下半年北京樓市連招不斷，先是LPR下調，到降息，再到「接力貸」回歸、買房退稅等等，政策利好的背景下，也有諸多風險。畢竟在背景這個巨型存量房市場，連環單、zhd都是非常常見的，如何保證自己在買房的過程中不踩坑？是這篇文章存在的意義。整理不容易，文章很長很長，也是截止到目前為止北京二手房交易最全的內容，沒有之一。
安利大家一種模式，這是和控股的房地產交易公司，經過3個月的談判，最後形成的結果，給大家看看，把把關，是不是有需要有需要修改的地方。以下業務已經正式推廣了，需要可以直接聯系。
房產交易傭金：最低8000元起步，以下選項可以自由選擇，對應選擇的計畫進行收費。最多也就是1.9萬封頂。
簽約公司：有營業執照，有房管局四項備案，（後面文中有圖例）很多人迷信的綠中介，也就是只有這兩項手續而已，不要認為還有更神秘的。
簽約存量房買賣合約：5000元 由持有全國經紀人資格證的業務人員完成
存量房買賣合約稽核：1000元 由房產律師完成
網簽：2000元
協助辦理商業貸款：2000元
協助辦理涉及公積金的貸款：3000元
協助辦理資金監管：3000元
協助辦理權屬轉移登記（過戶）：3000元
協助物業交割：1000元
協助辦理查驗戶口：1000元
學會了文章的內容，全程自己搞定。點贊＋關註慢慢看。
來一個簡單的交易流程
資審、核房、戶口查詢+簽約、定金+網簽+面簽+批貸、首付款監管+權屬轉移登記+解凍首付款+戶口查詢+物業交割、放款
以上流程參與人和決定能否辦成的決策部門
第一節 資審：購房者本人
第二節 核房：產權方和產權性質
第三節 戶口查詢：產權方本人
第四節 簽約：購房者和產權方
定金：購房者和產權方
首付款監管：銀行
權屬轉移登記： 俗稱過戶，參與者：購房者和產權方，決策方：不動產登記大廳
首付款解凍： 解凍條件
戶口查詢+物業交割：購房者和產權方
放款：銀行
第五節 網簽： 參與者：購房者和產權方，決策方：北京市jianwei
第六節 面簽、批貸： 參與者：購房者和產權方，決策方：購房者和產權方、銀行（公積金管理中心）
第七節 繳稅
為什麽要寫參與者和決策者，品味一下就明白了，接下來我把所有環節的避坑指南和註意事項全部寫出來。
記得點贊再收藏，謝謝各位朋友的厚愛。
以上內容是北京二手房交易個基本內容，按照交易流程詳細講解
第一節 資審
顧名思義：購房資格稽核，北京交易復雜，城區要求也不一樣。購房資格稽核30分鐘出結果，（除港澳台華僑、外籍仍1個工作日出結果），有效期30個自然日。操作步驟簡單自行可完成。
個人送出網站：
透過以後會出現綠碼，如圖：
1：北京市住房限購政策是什麽？
（1）不論什麽家庭，最多只能購買 2 套住房，
（2）單身（含未婚、離異、喪偶）家庭最多只能購買 1 套住房；
（3）滿足條件的非北京市戶籍家庭，最多只能 購買 1 套住房；
（4）不滿足條件的非北京市戶籍家庭，不能在北京市購買住房。
（5）通州限購政策，後面有特殊說明。
（6）工作居住證在購房環節等同與北京戶籍。
2：離婚限購政策
（一）離婚購房最新政策規定
自 2021 年 8 月 5 日起，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定
的，自離異之日起 3 年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。
夫妻離異前房產套數不符合限購政策規定，是指本市戶籍家庭（包括持【工作居住證】家庭、駐京部 隊現役軍官、警官家庭）擁有住房套數 2 套及以上、非本市戶籍家庭擁有住房套數 1 套及以上。
