來源：上海證券報
業內人士認為，公募REITs以其穩定的分紅和長期投資價值，滿足了投資者對優質資產的需求。從投資策略來看，可重點關註底層資產經營穩定、現金分紅可靠的產品
◎聶林浩
公募REITs市場迎來快速發展期。自2021年首批產品上市以來，市場規模不斷擴大，上市產品數量已增至39只。今年增速尤為顯著，新發產品數量有望創下歷史新高。與此同時，市場參與主體和資產型別不斷豐富，為公募REITs市場提供更加強勁的增長動力。
業內人士認為，公募REITs以其穩定的分紅和長期投資價值，滿足了投資者對優質資產的需求。從投資策略來看，可重點關註底層資產經營穩定、現金分紅可靠的產品。
公募REITs擴容速度加快
截至7月15日，公募REITs上市數量已達39只。從歷年發行節奏來看，今年公募REITs市場擴容速度明顯加快。
2021年6月21日，首批9只公募REITs的上市，將這一創新產品帶進投資者的視野。同年12月又有2只產品面世，使得2021年上市公募REITs的數量達到11只。2022年，公募REITs迎來「上新」小高峰，共有13只產品掛牌上市。2023年，發行熱度有所降溫，僅新增5只產品。時間來到2024年，公募REITs市場再次煥發活力，截至7月15日，今年以來已有10只公募REITs成功登陸滬深交易所，還有2只產品已經成立，等待上市。
此外，包括華夏首創奧特萊斯REIT、博時津開科工產業園REIT、華泰紫金寶灣物流倉儲REIT等在內的多只正在申報的產品，已處於滬深交易所稽核透過或註冊生效狀態，這意味著今年全年公募REITs的先發數量將遠超去年，有望創出歷史新高。
對於基金公司搶灘登陸公募REITs市場的熱情，華夏基金基礎設施與不動產投資部高級副總裁林偉鑫表示，積極布局並深耕公募REITs，可助力基金公司拓寬業務合作條線和範圍，同時為基金公司深度參與金融供給側改革，更好地服務實體經濟帶來新機遇。
「公募REITs市場規模將達到萬億級別，成為資產配置領域的藍海，也為基金公司帶來全新的發展機遇，布局早、耕耘深、管理能力強的基金公司將贏得市場先機。」林偉鑫表示，作為全新的金融產品，公募REITs為基金公司開辟了實物資產管理新賽道，進一步提升基金公司資產營運管理能力。
不僅如此，公募REITs的投資價值還得到了市場投資者的認可，產品提前結束募集及超募已成為常態。比如，今年上市的10只公募REITs，其公眾發售份額均提前結募並觸發比例配售。
7月5日，中信建投明陽智慧新能源REIT公告稱，其公眾發售初始份額為1200萬份，最終有效認購基金份額達37.8億份，配售比例僅為0.3175%；華夏特變電工新能源REIT更是搶手，6月15日，該基金披露的公告顯示，公眾投資者有效認購基金份額為121.1億份，是公眾發售初始份額2700萬份的448.52倍，配售比例低至0.223%，創公募REITs公眾發售配售比例新低。據統計，今年以來上市的10只公募REITs產品合計募集規模已超過260億元。
「作為長久期且強制分紅的金融產品，公募REITs可以使基礎設施資產穩定經營現金流的特點，較好地匹配投資者對於優質資產的投資需求。」中金基金創新投資部執行負責人劉立宇說，今年以來，不少公募REITs實作了較為理想的經營業績，這與投資人尋求高分紅、業績確定性資產的偏好相契合。
底層資產品類日益豐富
在數量和規模快速提升的同時，公募REITs的資產類別也更加多元化。目前，公募REITs資產型別已涵蓋收費公路、產業園區、倉儲物流、保障性租賃住房等七大類，細分行業資產不斷豐富。
Choice數據統計，目前已上市的39只公募REITs中，以收費公路和產業園區為底層資產的產品數量分別為10只和9只，合計接近總數的一半。從今年上市的10只公募REITs型別來看，消費基礎設施類產品首次登場，數量已達4只。此外，華安百聯消費REIT已於7月11日成立，掛牌上市指日可待。
上述提到的爆款產品——中信建投明陽智慧新能源REIT，同樣也是國內首單陸上風電計畫，為公募REITs市場提供了又一單新能源基礎設施產品。6月28日，華夏首創奧特萊斯REIT獲得上海證券交易所稽核透過，上市後將成為國內首單以奧特萊斯作為底層資產的公募REITs。6月13日，深圳證券交易所正式受理了銀華紹興原水REIT，該計畫有望成為中國水利基礎設施公募REITs第一單。
另外，今年4月1日，上海證券交易所還受理了中航京能光伏REIT的擴募計畫。此次擴募擬在原有光伏電站資產基礎上，混合裝入水電站資產，若獲成功也將開啟公募REITs資產混裝的新時代。
「公募REITs市場的參與主體和資產型別愈加豐富，對基金管理人的資產投資、營運能力都提出了更高的要求。」在林偉鑫看來，持續提升主動管理能力，加強自身投資建設和營運管理能力建設，提升營運效率和服務品質，是基金管理人確保基礎設施計畫持續健康營運的重要履職保障。他介紹道，公司早在2015年就組建了專業REITs團隊，開展計畫研究儲備，現已設立專業部門負責公募REITs業務，團隊成員具備豐富的基礎設施與不動產的投資和營運管理經驗。
長期投資價值凸顯
在經歷了去年的顯著回呼後，今年以來公募REITs二級市場表現較為亮眼。Choice數據顯示，截至7月15日，中證REITs全收益指數今年以來漲幅超過8%，在已上市的39只公募REITs中，有32只取得正收益，平均上漲8.12%。
「在今年政策明確將基礎設施REITs歸類為權益類資產後，上半年公募REITs市場執行以估值修復為主線。市場參與主體逐漸將公募REITs置於大類資產配置圖譜中。此類具備穩定且永續分紅現金流的資產，將被市場重新評估和定價。」林偉鑫說。
在業內人士看來，作為另類高分紅資產，公募REITs具有一定的稀缺性。從長期來看，公募REITs具有較高的配置價值。
劉立宇表示，公募REITs以營運成熟穩定的基礎設施資產作為主要投資標的，在經營上具有較強的韌性。盡管公募REITs具有權益類資產價格波動的特點，但由於其主要投資實物資產，因此具有較強的風險抵禦能力和長期分紅預期。
「一是，公募REITs目前的分紅水平較高，和其他生息類資產相比，具有較強的吸重力。二是，公募REITs覆蓋不同的行業、地域，可以實作較為理想的分散投資，並實作區別於股票和債券的風險收益特征。三是，公募REITs的運作周期較長，並且可以透過擴募等方式持續提供新增配置機會，延長產品運作期限，為長期資產配置提供便利條件。」劉立宇補充道。
「公募REITs在大類資產配置中也可以發揮積極作用，一方面可以成為‘固收+’策略增厚收益的選擇，另一方面能夠作為紅利低波資產的優質補充。」對於後市的投資策略，林偉鑫建議關註底層資產經營穩定、現金分紅可信度和確定性高、安全邊際較高的逆周期行業。
中信建投證券房地產和建築行業首席分析師竺勁表示，可重點關註估值審慎、具備二級市場溢價的一級計畫。大多數一級計畫較二級市場具備明顯估值優勢，同時一級計畫現金分紅派現率整體高於二級計畫，「打新」依然是投資公募REITs市場的一個重要策略。
