多，有人看低，這正是一個健康、正常發展的市場應有的表現。」上海中原地產首席分析師盧文曦說。
房價上漲？
在成交持續放量的情況下，一些購房者也冒出了「接下來是否會漲價」的想法。年輕人快速決策，是不是樓市回暖下的一種非理性表現？
新房方面，綜合多家房地產中介機構數據，11月全市新建商品房均價為每平方米7.35萬元，環比增長1%，同比增長13%。二手房更能直觀反映市場變化，11月，全市二手房掛牌均價每平方米5.03萬元，環比下跌1.11%。個別區域有所上揚，比如黃浦區，11月掛牌價格環比微漲0.16%。
業內人士告訴記者，目前二手房交易熱建立在「以價換量」的基礎上，無論是賣家還是買家，心態都比較平穩。目前，上海二手房的成交價格相比2022年高峰期，約為當時的70%。曹女士所在的華松小區，同戶型2022年成交價格為336萬元，現在的成交價格接近七折。
多位購房者告訴記者，樓市成交量回升，議價空間還在。根據太平洋房屋數據，「滬七條」實行兩個月以來，降價出售房源占到出售總量的16.7%。曹女士購買的二手房比最初掛牌價格低了21萬元，小吳購買的二手房比最初掛牌價格低了31萬元。
一般來說，在房地產市場中，成交量的變化通常在房價的變化之前出現，也就是常說的「量在價先」。如果成交量持續上揚，掛牌房源減少，供應量降低，在需求不變或者上揚的情況下，就會出現漲價的可能。
但在盧文曦看來，上海二手房的掛牌量依然很高，並且還在持續增加，這說明供應量充足，龐大的供應量需要一個消化的過程，目前還不具備漲價動力。
年輕人的快速決策，是不是非理性？業內人士告訴記者，隨著限購政策調整，越來越多年輕購買力加入買房隊伍，他們對個人的居住需求更加明確，能非常熟練地掌握二手房交易APP。在APP上篩選、看定偏好的區域和戶型，再到實地走訪體驗，很快就能做決定，整個過程高效快捷。這種快速決策並非盲目沖動，而是基於對市場資訊的充分掌握和個人需求的清晰認知。
很多人想問，這波市場暖意能持續多久？上海鏈家研究院首席研究員楊雨蕾說，由於政策持續「給力」，購房者交易成本大幅減少，信心得到提振，預計12月份政策生效後，成交會有進一步增長。
欄目主編：陳璽撼
本文作者：戚穎璞 吳丹璐
