本報記者 董紅艷 北京報道
日前，廣西柳州新華庭小區的物業公司在競標時宣布，如被繼續聘請，將在小區「免收物業費」。「免物業費」的提法迅速受到市場的關註，引發業內多方討論。
物管行業正進一步向買方市場傾斜。本次「免物業費」操作的背後，透露出物業公司在物業費收繳難的壓力下，試圖化被動為主動。但是，瞄上小區公共收益的行為，也讓公眾頗為警惕，認為「免費」僅是「噱頭」。
同時，當前有多個小區將公共收益等分配給小區業主，成為讓人羨慕的「別人家的小區」。而物業降費潮仍在湧動，全國多個小區仍在推動物業收費標準的降低；品牌物管公司也在探尋新的收費模式，推出「彈性定價」，切入低價物業市場。
宣布「免收物業費」物管公司的相關負責人向【華夏時報】記者表示，（將對於「免費」的模式）靜觀其變。
物業收費難有一刀切的標準，「質價相符」是行業共識。業內專家向【華夏時報】記者表示，合理的物業費收費標準需要與其物業服務水平相適應，也需要與業主可以接受的收費標準相匹配，並能保持業主付費能力與公司利益保障之間尋求平衡，形成小區管理所需與保障公司盈利之間形成良性迴圈。
不舍離開，推出免費模式
近日，廣西柳州新華庭小區的一則【物業服務續簽函】流傳於網路，「免收物業費」的相關內容引發多方關註。續簽函稱若年受質業服務合約期滿，物業公司能續簽物業合約，將從2025年1月1日開始在新華庭小區免收物業費。
新華庭小區當前的物業公司為柳州維美物業服務有限公司（下稱「維美物業」）。據悉，維美物業從2020年12月入駐新華庭小區，將在今年年底服務滿5年，合約即將期滿。
物業是因為穩定的在管面積，正常情況下能夠為企業提供穩定的現金流。特別是在房地產整體環境較為低迷的當下，增加在管物業計畫是物管公司的生存之道。
維美物業成立時間不算很長，但是業務發展較為迅速。天眼查監測資料顯示，維美物業於2018年在柳州成立，註冊資本208萬元，法人和實控人為韋維，於2019年成立柳州維美物業服務有限公司來賓分公司。據悉，目前維美物業稱旗下擁有20多個管理計畫。
不舍離開新華庭小區的維美物業，也曾被爆不願結束柳州的另外一個小區。記者註意到，去年12月份，有人在「柳報維權哥」微信公眾號爆料，維美物業過了服務期，卻拒不撤離雅儒路雅鐵小區，被業主起訴索償。
不過，上述業主的相關起訴主張被法院駁回。而今年2月份，維美物業還被柳州市住房和城鄉建設局列入柳州市應急物業服務人備選庫，為新舊物業交替，提供斷檔應急之選。
房產律師、北京金訴律師事務所主任王玉臣向【華夏時報】記者指出，新舊物業交替之際，如果新的物業未能談妥，則很有可能小區物業管理會出現空檔期，也容易出現管理混亂等問題。
收費困難，意圖化解被動
物業市場逐漸向買方傾斜的背景下，物管公司已經開始「內卷」了起來。多方投標的新華庭小區的物業收費標準並不算高，並不是眾人想象中的「肥腴」。
據房產中介人員向【華夏時報】記者透露，新華庭小區房屋總數為376戶，物業費收費標準僅為0.6元/平米/月。以小區約130平米的主力房源為例，每月物業費約為78元，年收費約為936元，不足1千元。以此類推，如小區全部為130平米房源，「免收物業費」的模式，將致使維美物業減少約35萬元的物業費收入。
「免收物業費」模式推行的背後，也隱藏著物業收費難的問題。維美物業負責人韋維公開表示，維美物業所服務的二十多個小區多為老舊小區，物業費每平方米0.4元至1.2元左右，雖然物業費收費標準較低，但是居民繳納物業費的積極性並不高。
物業費收繳難是各個物管公司都面臨的難題，即便是知名品牌物管公司的收繳率也很難全部達到100%。收費難的問題，在老舊小區尤為明顯，其中，記者走訪了解到北京順義雙裕東區小區的物業管理公司，因物業費僅0.53元/平米/月，且存在收繳難的問題，主動宣布結束小區物業管理。
柳州長風路3號一棉小區一名業主也表示，小區物業費收費標準很低，但是也存在大量不交物業費的情況，可能「有80%的業主都不願意繳費」。