（二）離婚購房最新政策執行註意事項
1、已經送出離婚申請，但還沒有正式登記離婚的，是否按照新政執行？
在 2021 年 8 月 5 日（含）前，已辦理離婚手續，或者是已向民政部門提出離婚申請、正式辦理離婚登 記時間在政策出台後的，仍按照原政策執行。
2、計算離婚時間的起點是什麽？
離異時間以離婚證登記時間或法院判決、調解時間為準。
3、京籍家庭離婚，夫妻一人分得一套，離婚後 3 年內其中一人將名下這一套房產賣了，是否還能再買一套？
離婚起 3 年內，任何一方送出購房資格申請，稽核系統是自動帶入原家庭住房套數來稽核的，即使離 婚後將名下房產賣出，也無法透過稽核。
4、夫妻都是非京籍，北京有一套房，離婚後，名下無房的那一方 3 年內是否可以新購買一套住房？
離婚起 3 年內，任何一方送出購房資格申請，稽核系統是自動帶入原家庭住房套數來稽核的，即使離 婚後將名下房產賣出，也無法透過稽核。
5、京籍家庭離婚前有兩套房，離婚後有房的一方將名下房產賣出，然後雙方又復婚了，這個家庭還能 再買嗎？
如果再次組成家庭，那麽就按照再次組成後的家庭稽核購房資格，如果只擁有一套住房，是可以再購 買一套的。
6、離婚後如果與其他人組成新的家庭，應該怎麽計算購房資格？
任何一方如果與其他人重新組成家庭，那麽就以新家庭為單位申請購房資格，但不能由離異方單獨簽 約。
3：通州放開部份限購
註：通州運河商務區一些企事業單位職工，將連續36個月社保的資質要求縮短為三個月。但受益人群比較有限。放寬限購只針對新房市場。
通州限購政策：
4：如何理解家庭及家庭名下住房套數
（一）家庭成員的定義 家庭成員，是指夫妻雙方及未成年子女，成年子女不能計算在內。未成年子女的判定標準：未滿 18 周歲。
（二）家庭名下擁有的住房套數計算方式 家庭名下已擁有住房套數：指家庭成員名下獨自擁有或與他人共有的成套住房的套數。為了加深理解，可以明確下列 4 點：
（1）居民家庭已擁有住房，包括已經取得不動產權證書的住房和已完成網上簽約但尚未取得不動產權證書的住房。 最新出台的買賣縮短交易時間的政策和認定套數不沖突。
（2）來自不同家庭的 2 人及以上共同擁有一套住房的，各計一套已擁有住房。
（3）認定住房套數時，「認房」必須是北京市內有住房，不在北京市內的住房不包括在內。
（4）北京市建委規劃立項中體現為非住宅計畫的商品房不計入住房套數、土地使用年限通常為 40 或50 年。
第二節 核房
核房的主要內容為：確認房主是不是真正的房主、確認產權資訊（抵押、查封、行政限制、異議登記、預告登記），北京市規劃和自然資源委員會有一個告知單，此項為最權威的查詢機構，無需聽信任何人對房屋產權的解釋，一切以查詢結果為準。
查詢步驟：
1：房主本人下載—— 理房通 APP
2：實名認證註冊登記
3：操作步驟：
開啟APP-全部-不動產登記-確認授權-人臉辨識-登記資訊及圖件查詢-同意-權利人查詢（房主）-輸入查詢用途、不動產坐落-點選查詢；出現內容如下圖：
註：「權利人查詢（房主）」該查詢環節如若不是房主本人，是不能進入系統的，有效辨識假房主。
無需等待，查詢當時出結果。
第三節 戶口查詢
細心的朋友可能看到，交易流程中出現了兩次查詢戶口，一次交易前，一次交易後。說明原因和應對方式。
簽約前查詢戶口是保證該交易房屋的所有戶口都能遷出，如果出現除房主以外的其他人的戶口需要謹慎簽約，確認是不是能遷出，且寫明違約責任。雖然現在有公戶，但是也不是所有人都能遷入公戶，必須具備條件方可遷入公戶。
