【俠客島按】
今天上午，國新辦舉行新聞釋出會，介紹「促進房地產市場平穩健康發展」有關情況，住房城鄉建設部、財政部、自然資源部、中國人民銀行、金融監管總局相關負責人介紹情況並答記者問。俠客島對釋出會實錄做了摘編，一起來看。
新聞釋出會現場（圖源：國新網）
1、促進房地產市場止跌回穩，相關部門如何打好「組合拳」？
住房城鄉建設部部長倪虹：概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加。
四個取消，就是充分賦予城市政府調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類購房的限制性措施。主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。
四個降低，就是降低住房公積金貸款利率，大家都知道，降了0.25個百分點；降低住房貸款的首付比例，統一一套、二套房貸最低首付比例到15%；降低存量貸款利率；降低「賣舊買新」換購住房的稅費負擔。透過落實這些已出台的政策，降低居民購房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。
兩個增加，一是透過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。城中村安全隱患多、居住環境差，群眾改造意願迫切。據有關調查，僅在全國35個大城市，需要改造的城中村就有170萬套，那麽從全國其他城市來看，這個量還會很大，也可以說，其他城市也有改造的需求。
全國城市需要改造的危舊房，我們也做了一個調查，有50萬套。這次提出的新增實施100萬套，主要是對條件比較成熟、透過加大政策支持力度可以提前幹的計畫，我們就可以提前幹、抓緊幹。這次主要采取貨幣化安置的方式，更有利於群眾根據自己的意願和需要來選擇合適的房子，減少或者不用在外過渡，能夠直接搬入新居。同時，也有利於消化存量商品房。
二是年底前，將「白名單」計畫的信貸規模增加到4萬億。城市房地產融資協調機制要將所有房地產合格計畫都爭取納入「白名單」，應進盡進、應貸盡貸，滿足計畫合理融資需求。
倪虹（圖源：國新網）
2、前不久中央政治局會議提出要加大「白名單」計畫貸款投放力度。下一步金融監管總局將采取哪些具體舉措來推進這項工作？
金融監管總局副局長肖遠企：第一，將商品住房計畫貸款全部納入「白名單」，做到「應進盡進」。第二，進入「白名單」的計畫，商業銀行要做到「應貸盡貸」。第三，最佳化貸款資金的撥付方式，做到「能早盡早」。
今後，商業銀行可以在與房地產計畫公司協調一致的前提之下，根據房地產計畫公司提供的用款計劃，將全部貸款提前發放至房地產計畫公司開立的計畫資金監管帳戶，後續依據實際用款申請，從監管帳戶受托支付到用款物件，把資金撥付的時間提前，只要授信審批透過後，就可以把全部貸款發放到房地產計畫公司的資金監管帳戶。
這樣做的好處就是貸款資金可以快速及早發放到房地產「白名單」計畫公司的帳戶上，可以提早把錢支付給上下遊企業，比如水泥、鋼材這些上遊企業，還有施工建築企業等，這樣就能夠確保房地產計畫、住房計畫能夠及早甚至提前開工建設。
我們統計，截至10月16日，「白名單」房地產計畫已審批透過貸款達到2.23萬億元。預計到2024年底，「白名單」計畫貸款審批透過金額將翻倍，超過4萬億元。為做好房地產計畫融資，保障房屋建成交付，我們還會進一步最佳化完善房地產「白名單」計畫融資機制。
肖遠企（圖源：國新網）
3、數據顯示，北上廣深在放松住房限購後，房屋銷量大幅增長。住建部會放開這些特大城市的所有購房限制嗎？會否導致「虹吸效應」？
