「斷貸」是近期熱詞，關註經濟繞不開地產，那這問題自然值得擔憂。
為什麽擔憂？因為影響範圍確實不小。
1、今天最早看到的是HT固收的老師測算斷貸的影響規模可能在500億左右，心想500億那就還好，「風險可控」。
他們用的測算方法，是媒體報道目前涉及5萬戶，平均百萬推算，金額應該在500億。
2、今天中午，在一個機構群看到HX地產的老師給了一張「強制」停貸的計畫統計表，據統計目前斷供影響按揭金額在3350億左右。此時，不得不說咱就有點慌了，畢竟2021年全國個人住房貸款發放不到1.4萬億，這個金額占每年的新增比例就有點高了。
HX地產給了一張涉事企業的表單，圖片高糊，就不放了。據其介紹，他們是根據業主釋出的網路資訊整理了斷供的樓盤，並根據網路上查到的對應樓盤面積和均價，以及假設按揭貸款比例，大致測算了目前斷供樓盤可能影響的按揭金額為3350億左右。而停貸的主要是恒大的計畫。
3、今天下午收盤後，GF地產的老師直接上了個「鬼故事」版本，其預估「潛在受影響銀行資產約2萬億」。根據央行的披露，2021年末個人住房貸款余額38.32萬億。也就是說我們幾十年累計下來的個人住房貸款的存量是38萬億左右，而這次波及的範圍已經在2萬億左右，占比已經超過5%。不得不說，這個測算版本是貨真價實的「鬼故事」版，背後不涼才怪。
他們是如此計算：
停工5億平米，按照1w/平米資產價格測算，對應資產價值5萬億，若都是已售計畫，中國居民購房平均首付比例為60%，則對應2萬億按揭貸款。若5億平米都是在開發計畫，評估余額約為1.8萬億左右。按揭貸款與開發貸款無法同時存在，因此影響在2萬億左右。
4、還有個版本，來自TF地產的老師，測算出潛在斷供規模在3.6-7.3千億（。
如何計算？
截至21年末，克而瑞統計24個重點城市延期交付計畫占21年銷售面積的比重為10%(TOP3：鄭州29%、長沙25%、昆明21%)。悲觀假設全國延期交付計畫占比為5%-10%(67家潛在出險房企銷售占全國比重35%左右，對應這些公司15-30%延期交付比例），對應銷售金額9.1-18.2千億;央行數據顯示，新房按揭貸款發放額占新建商品住宅銷售額的比值長期穩定在38%-42%之間。在40%的中性假設下，對應按揭潛在斷供規模在3.6-7.3千億，占21Q1按揭貸款余額的比重的0.9%-1.9%，整體來看難以構成系統性沖擊。
為什麽標題用了「傳染性」一詞?
簡單回顧上文，我們也可以發現不同券商的斷貸規模測算，隨著時間推移，在快速「跳漲」：從早上HT的500億，到中午看到的HX的3350億，再到下午3點左右GF的2萬億。不得不說，他們的測算數據就充分體現出了這種恐慌情緒的「傳染性」。
當然，一定程度上，可能也和今天A/G股市場上銀行股的暴跌有關。港股招商銀行收盤重挫近7%，確實少見。
插一嘴題外話。專業一點的人可能會說招行地產相關貸款比例不高，資本市場瞎跌。我認為就別糾結這個問題，2022年Q1，市值1000億以上中資銀行，只有招行不良率環比上升。招行是主攻零售業務的銀行，其零售客戶資產負債表的惡化一定程度上也可以反映地產問題的傳導，甚至是先行指標（畢竟斷貸都是最後選擇）。
那麽接著講，為什麽會有傳染性？
從實際感知來說：
1、斷貸發生在停工之後：包括河南、湖北、湖南、江西等大量關於斷供的新聞曝出，引起了廣泛的討論。其實很多都是已經發生，但新聞媒體會不斷追逐報道，加速這種事件的「傳播」。
2、房價下跌那大家「願買願賣」，也就那樣。但是，斷供會直接打擊資產價格信心，且從未如此大範圍出現，會直接影響居民信用。因為斷供家庭無法再加杠桿，又會影響當前市場銷售（主要是期房），進而影響銀行資產品質及貸款意願，最終導致地產類資產價格出現進一步下行壓力、各種債務違約頻發，更有甚至...（就無法寫出了）。這就是恐怖的向下螺旋，沒有外力，無法結束。
問題怎麽解決？
6月社融數據裏，居民的中長期貸款數據仍然很差（就是買房加杠桿意願很差）。加上上述問題的出現，7月以來央行把資金利率進一步降低一個水平，或許就是提前發力（預防更大風險）。
我們暫且不討論非居民部門，也就是政府和企業的杠桿率（已經很高了，最近好些機構被點名降杠桿）。
去思考一個問題，僅僅靠給居民部門送水，問題就能解決嗎？就這種環境，換你，你還加杠桿買房嗎?
所以，咱不知道怎麽解決，不知道領導知不知道...