過戶後查詢戶口是為了保證簽約到過戶期間任何一個時間節點，原房主使用原房本都可以把家人戶口遷入。且留取適當的戶口保證金，拿到新房本查詢戶口以後再支付。
戶籍科查詢戶口的條件：房主本人持身份證原件和房本原件，除此以外都不可查詢戶口。
戶口核查確認書：
第四節 簽約
具備以上三個條件方可簽約，任何一條出現問題，為後期都會留下隱患。
1：共有權人（配偶）同意出售
需書面簽署檔，要求：當面簽署，保證是本人簽署。如果不能當面簽署，必須拍視訊檔，證明本人簽署，以備後期產生糾紛時，保證自己的利益不受損失。
檔樣版如下：
2：租戶放棄優先購買權的聲明
首先買賣不破租賃，即便是拿到產權了，如果租約還沒到期，租戶依然可以繼續居住到租約到期，想立刻入住的需要謹慎考慮。
其次只要是有租約的房屋，同等條件下租戶對該交易房屋有優先購買權，如租戶沒有明確表示放棄應有的權利，即便是已經過戶，依然可以透過法院判決購買該交易房屋。
如何判定是否明確表示放棄優先購買權呢？
第一：簽署【承租人放棄優先購買權聲明】如下圖，此為最妥當最有效的做法，沒有之一。
第二：如承租人不願意簽署，房主應該書面通知承租人，並且保證承租人確認收到書面通知15日內，沒有得到購買該交易房屋的意願即為自動放棄。
3：永居權的確認
設定了永居權的房屋，交易是可以成立，但是只有產權沒有居住權，即房主為任何一方設定了永居權的房屋都不可以購買，方式有兩種：房主自行設定和法院判決永居權。
房主一般不會自行設定；法院判決的永居權往往會出現在多子女繼承的糾紛案中。
簽約前需要房主簽定【關於永居權的聲明】，如圖：
4：簽約正文
1：基本資訊
需註意的問題-本人不能親自到場簽約，需授權委托書，要求本人簽署的視訊和文本材料。
文本材料包括：授權委托書和承諾書。
以上檔保證簽約的合法性，否則本人不同意，代理人無代理權簽約，即便是以後追究代理人的責任，對本人也是很大的損失。
文本材料如下：
2：產權性質和抵押
產權性質一定情況下決定了稅費的額度，文章後面有詳細說明。
抵押情況一定嚴格按照「北京通」的查詢結果寫明。
3：租賃情況
房屋無租約的情況下需註意，在交易期間一定不能產生新租約，如若雙方同意新租約的產生，一定明確責任。如租戶在交易期間產生的新租約，發生了非正常死亡，重大的責任是無法透過協商解決的。所以不建議此期間產生新租約，更不能為了租金因小失大。
4：成交價格和定金
第一個紅色框：是網簽價，也就是計稅的價格，
第二個紅色框：配合網簽價產生的余額，兩個價格相加等於實際成交價格。
第三紅色框是定金： 額度只要不超過總房款20%都在法律允許範圍之內，任何公司不得高於法律規定；
重點：定金必須支付到房主本人名下的銀行卡，代理人無權收取定金（房款），公證委托書的代理人也無權收取定金（房款），法律規定了公證處不能出具含有「代收房款」字樣的公證書。
5：付款方式
如因各種原因銀行批復的貸款和擬定的貸款金額不相符時，最好選擇紅色框的選項，既保證了對方過戶時間又保證了自己的權益。其他選項慎重選擇，可全款可貸款時可以選，必須貸款時就不可以選。
6：兇宅和漏水
「兇宅」在法律上是沒有明確規定的，對於法律通說裏面的「兇宅」，一般指的是以交易房屋內非正常死亡為準，也就是說正常的衰老性死亡這個法律上是不認定為「兇宅」的，畢竟生老病死那是人之常情，這個不違背公序良俗，當然這只是個大範圍的說法，具體到案件時候，這個法官是需要進行審查的，一般情況下要結合居民死亡的醫學推斷書、報警記錄、勘驗筆錄等綜合分析，比如殺過人等，這就需要有相關方面的材料作為支撐，報警記錄了，屍檢報告、判決書啥的，對於「兇宅」的認定雖然沒有嚴格的法律規定，但是認定程式也是非常嚴格的。
