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排隊、全款、搶房!上海平均每天賣掉12.5套豪宅,開發商擔心下半年客戶「不太夠」

2024-09-04心靈

「搶到了,2670萬元!超出預算兩三百萬元。」

8月29日,在上海中海領邸玖序二期開盤現場,幾組搖號順序靠前、成功選房的家庭正在交流經驗。

120套房源、352組認籌,開盤選房約半小時、141號售罄,總銷售額31.6億元——這已經是8月上海第三個開盤售罄的豪宅了。

「這次還是沒機會。」周南(化名)告訴【每日經濟新聞】記者。他已經是第二次認購這個計畫了,上一次搖號順序超過500號,但也近距離體驗了一把「24秒賣一套豪宅」的驚險與刺激。

就在前兩周,市場剛剛「消化」過一批購買力:8月25日,上海新天地附近的錦園計畫首開,33套房源一搶而空,成交金額18.27億元;8月18日,融創外灘壹號院二期二批次110套超大戶型開盤,1小時內清盤,銷售額近57億元,平均每套「半個小目標」。

僅僅半個月,三個計畫合計銷售達到106.27億元。

2024年以來,上海已先後有12個豪宅計畫開盤,幾乎次次日光。到底是什麽人在買買買?開發商卷成什麽樣?巨量供應之下,購房者還夠用嗎?

平均每天賣掉12.5套豪宅

售罄、日光、時光,今年的上海豪宅,已經不能用普通視角來看待了。

總價2500萬元以上的豪宅,今年截至8月18日,上海共網簽了2641套,並且還有相當數量的成交正陸續網簽。如果再加上8月成交的263套,那麽前8個月的戰績已接近3000套。這不僅遠超其他三個一線城市,更是上海過去10年來未曾出現過的。

打響2024年「日光」頭炮的是中海順昌玖裏。套均總價4000萬元左右,首開全部售罄,銷售總額196.5億元,打破了全國商品房單次開盤銷售總金額紀錄。

七八月的市場淡季,上海豪宅卻入市必搶:

龍盛灣上二期,120套房源認購率239%;融創外灘壹號院二期二批次110套房源,認購率超180%;中海領邸玖序二期,有效認購率252%;錦園33套,計畫開放4天開啟認購,認購率152%;綠城前灘百合園三期10套別墅,總價5300萬~1億元,認購率210%。

不斷增加的供應量,仍然能被市場吸收,購房者們幾乎是「有多少買多少」。

據中指研究院統計,2015年2500萬元及以上價位的豪宅在上海成交只有896套。此後的8年裏,大多保持著每年1600~1700套的水平。但這一平衡被2024年的井噴式供應打破了,算上三周內售罄的融創外灘壹號院、錦園和中海領邸玖序,上海上半年平均每天成交12.5套豪宅。

而同期的北京,除了個別熱門計畫外,很少見到高端住宅接連開盤售罄。根據中指研究院的統計,今年截至8月18日,北京1600萬元以上的住宅網簽1257套,與2023年3582套、2022年4028套、2021年3616套的成績相比,規模縮水相當明顯。

出手闊綽、全款買房,他們是誰?

「大部份買家還是本地和江浙一帶的客戶,大約各占40%。」融創外灘壹號院市場負責人章宸(化名)在接受【每日經濟新聞】記者采訪時表示。

而且,這些客戶出手闊綽。

「第一批次全款買房的客戶占了一半左右,很多客戶有多處房產,有些已經買了外灘壹號院一期,或者黃浦江沿岸的一些豪宅;有來自江浙的企業主,已經在上海繳納社保多年,又是多胎家庭、房票充足,之前沒有豪宅供應,只能買二手房,第二次開盤終於搖到了新房。」

圖片融創濱江壹號院搖號現場企業供圖

上海某豪宅計畫行銷負責人也向每經記者透露:「明顯看到,今年有一些外地客戶到上海來進行資產配置,特別是有核心資源的房子。其實部份客戶並不具備買房資格,但孩子在國外留學,透過畢業落戶的方式獲得房票來買房。」

核心城市豪宅為何一房難求?

鏡鑒咨詢創始人張宏偉對每經記者分析:「北上廣深核心城市核心區域的計畫存在價格倒掛,又是核心資產,未來三到五年大機率是價格上行周期。」

「另一方面,核心城市政策的敏感度,以及需求支撐相對還是比較足的,每隔3~6個月出現一輪政策刺激,就會相應釋放一波成交量。核心城市的優質資產在這種行情下,又會出現獨立行情。」

「這些人很敏感,一下子就嗅到了機會。」上述豪宅計畫負責人也對每經記者透露。

張宏偉指出,未來三到五年是一個降息大周期。在降息周期裏的資產配置邏輯,肯定是核心城市的核心資產。

豪宅客戶已經「不太夠」

這些動輒半個小目標的豪宅,大多圍繞在上海「一江一河」,即黃浦江和蘇州河區域。

頂豪產品的準業主很少「全城購」,不同板塊的豪宅對應的客群特征比較明顯。例如黃浦區歷史風貌區的錦園,老城廂風貌肌理、城市情懷是最大的吸重力;浦東濱江板塊以稀缺江景資源和面積結構取勝;再往西,徐匯長寧區則是上海傳統豪宅聚集區。

「和年初熱銷的中海順昌玖裏相比,融創外灘壹號院購房客群整體年齡要低10歲左右。中海順昌玖裏地處新天地板塊,優勢不言而喻,地緣客戶認可度高;外灘壹號院所在的板塊比較新,江浙客戶中父母為子女購置房產的占比較大。」章宸分析。

「買豪宅的客戶對於地區塊或者地段的認知,有自己的想法,基本上很難去動搖。」

從這個邏輯出發,豪宅之間的競爭,往往成為板塊內行銷層面的競爭。

下半年等著入市的豪宅計畫中,低密度別墅、風貌住宅體量不小。以黃浦區錦園為例,周邊新房和二手豪宅全是強有力的競爭者,更別提「翠湖六期」這個足夠吸引全上海買家跨區域出手的頂配計畫。

不僅如此,東外灘、北外灘、虹口、靜安等非傳統豪宅區域,高端產品更是層出不窮:弘安裏風貌計畫,東外灘剛剛公布案名的「保利外灘序」、翠湖濱江風貌別墅,靜安區保利永興裏、萬科中興傲舍……

章宸透露,從今年開始,此後每年的豪宅供應可能達到至少3000套。當豪宅供應在市中心多點開花,地段毫無疑問還是最核心的競爭力,而對於遠離傳統豪宅板塊的新計畫、新板塊,就開始拼命卷概念、卷產品、卷實景展示。

另一個層面的問題,有錢人還夠不夠用?答案顯然是:不太夠。

起碼在短時間內,不足夠延續上半年「倍數認籌」的盛景。

「今年肯定是上海近10年來豪宅銷售額最高的,5月左右的銷售套數已經達到去年全年的量了。但這個客戶池到底有多大,能支撐多久,從市場和客研角度看,還是會有些擔憂,核心資產、優質產品也是有限的。」

上述豪宅行銷負責人坦言:「下半年隱憂還是存在的,部份高收入行業限薪,也會帶來大面積客戶購買力的降維,原來可能預算在5000萬元的現在降到3000萬元。」

實際上,客戶群體悄然發生了改變:一是購買力不像以前一樣能夠快速爆發,買家做決策的時間更長了;二是客戶會反復比較,原先只要是市中心板塊出來一個計畫,都會被爭搶,現在好多客戶會在板塊內、品牌之間、區域之間比。

每日經濟新聞