「房屋養老金」的訊息，這幾天鬧得沸沸揚揚。
8月23日，住建部提出了「房屋體檢、房屋養老金和房屋保險」三個新制度，並在上海等22個城市試行。
這三個名詞丟擲來之後，大夥都蒙圈了。
有人說，平時自己都舍不得體檢，哪有閑錢給房子體檢？
有人說，自己的養老金都沒交，又要給房子交養老金了？
網傳的一份「房屋養老金的收費標準」，更是搞得人心惶惶。
大家為什麽這麽關心這個「房屋養老金」，根本原因就是怕加重自己的經濟負擔。
面對群眾的疑問，今天住建部官媒發聲：房屋養老金不是房地產稅，公共帳戶不需要老百姓出錢。
文章說，「個人帳戶透過繳納住宅專項維修資金已經有了，每位購房者買房時都繳納了5-8%的房屋維修基金。」
但這個基金在未來依舊不夠，需要未雨綢繆、防患於未然，所以需要建立房屋養老金的公共帳戶。
既然官方解釋了，不需要居民多出錢，這當然是好事。相當於個人帳戶的錢，加上公共帳戶的錢，共同來為房屋養老。
但問題來了，公共帳戶的錢從哪來呢？
專家解讀說，政府可以透過地方財政補貼一點、土地出讓金歸集一些、原公房出售資金等多渠道歸集。
理論上這樣沒問題，但現在樓市比較低迷，很多地方財政本就入不敷出，再拿出一筆錢來補貼房屋養老金，似乎不太現實。
畢竟，隨著現存商品房逐步老化，房屋養老金所需的金額是海量的，不可能一直依靠政府補貼，最終肯定還是要商業化來運作。
因此，長期來看，這筆費用還是要由開發商來承擔。
而作為大自然的搬運工，開放商只有一種思路——羊毛出在羊身上。
在毛利率不變的情況下，大機率還是會擡高房價，最終由購房者買單。
所以現在搞房屋養老金統籌帳戶，就要把個人帳戶的錢，也就是房屋維修基金，先給盤活了。
數據顯示，全國住宅專項維修基金總額結余已經超過1萬億元。
房屋維修基金這筆錢如何用，一直是個很麻煩的事。有的被物業挪用了，有的沈澱在那裏不起作用。
這個錢有個大bug，名義上是全體業主所有，實際卻掌握在物業手中。名義上是所有業主共同負責，實質上所有人都負不了責。
現在建立住房養老金統籌帳戶，把個人繳納這部份住房維修基金轉移進去，相當於這部份錢從物業手裏轉移到了國家手裏，可以統籌使用。
當然對所有統籌使用的資金來講，如何做到公平胡效率，才是關鍵。
這就涉及到另一個關鍵問題了，為什麽在這個時候提出「住房養老金制度」？
原因是有些老房子真的到了需要「養老」的時候了。
這些老房子大多在商品房出現之前，很多都是單位分的，也不存在繳納維修基金的情況。
房屋維修基金從1998年開始征收，按購房款的2%比例繳納，2004年繳納標準變為房屋造價的5%至8%。
滿打滿算，房屋維修基金才收了20多年，而20年的商品房還沒到必須養老的地步。
所以，那些之前分出去的房子，才是目前最需要維修、又最缺錢維修的，這才是問題的關鍵。
現在房屋養老金就是要解決這個問題。
目前全國住宅專項維修基金總額結余已經超過1萬億元，大多都是暫時用不上的錢，財政再配套公共帳戶統籌使用，這就是宏觀調控。
但這個統籌使用，是否是把後來買商品房的人繳納的維修基金，去補前面沒繳納的人的虧空？
這是個核心問題。
如果是這樣的話，那麽個人養老金的困局同樣會出現在住房養老金上。
即前面的人既享受了分房子，低價格和房地產增值過程中的利好，還可以用後來人繳納的錢，來維修自己分來的房子。
而後面的人既要承擔更高的購房成本、更多的維修基金，錢還要拿去修老房子。
這種擔憂不是電洞來鳳，因為我們在個人養老金上，已經經歷過「視同繳納」的遺留問題。
希望住房養老金不要開這個口子，讓每個購房者繳納的維修基金能用在自己的房子上。
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