最有效的辨識兇宅的辦法：當地派出所會有備案記錄，但是派出所沒有義務向所有人公開這些資訊，所以購房者需要和原業主一同去詢問。
另外一種情況是重點：老人自然的生老病死發生在交易房屋裏；不能定義為兇宅，但是絕對影響居住體驗和再次出售。需要簽定合約之前反復給產權方確認，簽定相應的違約責任。
今年5月份發生的一筆交易中的事件，已經簽約且反復確認房屋沒有發生過任何死亡時間，簽約價格為399萬；但是約產權方去評估的時候，產權方就吞吞吐吐，後來產權方說自己的父親12年前在居住期間突然病發-腦梗，立刻撥打120進行搶救，當時在120急救車上就去世了，無法判斷是在房間裏已經去世了，還是最後搶救無效死亡。最後房價便宜了99萬即300萬繼續履行合約。
這是比較和諧處理的，如果產權方不同意便宜99萬，是不是就要打官司呢？
本條款基本指頂層的為多，有無墻面變色或者漏水痕跡。頂層漏水的房子很難修復，除非開發商統一做頂層防水。
7：房屋交付
房屋交付的時間節點一般分為：權屬轉移登記後或者收到全部房款後；一般選擇收到全部房款後的為多。
雙方協商在交易期間提前交房是否可以？
完全不建議，出現問題以後很難斷定責任方，出現糾紛的機率增加。如收到鑰匙以後進行裝修，但是沒有成功辦理權屬轉移登記，期間產生的費用無論哪一方責任都需要自己承擔。
8：成交價格
由於北京的市場慣例，一般產權方會談一個凈得價，所以稅費全部由購買方承擔。但是近期出現了一買一賣可以抵扣個稅的情況，所以需要註意，在後續要加上一定的補充條款。
9：定金支付
定金支付方式一般分為兩種，當然了還有中介公司自行規定的方式，不建議采取，一定記住一點：保護雙方合法利益不收到侵害的是中國的法律，而不是任何一家中介公司。
自行支付和銀行監管支付，通常采用自行支付，監管支付產權方不能立刻收到定金，也就意味著定金不能馬上生效。
10：還款解壓
抵押分為銀行抵押、機構抵押、個人抵押。只要是在房管局上了抵押的都可以在北京通上查到，有些抵押機構還需要收取產權人的房本。只要謹慎一下問題不大。
重點：一定明確還款解壓的時間，以及還款方式，自有資金、購房者資金、機構資金還款都不一樣的。
購房者資金解壓需要第三方擔保機構介入，專款專用，否則人才兩空，造成不可估量的損失。
機構抵押的一般情況下屬於二抵或者三抵，產權人手中沒有房本原件，需要極度謹慎。
11：首付款支付方式
支付時間：一定要明確到具體年月日之前，不能和其他條款互為條件，否則導致無限制的延期且不構成違約。
支付方式：建委監管支付目前沒有強制要求，所以一般會選擇銀行監管支付，重點：某家民營公司也有監管資格，但是銀行監管的力度和公信度肯定比一家民營企業要高，一定要選擇銀行監管支付。
首付款監管的方式：三方虛擬帳戶監管和產權方銀行卡凍結監管，還有更復雜的監管方式不常用。權屬轉移登記後見到新房本可以解凍使用，銀行的監管系統可以看到不動產登記大廳的權屬轉移登記情況，一般情況銀行依然會要求新房本拍照發給銀行工作人員進行再次核對，以防萬一。
擔保支付是在有抵押的情況下使用的，擔保支付需要額外支付費用的。
12：權屬轉移登記
俗稱：過戶
重點：一定明確時間，不能寫什麽條件進行過戶，否則導致無限制的延期且不構成違約。
13：稅費承擔
首先明確房屋在 繳稅時 滿五唯一的狀態，決定了稅費的額度。
其次明確稅費的承擔方，原來所有稅費都是購房者承擔，近期出現的可 退稅 的情況，需要再次明確，關系到成交價格。