倪虹：從去年開始，我們已經充分賦予了各個城市房地產調控自主權，城市政府會根據城市的經濟社會發展和房地產現狀自主決策。4個一線城市在9月底調整了他們的住房限購措施，不完全一樣。北京、上海是「放寬了限購的條件」，廣州是「全面取消」，深圳是「部份區域取消」，這充分體現了各城市因城施策、自主決策、一城一策。
從規律上看，「虹吸效應」是世界城市發展過程中出現的普遍現象。從影響上看，「虹吸效應」有利有弊，在不同城市和城市的不同發展階段，「虹吸效應」會產生不同影響。在城鎮化行程中，中國政府註重引導大中小城市和小城鎮協調發展。房地產市場因城施策，也是防止房地產領域「虹吸效應」負面作用的一種制度安排。
4、可否介紹「新增實施100萬套城中村和城市危舊房改造」的工作安排？
倪虹：我在開場時和大家介紹過這種需求。隨著城市發展行程，新房子會變成老房子，有的老房子會變成危房，這種需求是存在的。我們對重點城市做過統計，35個大城市有170萬套的需求，全國地級城市有297個，大家可想而知，這種需求是實實在在的，而且還會有更大需求。
我們選擇在前期城中村和危舊房改造基礎上，再新增100萬套，並透過貨幣化方式，加大政策支持力度，主要是考慮有些計畫條件比較成熟，群眾改造意願也比較迫切，前期工作做得比較紮實。
有利的方面，首先是對群眾，貨幣化安置可以更好地滿足群眾自主選擇房型、地點等要求。第二可以直接搬入新居，不像以前建設安置房要等十幾個月的過渡期。第三對城市來講，可以消除安全隱患，改善居住環境，完善城市功能。第四在當前房地產供需關系發生重大變化的情況下，也有利於消化存量商品房。
什麽樣的計畫可以獲得政策的關心和支持？第一，這個計畫首先得是群眾改造意願強烈、安全隱患比較突出的。第二，計畫的兩個方案要比較成熟，一個是征收安置方案要做得紮實，能夠確保征收工作順利推進，切實維護群眾合法權益；另一個是資金大平衡方案能夠做到計畫總體平衡，避免新增地方債務風險。
主要政策有哪些？一是重點支持地級以上城市。二是開發性、政策性金融機構可以給予專項借款。三是允許地方發行政府專項債。四是給予稅費優惠。五是商業銀行根據計畫評估還可以發放商業貸款。有這五條政策加持，各地還可以結合城市更新，進一步謀劃選擇條件成熟的計畫，提前實施，只要前期工作做得好，我們還可以在100萬套基礎上繼續加大支持力度。
5、財政部此前通報了透過專項債支持土地儲備以及收購存量房用作保障性住房的政策。有哪些細化措施和考慮？
財政部部長助理宋其超：具體操作上，關於專項債用於土地儲備，主要是支持各地結合實際情況，與存量土地的業主企業合理確定收購價格，妥善處理回收存量土地涉及的債權債務關系，合理確定專項債券計畫內容和地塊範圍，及時安排債券發行和支出，提高土地資源的利用效率和債券資金的使用效益。
關於支持地方用好專項債收購存量商品房用作保障性住房，這項政策主要是由地方自主決策、自願實施，遵循法治化原則，按照市場化運作，在確保計畫融資收益平衡的基礎上，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。這一政策將與其他相關支持政策協同發力，進一步拓寬地方的資金來源渠道，既可以有效消化存量，促進供需平衡，也有利於最佳化增量，多渠道籌集保障性住房。
宋其超（圖源：國新網）
6、新市民、青年人購房經濟壓力大，如何幫助解決他們的住房問題？
倪虹：國家大的政策是一手抓保障，一手抓市場。以政府為主，保障群眾基本住房需求，透過市場來滿足群眾多樣化改善性住房需求。
保障有兩種方式，一種是租賃的方式，另一種是購買的方式。