在物業費收繳上，較多物管公司都較為被動，維美物業推出「免費」模式也透著倒逼往期物業繳費率提升，化被動為主動的意圖。今年9月份，維美物業在長風路3號一棉小區物業收費通知提到，已經交清2024年物業費的業主將免交2025年物業費，而未交清2024年物業費的業主，需在2024年10月30日之前繳清物業費，否則不可享受2025年物業費免交的待遇。
王玉臣向【華夏時報】表示，實作正向迴圈的物業費收繳率往往需要結合不同物業公司各自的經營狀況、投資成本等，起碼需要確保成本可覆蓋。在此基礎上，仍有資金可以用於提升服務水平，提高公司競爭力，從而做到物業管理的正向迴圈，實作長遠發展。
公共收益起司不容觸碰？
「免收物業費」模式下，物管公司如何持續經營下去？對於「免費「的模式，韋維也公開表示目前已經布局有清潔公司、家政服務、食品配送公司、養殖場和維修公司等，將透過米、油、家禽、家政、月嫂、停車費等服務，來彌補員工薪資的缺口。
據悉，在已經推行「免費」模式的長風路3號一棉小區，物業公司不向業主收取物業費，將改收50元/輛的停車費，而「停車費都能收齊」。
也就是說，免費並不是絕對的，維美物業實際上是將目光轉向了公共區域經營和提供增值服務。對此，有業內人士表示，所謂的「免費」並不是真正的新模式，是低價惡性競爭的行為。
而公共收益屬於原本就屬於全體業主，因此該舉措也觸動了廣大業主的敏感神經。有人評論稱，「免交物業費」實際上是打著「免費」的幌子，侵占小區業主的公共收益。
【華夏時報】記者了解到，目前華庭小區已經完成了新一輪的物業競標，但是，提出「免物業費」的維美物業並未能如願中標。
除了穩定的物業費，公共收益和維修基金被多方視為「肥肉」，成為業主和物業公司賽局的重要場地。隨著業主權利意識的提升，小區公共收益再難成為「糊塗賬」。記者註意到有小區的物業正在突破性地將公共收益分紅給業主，成為讓人羨慕的「別人家的小區」。
其中，今年11月份，武漢萬科紫悅灣業委會公布了小區公共收益回饋業主的分配方案，稱小區業委會與物業公司溝通收回了歷年的公共收益，因余額較多，經過業主大會表決，向全體業主進行普惠性分配，每戶分配金額為500元，分配總金額不超過150萬元。
近日，西安高新區的雲頂園小區也被爆正在把來源於停車費和電梯廣告費的公共收益340萬元，按照房屋建築面積乘以20元的標準發放給業主，單個戶型業主最多分得5900元。
為了進一步了解相關情況，【華夏時報】記者聯系到維美物業的負責人韋維。不過，韋維表示，暫時不再給予更多回應，僅稱「靜待其變」。
物業費降費潮仍在繼續
今年6月1日，重慶中心城區開始實行新的住宅物業費收費標準，電梯住宅的物業服務收費最高為1.9元/平米/月，最低1元/平米/月；無電梯住宅最高1.35元/平米/月，最低0.6元/平米/月。
在此背景下，重慶數百個小區先後要求降低現有物業費收費標準，有小區要求物業費從5元降到1.485元/平米/月。之後，廣州、青島、銀川等城市陸續啟動新的物業服務收費管理辦法，這也帶動了全國範圍的物業降價風潮。
近日，要求降低物業費的聲音仍在不斷傳出。公開報道顯示，南昌萊蒙都會南區已經由原來3.1元/平米/月，下調到2.8元平米/月；聯投光谷瑞園也發通知稱，在12月31日前結清2024年及以前物業費的，高層物業費收費由2.9元/平米/月調整為2.5元/平米/月。
降價、內卷，也促使行業探尋新的物業發展模式。12月11日，萬科物業稱將服務選項和定價權利交還給業主，在行業內創新推出「彈性定價」，以切入低價物業市場。
11月13日，武漢新洲區還釋出物業收費標準征求意見稿，五星級物業的最高收費標準被限定為2.3元/平米/月，基準價最高可以上浮20%，即最高物業服務費為2.76元/平米/月。
王玉臣向【華夏時報】記者分析指出，合理的物業費收費標準需要與其物業服務水平相適應，也需要與業主可以接受的收費標準相匹配，並能保持業主付費能力與公司利益保障之間尋求平衡，形成小區管理所需與保障公司盈利之間形成良性迴圈，促使物業服務市場的長遠發展。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