財政部發文稱，對居民出售自有住房並 1 年內購房的， 售房已繳個稅予以退稅優惠
總結：
一、適用範圍及區域：
北京全域、個人、住宅：出售自有住房的納稅人與新之間須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一。
針對人群：2022年10月1日至2023年12月31日，出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人（一年內有換房需求的人）
區域：北京全域 針對事物：住宅
二、適用期間及時間界定：
在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅。
出售時間界定：納稅人出售住房時個人所得稅完稅時間為準新購住房時間界定（二手房）：納稅人購房時契稅的完稅時間或不動產權證載明的登記時間為準。
新購住房時間界定（一手房）：住房城鄉建設部門辦理房屋交易合約備案的時間為準。
三、退稅金額如何計算：
1．新購住房金額≥現住房轉讓金額時，全部退還已繳納的個人所得稅；
2．當其新購住房金額＜現住房轉讓金額時，按照新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還現住房已繳納的個人所得稅。新購住房金額≥現住房轉讓金額：退稅金額＝現住房轉讓時繳納的個人所得稅；
新購住房金額＜現住房轉讓金額：退稅金額＝（新購住房金額÷現住房轉讓金額）x現住房轉讓時繳納的個人所得稅註意：原住房轉讓金額和新購住房金額均不含增值稅。
四、共有住房出售應如何計算自己份額的退稅金額：對於出售多人共同持有住房或新購住房為多人共同持有的，應按照納稅人所占產權份額確定該納稅人現住房轉讓金額或新購住房金額。
若A與B按份共有一套房屋，此房為不唯一住宅，其中A占50％，B占50％，如果兩人出售則每個人所占的售房比例為50％，以此類推。
五、如何發起退稅申請：
各城區稅務所（線下單獨辦理繳稅業務）；
各城區不動產登記事務中心聯辦視窗的稅務視窗；
各城區安排的退個稅分所不同，後期還需根據實際業務情況進行進一步核實。
六、提供材料：
①納稅人身份證件；
②現住房的房屋銷售合約（網簽合約）；
③新購住房為二手房的，房屋銷售合約、不動產權證書及其影印件；
④新購住房為新房的，經住建部門備案（網簽）的房屋交易合約及其影印件；
⑤出售原住房個人所得稅票；
⑥購買現住房契稅的完稅時間或不動產權證；
⑦居民換購住房個人所得稅退稅申請表；
⑧收款的一類帳戶銀行卡，最好為工商銀行，余額50元，其他標準參照退稅標準執行。
個稅的征收標準：按照是否追溯到購房原值分為全額1%或者差額20%。
計稅標準為網簽價，一般2003年以後的交易的房屋都可追溯到原值，1998年開始的房改政策，1996年第一根網簽進入到中國，1998年開始房產交易，細心的你會發現以前有很多房本或者票據都是手寫的，一般這樣的情況99.9999%可以認定為追溯不到原值，可以按照1%征收，房產型別一般為：房改房也叫公房，通俗的講當時單位分的房子，1998年房改的時候可以折合工齡+少交一部份錢（第一筆銀錢收據）就可以變成私產，現在也有歷史遺留的房改房是剛辦理的產權證。
房改房在今天說的政策以前就是可以退稅的，只是退的稅種是：契稅；時間周期基本相同，周期為一年，不是規定的時間。退稅人是直系三代人，比今天的要稍微寬松一些。
個稅的計算公式：
14：簽字權
1：房地產經紀公司必須要有房管局備案，否則無簽約許可權；備案證明如下圖，業務型別必須包括「存量房轉讓經紀」。