關於租賃的方式，對於新市民、青年人，大力發展保障性租賃住房和公租房，以「一張床、一間房、一套房」等方式，讓新市民、青年人進得來、留得下、住得安、能成業。對於城市低收入住房困難家庭，各級政府都高度重視，實施了公租房保障，低收入住房困難家庭基本實作了應保盡保。公租房保障也有兩種方式，一種是實物租賃，還有一種是貨幣化補貼。
關於購買的方式，就是對於有一定經濟能力，雖然暫時買商品房還有困難，但是可以購買保障性住房。主要是以需定建、以需定購。籌集房源也分為兩種方式，一種是新建，還有一種是購買符合條件的商品房用作保障房。在工作中，我們也考慮了新的形勢變化，為適應生育二孩及以上家庭的需要，要求和支持地方結合實際，適度增加保障性住房的面積。
在這裏我還要強調，各城市政府在結合當地實際最佳化完善房地產政策的同時，一定要加大保障力度，兜牢住房保障這個底線。也和大家報告個數據，今年1—9月份，我們已經建設籌集了保障性住房148萬套（間），到年底可以讓450萬新市民、青年人住進保障性住房。
7、9月24日，人民銀行公布了降低存量房貸利率，統一房貸首付比例等一攬子房地產金融政策，目前進展如何？
中國人民銀行副行長陶玲：第一項政策是降低存量房貸利率。目前，商業銀行正在加班加點，修改合約、修改系統，做好各項準備。預計大部份存量房貸將在10月25日完成批次調整，意味著大家在10月26日就可以透過貸款銀行的指定渠道檢視調整結果。部份中小銀行完成調整的時間可能會略晚，總體預計會在10月31日前全部完成。
為方便辦理，絕大多數借款人都不需要到銀行網點，其中，對於房貸為浮動利率的，借款人不用提出申請，商業銀行將統一批次調整，這部份存量房貸占9成以上。對於房貸為固定利率的，借款人可以透過商業銀行的網上銀行、手機銀行辦理，也無需到銀行網點。對於從中小銀行獲得房貸的，由於一些中小銀行的網路還不是很完備，可能需要借款人到銀行網點辦理。具體情況請大家關註貸款銀行的公告。
借款人還普遍關心，政策調整後房貸利率具體是多少。我們看到社會上有很多計算和討論，我作一個簡要說明。大家知道，房貸利率是由貸款市場報價利率和加點振幅構成的。根據這次政策要求，調整的是加點振幅，對於加點振幅高於-30個基點的存量房貸，將加點振幅統一降至-30個基點。
例如，北京前期首套房貸利率最低加點是55個基點，此次將最低加點降至-30個基點，那就意味著房貸利率降幅達到了85個基點。北京的二套房貸最低加點前期是105個基點，按照城市利率的下限要求，此次將最低加點降至-5個基點，房貸利率降幅就達到了110個基點。五環以外地區降幅會更大。
存量房貸利率調整後，能夠節省多少房貸呢？預計，存量房貸利率將平均下降0.5個百分點左右，總體上將能節省利息支出1500億元，惠及5000萬戶家庭、1.5億居民。具體到個人、家庭，根據商業銀行測算，再以北京舉例，在北京購房，原房貸利率如果是4.4%，利率調整以後為3.55%，那麽100萬元、25年期的等額本息房貸每個月就可少付月供469元，總共節省利息支出超過14萬元。因為存量房貸利率調整的操作細節比較多，涉及不同地區的不同借款人，在具體辦理中還請大家以政策和操作細則為準。
第二項政策是統一房貸最低首付比例至15%。出台這項政策的目的是更好地支持剛性和改善性住房需求。9月24日政策釋出後，人民銀行總行指導各地分行因城施策，配合城市政府迅速落實。目前，除北京、上海、深圳三個一線城市自主采取差異化安排外，全國絕大多數城市不再區分首套、二套住房，最低首付比例統一調整為15%。我們也註意到，不少城市同步調整了限購、稅收等房地產調控政策，市場信心和銷售都出現了改善。
