大家好,我是堂主。
誰能想到,個人養老還沒解決,房子養老卻先來了。
8月23日,住建部在「推動高品質發展」系列主題新聞釋出會上,特別提到了房屋養老金的問題。
說要構建全房屋生命周期管理機制,目前已經有上海等22個城市正在試點。
那上海是怎麽試點的呢?
8月20日,上海提出實施三項制度:一是房屋定期體檢制度,二是房屋安全保險制度,三是房屋養老金制度。
具體的做法:今年先在浦東等區開展試點;在試點基礎上,明年全市推廣。
那麽問題來了,要建立這個房屋養老金制度,這錢誰來出呢?
我看了下官媒的報道,綜合起來,主要有三個資金來源:
第一,劃撥公維基金。
公維基金,是公共維修基金,正式名稱是「住宅專項維修資金」。
1998年,建設部、財政部聯合釋出【住宅共用部位、共用設施裝置維修基金管理辦法】,初衷是給物業更新和維修提供資金保障。
2007年之後,繳納公維基金成為辦理房產證的必要條件。
換句話說,你不交公維基金,拿不了房產證。
因此,公維基金和物業費是不一樣的。
公維基金是在你買房的時候、一次性繳納購房款的2%-3%,一般是交給房管部門開設的專戶。
物業費則是你交給小區物業管理公司的。
目前我們的公維基金有多少錢?
住建部的數據顯示,2020年末,全國公維基金總額結余超過1萬億。
公維基金還有另外一個名稱,叫「沈睡的小金庫」。
我們第一輪樓市上漲,是從2008年開始的;第二輪是在棚改的1516年。
滿打滿算,還不到20年,可公維基金基本是在房子建成20年後,才需要投入使用。
於是,公維基金一直在銀行裏「沈睡」。
比如北京,截止2020年9月,北京商品房公維資金共517.9億元,但只使用了 60.03億元,使用率約為11.6%。
而廣州,截止2019年年底,公維資金帳戶結余約280億元,但從2015年至2019年,共支出也就2.86億元,使用率只有1%。
重慶的使用率是2%,深圳的使用率是5%。
所以這個使用率其實還是挺低的。
適當劃撥這個沈睡小金庫,是可以作為這個房屋養老的資金來源。
再退一步來講,哪怕你就是拿這個沈睡小金庫的資金收益,也能多多少少補上一點。
公維基金的收益率是多少呢?大概和銀行存款差不多
按照規定,公維基金是不可以購買理財產品的,所以都拿去做了銀行的組合存款,以獲得一定的收益率。
比如廣州2019年公維基金年收益是11.94億元,收益率為4.76%。
不過隨著這幾年銀行存款利率的不斷下行,公維基金的收益也在下降,
2023年兩會的時候,全國人大代表佘才高提及「目前中國住宅專項維修資金的平均年收益率約為2%。
按照1萬億的余額結存,那麽每年可獲得資金收益為200億元。
第二個資金來源,業主繳存。
維修基金是只交一次的,交了之後就不用再交了。
而業主繳存,說白了就是續交。
你看那些20年以上的老舊小區,大部份都是二手房交易,因此也不存在交維修基金一說。
住建部數據顯示,截至2022年底,城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%,也就是房屋進入了中老年階段。
這些房子,是特別需要房屋養老金的。
而且,預計2040年前後,近80%的房屋將進入這個房屋中老年階段。。
所以接下來這些房子,將會是房屋養老金支出的大頭。
給大家說一個關鍵資訊,以前那種大拆大建,現在幾乎是不大可能了。
不知道你們有沒有關註過所在城市的舊改計畫,以堂主所在的廣州為例,雖然政策上也表態了要支持、還拿出房票購房置換券這類的措施,但是現在的廣州的舊改計畫,已經很難提速了。
其實想想也能理解。
既然舊改難度大,還不如維護更新,反正又不是全部由財政出錢,這才是房屋養老金出來的直接原因。
那業主繳存,要怎麽交呢?有沒有例子?
2023年4月1日,寧波新版「房屋養老金」管理辦法出台
裏面就對老舊小區提出了補交物業專項維修資金的說明。
具體繳存辦法為:按新建計畫的60%交,剩下40%為政府補貼。
接下來就是第三個資金來源,財政補貼。
但是,我個人覺得財政補貼是這三個資金來源中,當下比較難實作的。
別看上面我說到了寧波拿出40%的財政補貼,但是,寧波是誰啊?
那可是吊打很多省會城市的地級市。
去年寧波GDP幹到了1.65萬億,可湖南省會長沙2023年的GDP,只有1.43萬億
寧波既是長江三角洲南翼經濟中心,也是中國制造2025第一個試點示範城市。
可其他地方呢?大部份都口袋空空,兩手一掏,毛都沒有。
你看住建部新聞釋出會的原話是什麽?
——「個人帳戶透過繳納住宅專項維修資金已經有了,試點的重點是政府把公共帳戶建立起來」。
這話說得很明白了,說的是「建立起來」,又沒有說「財政撥款」。
所以算來算去,最後這筆錢,還得居民部門自食其力。
除了以上三個途徑之外,還有沒有其他資金來源?
我個人做個補充:物業的資金。
房屋養老金,我覺得最應該先讓物業掏出一部份錢來。
問大家一個靈魂拷問問題,物業是什麽?
很多人說幹啥啥不行、收錢第一名
一身傲氣,自由散漫,業主見了怕三分,畢竟怕被斷水斷電。
物業服務行不行沒關系,但業主必須得交物業費。
以至於給人一種感覺:小區不是居民的,是物業的。
但是很多人忽視了一個問題,業主才是物業的付費人啊。
買房的時候,公攤是業主掏了錢的,這部份占比可不低,公攤面積去到了20%-30%。
等到業主住進去了,每個月也得交物業費。
那現在房子要維修,難道物業不應該也出一部份錢嗎?
況且,物業的收入來源,除了業主交的物業費外,還有停車費收入、廣告區收入、快遞櫃、販賣機等收入
【民法典】第282條規定:「建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部份產生的收入,在扣除合理成本之後,屬於業主共有「
所以這些停車位、廣告區等「」公共部份「的營收,也得分一部份給小區業主。
當然,這裏面涉及的問題比較復雜。
比如如何監管物業公司,比如最關鍵一環:業委會,要怎麽搞。
因此要物業掏錢,在現實世界裏是比較難的。
加上現在大部份的物業,都是集中在房企手裏。
2023年營收過20億的物業管理公司,
國企有華潤萬家、保利、金茂、越秀等7家;
民企有碧桂園、綠城、恒大、金科、遠洋等17家。
你要讓房企掏出錢來,估計比登天還難。
不過,個人一直覺得:「難與不難」的問題,不應成為「該與不該」的問題。
文末多提一嘴,房屋養老金最先掀翻的,可能是老破小的房源。
毫無疑問,未來老破小的持有成本會變得更高。
所以建議大家,盡量不要碰老破小。
上半年旁聽一個gf背景的大佬聊廣州的樓市(負責城市更新計畫),對方直接說千萬不要碰老破小。
你想想,這可是廣州的老破小啊。
我是堂主,希望內容對你有所幫助,我們下期再見~