2：經紀執業人員持有經紀人資格證書，證書如下圖；
3：經辦人同經紀執業人員要求一致，否者無簽字許可權。
第五節 網簽
網簽指的是在房地產領域網簽就是交易雙方簽訂合約後，到房地產相關部門進行備案，並公布在網上。然後會給個網簽號，使用者可以透過網簽號在網上進行查詢。網簽是為了讓房地產交易更加透明化，防止"一房多賣"，簽合約後可以撤銷。
網簽號： C開頭為中介公司網簽，CP開頭為自行網簽；如圖：
網簽註意事項：
個人基本資訊準確無誤，網簽價和貸款金額和實際對應。
網簽價是計稅價，最常見的網簽價：
1：最低過戶指導價×建築面積，適用於：全款或者少貸款，也是最低繳稅的價格。舉例：親屬之間買賣房產，想以1塊的過戶是不是可以？ 是可以的，但是繳稅時自動調成最低過戶指導價。
2：數位定義網簽價：468萬，北京五環內的非普界定線，適用於：商品房，目的是最大限度貸款且稅費最少，詳細見下圖；
普通和非普通的定義：
普通住宅，必須同時具備下列 3 個條件：
（1）容積率：1.0 以上（含），以估價報告認定為準。
（2）建築面積：140 ㎡以內（含），以不動產權證書標註為準。
（3）環線指導價：總價或者單價滿足其一即可。
3：實際成交價×90%/95%,適用於：公房、商品房的普通、危改的二類。
4：實際成交價=網簽價，場景：產權人需要資金來源證明，多數是出國的資產證明。
5：按照自己貸款需求制定適合自己的網簽價，需結合後面的貸款進行。
第六節 面簽 批貸
本節涉及內容較多較為復雜，不過只要認真讀幾遍肯定是能讀明白的。
面簽：向銀行申請貸款
貸款方式：商貸，公積金和組合貸款，重點：商貸。
公積金和組合貸款，進入主頁-專欄-公積金板塊詳細講解
商業貸款的貸款市場報價利率（LPR）是什麽？
貸款市場報價利率（LPR，即 Loan Prime Rate）是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸 款利率可在此基礎上加減點生成。貸款市場報價利率的集中報價和釋出機制是在報價行自主報出本行貸款 市場報價利率的基礎上，由指定釋出人對報價進行計算，形成報價行的貸款市場報價利率報價的平均利率 並對外予以公布。
LPR是浮動的，但是加減基點是固定的；相當於以前的基準利率是浮動的，折扣是固定的。
商業性貸款評估
評估費：由貸款銀行承擔，不需要購房者繳納評估費。在市屬純公積金以及國管純公積金貸款中，由北京住房公 積金管理中心承擔，不需要購房者繳納評估費。
評估值：和上一節網簽價的第3小項是相呼應的。
評估公司評估的是房屋的抵押價值，等於房屋市場價值減去法定優先受償款。因此，評估價值一般比成交價值低，通常到成交價的 90%-95%。
商業性貸款比例
此為倒推的模式，因為有評估值和成交價 價差。普通住房和非普通住房在第五節網簽價的第2小項有說明。
首套二套的認定標準
認定住房是首套或二套，有兩個部門：一是，銀行；二是，不動產登記機構。
認定標準：
1：首套房，是指借款人在全國範圍內，沒有透過貸款購買過住房，也就是無貸款記錄；同時還需滿 足在北京市目前沒有住房。
2：區分首套與二套，是以家庭為單位。在北京市無住房，不僅僅指借款人本人無住房，還包括借款 人家庭成員無住房。網簽在其家庭成員名下和登記在其家庭成員名下的住房，都認定為家庭擁有的房屋套 數。
3：住房貸款記錄的範圍是指全國，而不是僅僅包括北京市；不僅包括住房商業貸款記錄，還包括住 房公積金貸款記錄；曾經有過的住房商業貸款或者住房公積金貸款，不論是否結清，都算貸款記錄。
