郭晨凱 制圖
存量房貸利率批次下調 10月31日前統一調整
絕大多數借款人可「一鍵式操作」 進一步降低房貸利息支出
◎記者 張瓊斯
市場期盼已久的存量房貸利率下調，終於來了！9月29日，中國人民銀行釋出公告，明確完善房貸利率定價機制；市場利率定價自律機制釋出【關於批次調整存量房貸利率的倡議】（下稱【倡議】）。
隨後，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行釋出公告，將堅決落實有關要求，依法有序推進降低存量房貸利率工作。在時間安排上，上述銀行將於10月12日釋出具體操作細則，在10月31日之前統一對存量房貸利率實施批次調整。
記者獲悉，這將是中國最後一次批次調整存量房貸利率，惠及首套、二套及以上的存量房貸。未來，中國將建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。
存量房貸利率將降至約LPR-30個基點
今年以來，由於新發放房貸利率較快下行，新老房貸利差積累擴大，下調存量房貸利率的呼聲很高。
為回應市場關切，【倡議】明確，各商業銀行原則上應於10月31日前統一對存量房貸利率實施批次調整。
在調整振幅上，對於貸款市場報價利率（LPR）基礎上加點振幅高於-30個基點的存量房貸，將其加點振幅調整為不低於-30個基點，且不低於所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限。
目前，中國絕大多數房貸利率是浮動利率定價，也就是由LPR加點形成，加點為在合約中約定的固定數值。
記者梳理發現，除了北京、上海、深圳的二套及以上存量房貸，其余存量房貸利率均可以下調為LPR-30個基點的利率水平。北京、上海、深圳的二套及以上存量房貸，可以調整至新發放房貸利率政策下限。
也就是，本次調整後，北京的二套及以上存量房貸利率調整為：五環以內的為LPR-5個基點，五環以外的為LPR-25個基點；上海的二套及以上存量房貸利率調整為：自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區為LPR-25個基點；其他為LPR-5個基點；深圳的二套及以上存量房貸利率調整為：LPR-5個基點。
本次存量房貸利率下調，將為借款人帶來實實在在的優惠。記者從央行獲悉，截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約為4.06%，前8個月全國新發放房貸平均利率為3.61%。
調整後，存量房貸利率將降至約LPR-30個基點，以最新一期5年期以上LPR（3.85%）計算為3.55%，較調整前的4.06%降低約0.5個百分點。以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，節約借款人利息支出每年約5600元。
從全國看，本次批次下調將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出約1500億元。專家表示，存量房貸利率下調，有利於借款人進一步降低房貸利息支出，提升居民消費意願，也有助於穩定購房者預期，提振信心。
10月31日前可享受到調整優惠
從時間安排看，存量房貸借款人將在10月31日前，享受到本次批次調整帶來的優惠。
四大行公告稱，正在依法有序推進降低存量商業性個人住房貸款利率工作。工商銀行稱，擬於10月12日透過工商銀行官網、微信公眾號、網點等渠道公布具體操作指引及相關事宜，並於10月31日前完成存量房貸利率批次調整工作。
從歷史經驗看，中國批次調整存量房貸利率的客戶體驗感較好。中國曾經在2023年8月進行過批次房貸利率調整。商業銀行對有調整需求的客戶，絕大多數透過網上銀行、手機銀行等線上渠道「一鍵式操作」辦理，整個過程無需客戶進行額外復雜操作，無需進行線下辦理。
不過，由於每位借款人的貸款重定價日不同，不同借款人的利率在批次調整後會有所差異。專家表示，批次調整後的利率下降主要是加點振幅下降至-30個基點所致。但在重定價後，最近一個定價周期內LPR的降幅也將體現出來，參與此次批次調整的借款人利率將調整至同一水平。
建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制
記者了解到，這是中國最後一次批次調整存量房貸利率。未來，中國將建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。
「房貸合約期限普遍較長，固定的加點振幅無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發生轉變，容易造成新老房貸利差擴大。」央行有關負責人表示，需要最佳化制度設計，促進商業銀行和借款人以適當方式變更合約。
為了從根本上解決新老房貸利差問題，央行建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。
具體而言，如果未來新發放房貸利率繼續下降，當存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定振幅時，借款人可與銀行協商，申請將存量房貸利率調降至新發放房貸利率水平附近。
「由此，不需要等到新老房貸利差積累較大後再由商業銀行批次調整，能夠漸進有序緩釋矛盾。」央行有關負責人表示。
自2024年10月起，每季度第一個月，央行將在官方網站公布上個季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率，供銀行和借款人參考。
公告還取消了房貸利率重定價周期最短為一年的限制。
因此，對於新簽訂的個人住房貸款合約，自11月1日起，可由借貸雙方自主協商重定價周期。重定價周期可為按年、按半年、按季度等。
「需要說明的是，在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。」專家表示。
（來源：上海證券報）
