雄安新區取消商品住房預售，實行現房銷售，將帶來哪些影響？還有哪些資訊值得關註？

其實這裏比較重要的嘗試是兩個：現房制度，租售同權。

新區一般有個潛在的環境，叫做階層固化程度相對要好一些，且以前的欠賬可能沒有那麽多，這樣試點一些在其他地區根本很難觸及的改革可能要稍微有利一些，

回到這兩個比較重要的問題，正如昨天關於部份二線城市不約而同的放開限購限售的回答中的關註點一樣，現在房地產刺激政策的制定段，和購房的需求端， 關註點相差甚大 ，政策更多的是在信貸上面做文章，不管是公積金還是商貸，認定標準的更改最終還是降低杠桿和利息的操作，以此希望刺激市場的需求。

而購房的需求端更關註的是 特色預售制的改革 ，自己的錢是買自己的房子，而不是給過去的龐氏信貸填坑，買房和開盲盒或者賭博一樣，既有爛尾風險，還有無窮無盡的品質問題。第二個關註點是 限價 ，降低首付比例並不能降低居民的壓力，只會增加未來的現金流風險，杠桿越高必然要承擔的月供越高，這是怎麽都繞不開的話題，政策希望的是不講價就解決問題，而購房者希望的是價格下降到合理的範圍，比如10以內的房價收入比。第三個關註點其實和第二個相關，讓居民加了杠桿，如何保證經濟增速放緩以後，居民能夠如期償還貸款？我們經濟體是沒有個人破產制度兜底的，所以每個人都要為自己的杠桿負責。

現房銷售則是打破居民其中一個擔憂的重要組成部門，本身全球預售制的經濟體就少，像完成我們這種風險收益剝離如此清晰的根本就沒有，還不涉及到後續的品質問題，什麽樣的房子賣什麽樣的價格，這才是市場原本應該有的狀態，任何金融工具在失去約束的情況下都是更鋒利的刀俎，而魚肉則顯而易見，從2020年大規模爛尾到現在了，依舊處於資訊不透明的狀態，這個大幹30天，哪個年底保交樓，三年了，又有多少實質性的進展，先不管品質，只要能交付，即有折扣的拿回本該屬於自己的東西，部份受害者甚至還歌功頌德呢。

特色預售制是阻礙中國房地產正常化的最大阻礙之一，至今已經缺乏任何改革和修補程式，結果就是市場用腳投票，尤其是這幾年大家的投機熱情回歸，能被圈進去的資金越來越少，寅吃卯糧自然就玩不下去了，所以想要房地產正常化，全球幾百個經濟體，也沒見誰家沒有預售制就沒房子住的，歷史的遺留問題總歸是要解決。

但結合現實，雄安新區可以做到的，其他城市未必做得到，現在的問題很清晰，房企龐氏信貸崩斷後，有大幾萬億甚至十數萬億的窟窿，誰來填？ 還不是靠更後來者的錢來維系 ，地方大概不敢打斷這個明顯不合理的模式，因為自己本身就是房地產拿走收益最大的群體，所以除非買方市場經過幾年的刺激，根本就不參與，那麽才有可能向存量城市的特色預售制開刀。

至於第二個固化問題，就是公共資源的分配問題，我們房地產捆綁了很多靠財稅支出的公共資源，就像該問題描述中提到的「教育、醫療、就業等公共服務領域」存在明顯的差異，結合土地財稅，往往可以把這種本應該成為改善居民生活品質的房子，變成了掠奪居民財富的工具。還是那個問題，新區好推動是因為利益集團還沒有那麽穩固，你要是放在普通城市，你願意放下自己手裏花錢買的教育區位給租房的人嗎？靠主動來改革的城市預計也會非常少， 但同樣的有市場決策來倒逼改革， 就是年輕人的低欲望選擇，既然把基本生存資料壟斷且明碼標價，那麽卷不動的自然就躺平了，非BL不合作成為非常明顯的趨勢，當大家都不參與的時候，本來稀缺的資源也就沒那麽稀缺的，比如2022年剛好是16年生育高峰的入學年份，而幼稚園已經出現了人數大幅下降的現象，人口結構上移會迫使政策作出改變。

總結起來，新字可能伴隨著一些階層固化沒那麽嚴重，可以嘗試推動兩個重要的房地產問題，一個是現房銷售，什麽品質賣什麽價格，另一個是租售同權的嘗試，但未必適合所有城市，尤其是龐氏信貸已經大規模崩斷的炒房城市，非常依賴後來者買房填坑，短期內很難有主動改革的能力。而未來兩個問題的倒閉改革，大概都得交給很多人看不起的市場因素，假設這種每天都有所謂的利好樓市的政策，居民依舊擔心品質和交付問題選擇不參與，不改也得改，另一個公共資源問題，尤其是教育資源，未來人口結構上移也會讓有形的手不得不做出讓步。有時候也是心理因素，取消了一些國際上本就沒有的東西，就好比花錢拿到房子，再正常不過的東西還要拿出來炫耀和宣傳麽。