4：貸款購買的房屋是商業或辦公用房，不計算貸款記錄；以住房為擔保物，完成的抵押消費貸或者 抵押經營貸，不計算貸款記錄。
5：只統計北京市內的住房，不統計北京市之外的任何房屋；住房的範圍包括經濟適用房、已購公房、 商品住房、平房，不包括商業用房、辦公用房。
6：2017 年 3 月 24 日之後，借款人離婚不滿一年的，申請貸款時，無論是否有貸款記錄或有無住房， 認定為二套。
7：購房人本人無固定收入，由其父母擔保還款（父母須為在職人員），直接認定為二套貸款。
舉例： 在北京以外的其他城市有過貸款（無論是否結清），在北京沒有購買過任何房產；貸款算2套，繳稅算首套。
總結如下圖：
如何應對收入證明不足以覆蓋月供兩倍的情形 （以下為合法解決方案，千萬不要做虛假材料，虛假材料不但收費高且直接拒貸）
（1）可開具兼職收入證明（需要是合理兼職並匹配流水）；
（2）男女朋友共同借款；
（3）父母作為擔保人；
（4）可將所有獎金、補助、住房公積金，全部計算收入；
（5）接力貸，借款人為所購房屋的所有權人，父母或子女作為共同借款人。
貸款年限如何確定
房齡：一般要求房齡在 40 年以內，同時還需滿足：貸款年限+房齡≤70 年（各銀行之間有差異，一般不超過 70 年）；
借款人年齡：貸款年限+借款人年齡≤70 周歲， 最高可放寬到85歲 ，一著為房奴終身為房奴；85歲多麽可怕的數位，人沒了貸款沒還清，像愚公移山一樣這輩人還不完，下輩人接著還。
最長貸款年限：不超過 25 年；
以上三點同時滿足，以貸款年限短的為準。
銀行針對哪些情形會拒貸
（1）虛假貸款申請資料（包括虛假身份證明、虛假收入證明、虛假婚姻證明、虛假購房合約等、虛假 薪資流水）；
（2）征信記錄非常差（包括但不限於：信用卡止付或呆賬，進入征信黑名單）。原則上說，近兩年內 連續三次累計六次的逾期記錄，銀行就可以拒貸。逾期記錄包括信用卡、房貸、車貸等還款逾期情況； 常見的是大學時期的助學貸款，僅有幾毛錢沒有結清，處在一直逾期的狀態。
（3）虛假房地產交易。（包括但不限於：買賣雙方為親屬關系，買賣雙方為債權債務關系，均有可能被銀行視為騙貸行為）；
（4）收入證明不符合要求。中國銀行業監督管理委員會要求，借款人住房貸款的月房地產支出（總負債）與收入比應控制在 50%以下（含），也就是收入應至少達到總負債月供的 2 倍；
（5）近期有消費貸、信用貸之類貸款未結清的； 國家明令禁止抵押貸款不能作為首付款進入房地產市場，不但拒貸還會要求結清抵押貸款。
（6）有在途未結案的訴訟，涉及到經濟糾紛被告的。
批貸
貸款批準時銀行會出具該有銀行章的批貸函，一定要和銀行方面核實批貸函的真偽，不能透過中介告知；如虛假批貸函導致權屬轉移登記後不可能放款，產權方永遠拿不到銀行的尾款。
面簽的地點一定是銀行，不能是中介公司。
第六節 稅費
常見稅種：契稅、增值稅及附加、個稅（最新個稅前面講了）、土地出讓金、綜合地價款、印花稅
不動產登記繳稅步驟：備件準備 —— 線上預審 —— 現成辦理
特殊情況也可線下直接辦理
官方承諾5個工作日出結果，一般1個工作日即可，有效期60個自然日。
契稅
繳稅方：購房者
詳細計算方式如下圖：
契稅免征或者減征的常見情形有哪些
（1）對於【中華人民共和國繼承法】規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、 外祖父母）繼承土地、房屋權屬，免征契稅。
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產分割，免征契稅。