第三項政策是延長兩項房地產金融政策期限。這項政策是對前期出台的兩份政策檔進行調整，9月29日，人民銀行、金融監管總局已經聯合釋出了調整通知。一是調整2022年11月的「金融16條」。原規定是，對於未來半年內到期的房企開發貸款、信托貸款等，允許展期一年，並可不調整貸款分類。
這項政策有利於穩定房企融資，改善行業資金狀況，原定於2024年底到期，這次我們將政策延期至2026年底。二是調整2024年1月的經營性物業貸款管理通知。原規定是，對規範經營、發展前景良好的房企，全國性商業銀行發放的經營性物業貸款，可用於償還企業及集團的房地產相關貸款和債券。這項政策放寬了貸款用途，有助於房企改善資金狀況，原定於2024年底到期，這次我們將政策也調整到2026年底到期。
第四項政策是最佳化保障性住房再貸款政策。9月24日，根據前期的實踐需要，為進一步增強對銀行和收購主體的市場化激勵，我們對政策進行了完善，將人民銀行提供的再貸款資金比例由原來的60%提高到100%，從而進一步支持提高收購存量商品房的意願，加快推動房地產市場去庫存。9月29日，人民銀行已正式釋出通知，商業銀行將於10月起申請再貸款，最近已經有商業銀行做了申報。我們相信，在各方的共同努力下，存量房收購工作將取得進一步的積極進展。
第五項政策是支持收購房企存量土地。人民銀行會同有關部門正在抓緊研究，允許政策性銀行、商業銀行向有條件的企業發放貸款，收購房企存量土地，人民銀行提供必要的專項再貸款支持。
陶玲（圖源：國新網）
8、支持盤活存量閑置土地方面有什麽具體的考慮和安排？
自然資源部副部長劉國洪：我們一手抓控新增，一手抓盤存量。在控新增方面，我們指導各地合理控制新增商品住宅用地供應，對於去化周期過長的城市我們暫停供應商品住宅用地；對於去化周期較長的城市，實行「盤活多少、供應多少」。在盤存量方面，10月12日，財政部宣布了允許專項債券用於土地儲備，這項政策主要是為地方政府以收回收購的方式盤活存量土地提供資金支持。
為用好這項政策，我們指導地方規範程式、明確標準，重點圍繞「怎麽收」來推動落實。我們考慮優先回購企業無力開發或者不願繼續開發、尚未動工建設的住宅、商服用地，及時匹配專項債券等資金。我們還將會同相關部門，研究設立收購存量土地專項借款，作為專項債券的補充，中國人民銀行提供專項再貸款支持。對於收回來的土地，再次組織供套用於房地產的，我們將嚴格把控。市場確有需求的，才可以最佳化條件、精準投放，但必須控制在收回收購總量的一定比例之內。
在盤活存量土地政策措施中，除了上面所說的支持地方政府收回收購閑置存量土地以外，還有兩條路徑。一是鼓勵企業最佳化開發。對於企業有意願、市場有需求的，允許分期辦證、延期支付出讓價款、合理免除企業違約責任等，來緩解企業資金壓力。二是促進市場流通轉讓。對於企業無力開發的，指導各地透過搭建交易平台、支持預告登記和「帶押過戶」轉讓、助推司法處置和合作開發等，激發市場活力。
劉國洪（圖源：國新網）
9、對於金融支持房地產政策，金融部門還有哪些具體舉措？
肖遠企：第一，我們要打好房地產各項融資工具的「組合拳」，形成整合規模效應，增強精準適配性。
房地產融資工具其實非常多，從銀行來講，有開發貸款，截至今年9月末，開發貸款比年初就增加了4000多億元；有個人按揭貸款，有經營性物業貸款，有並購貸款，並購貸款就是房地產計畫公司、房地產企業對其他的標的物進行收購，銀行對此提供貸款支持，還有住房租賃貸款。另外有債券投資，比如金融機構可以投資房地產企業發行的債券，保險公司也可以用保險資金進行股權投資。