（3）居民在 2003 年 3 月 1 日之後上市出售已購公有住房前後一年內新購各類商品住房，按新購房屋 與出售已購公有住房成交價的差額計征契稅。
（4）出售成本價房產一年前後（以網簽時間為準）購房可減免相應契稅，祖孫三代內直系親屬可享受；祖孫三代直系親屬包含：父母、配偶、子女、爺爺奶奶、姥姥姥爺、孫子孫女、外孫 子外孫女。
若購房時網簽價低於出售時網簽價，則契稅全免，差額部份可以繼續使用。
（5）拆遷後購買房屋，如果僅產生契稅，在繳稅當時，憑拆遷協定可以直接減免契稅，祖孫三代內直 系親屬可享受此優惠（拆遷後契稅減免無時間限制）。祖孫三代直系親屬包含：父母、配偶、子女、爺爺奶 奶、姥姥姥爺、孫子孫女、外孫子外孫女。
若購房時網簽價低於拆遷補償價格，則契稅全免，差額部份可以繼續使用。 註意：兒媳、女婿、公婆、嶽父母及兄弟姐妹不算做直系親屬。
增值稅及附加
納稅人：出讓土地、房屋權屬的單位或個人，即購買者。
2016 年 5 月 1 日以後辦理個人轉讓住房產權變更事項的，應繳納增值稅，不繳納營業稅。個人銷售、 轉讓土地使用權、建築物及其土地附著物應按照「銷售不動產」稅目征收增值稅，稅率為 5%，2019 年 3 月 7 日起，對增值稅小規模納稅人減按 50%征收城市維護建設稅（稅率 3.5%）、教育費附加（費率 1.5%）、地方 教育附加（費率 1%，遠郊區縣免征）。即：
①增值稅額 = 轉讓收入 × 5%；
②城建稅 = 增值稅額 × 3.5%；
③教育費附加 = 增值稅額 × 1.5%
④地方教育費附加=增值稅額×1% 綜上所述：
北京市城八區增值稅及附加=轉讓收入×5.3%； 北京市遠郊區縣增值稅及附加=轉讓收入×5.25%；
北京市城八區包含：朝陽區、海澱區、豐台區、東城區、西城區、石景山區、亦莊經濟技術開發區、 門頭溝區。
增值稅及附加計算總結
免征情形：
1：繼承
2：夫妻更名
3：直系贈與
重點：
此處直系認定標準為：父母、配偶、子女、爺爺奶奶、姥姥姥爺、孫 子孫女、外孫子女、 兄弟姐妹 。
個稅
納稅人：產權方
免征條件：住宅、滿五唯一
免征情形：同增值稅
個人所得稅計算總結
可大致總計為：公房1%；商品房差額20%。
土地出讓金
不太常用的稅種，且金額小，總結一下就好了。
公房：成本價購買的：由買受人於權屬轉移登記時繳納土地出讓金，繳納金額=該套房屋建築面積×當 年成本價格×1%。（成本價：城六區：1560 元/㎡；近郊城區：1290 元/㎡；遠郊縣：1120 元/㎡。）
可以理解為：15.6元（12.9元/11.2元）×建築面積
二類經適（通俗理解：回遷）：網簽價×3%
綜合地價款
一類經適：2008 年 4 月 11 日之前（含）購買的經濟適用住房，滿 5 年後交易的，按照下列公式計算土地出讓金： 較高值（網簽價，核定價）×10%。
2008 年 4 月 11 日之後購買的經濟適用住房，滿 5 年後要交易的，政府可優先回購。政府放棄回購的， 按照下列公式計算土地出讓金：【較高值（網簽價，核定價）-原購房價格】×70%。
經濟適用住房購買時間界定的依據為簽署購房合約的時間，而不是繳稅或不動產權證書登記的時間。
兩限房：限價商品房產權證登記日期或契稅票填發日期滿五年後方可上市交易； 上市交易時繳納【較高值（網簽價，核定價）-原購房金額】×35%的土地價款。
土地出讓金和綜合地價款總結
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