融資渠道和融資工具是多種多樣的。要把不同融資工具的獨特優勢發揮出來，因為這些不同的融資工具的針對性都非常強，是針對不同的需求。另一方面，根據不同房地產企業和房地產計畫，在不同階段的融資需求量身客製個人專屬金融產品，提高融資支持的精準性、及時性和有效性。
第二，與有關部門一起積極研究政策性銀行、商業銀行支持盤活閑置存量土地的具體舉措。因為這項政策是一個整體性政策，剛才住建部門、自然資源部、財政部、中國人民銀行都講了，各種政策形成一個合力，盤活閑置存量土地。我們研究允許政策性銀行、商業銀行對這些閑置存量土地的收購發放一定比例的貸款，主要目的是推動更加高效利用好閑置土地，同時改善和釋放房地產行業的現金流。
第三，關於「金融16條」和經營性物業貸款這些政策延期到2026年底，以及調整存量房貸利率和個人住房貸款首套、二套的首付比例，我們和中國人民銀行一起做好這項工作。
第四，充分發揮金融機構在資訊和財務管理方面的專業優勢，幫助房地產企業和房地產計畫，給他們提供一些財務顧問咨詢、方案設計等特色金融服務，幫助房企和房地產計畫公司加強資產負債管理，提高財務穩健性和永續性。
10、近期主要城市反映樓盤訪客量、認購量上漲，請問住建部如何研判10月份房屋銷售的總體態勢？後續還將跟進哪些政策促進房地產市場止跌回穩？
倪虹：9月26日，中央政治局會議強調，要促進房地產市場止跌回穩，釋放了穩定房地產市場的積極訊號。有關部門出台了財稅、金融等一系列政策措施，地方政府因城施策，取消或調減了限制性措施，支持居民剛性和改善性住房需求。可以說，有效提振了市場信心。
從市場反映看，很多城市、很多計畫看房量、到訪量明顯上升，銷售量也有不同程度的增長，房地產的主要指標明顯好轉。特別是一線城市，10月份以來全線回穩。
我們同時也看到，中國的房地產在系列政策作用下，經過三年的調整，市場已經開始築底。我們判斷，10月份的數據，會是一個積極樂觀的結果。可以說，我們對房地產市場止跌回穩充滿信心。
11、社會各方面對打好保交房攻堅戰很關註，請問如何確保在建已售商品房保質交付？
倪虹：今年的5月17日，國務院部署打好保交房攻堅戰，到今天剛好5個月。目前看，保交房攻堅戰各地推進有力，已經交付了246萬套，成效還是很明顯的。保交房攻堅戰給購房人吃下了一顆「定心丸」，對市場預期也帶來明顯改變。
我們會同有關部門認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，形成合力打好「組合拳」，成立工作專班，與金融監管、發改、財政、自然資源、審計、公安、法院、銀行等部門和單位一起，主要抓兩手，一手抓「白名單」，解決好計畫建設資金問題，一手抓建設交付進度，壓實地方政府、房地產企業、金融機構等各方責任，按照市場化、法治化原則，「一樓一策」，分類推進，早日交付。
對正常經營的計畫，我們是按照市場化、法治化原則推進；對資不抵債的計畫，按照法治化、市場化原則，加快破產重整或清算，切實維護好購房人的合法權益。這裏還要強調，對那些違法違規、坑害群眾利益的，要堅決查處，決不能讓他們「金蟬脫殼」、蒙混過關。
這項工作怎麽抓？
一是抓進度。透過全國保交房資訊系統，對每一套交付任務都做到建檔立卡，交付一套、銷號一套。二是抓品質。把保交房計畫作為加強房屋品質監管的重點，既要把房子建成，又要把房子建好，把驗收合格的房子交到購房人手上。三是抓協調。用好國家、省、市三級專班聯動機制，協調解決計畫跨區域的資金抽逃、涉法涉訴、資產處置等方面的困難和問題。
我們相信，有「白名單」的信貸資金支持，有各部門的通力合作，有地方政府的堅決行動，有房地產企業的積極努力，我們一定能打贏這場保交房攻堅戰，完成好黨中央、國務院交給我們的任務，讓廣大購房人早日拿到房子。
來源/國新網
編輯/雲歌
