引言
就當前來看，外部不確定因素依然存在，「需求收縮、供給沖擊，預期轉弱」的三重壓力並未減輕，在此環境下，除了少數行業（如能源、醫藥、人工智慧））經營情況尚且樂觀外，其他多數行業均承受著不同程度的經營壓力，收縮也逐步成為常態。
這其中，地產行業所遭遇的挑戰更甚，調控進入深水區，出險房企不斷增多，行業氛圍一片冷清，這就不禁讓人疑問，經濟形勢如此嚴峻，地產怎麽會好？地產是不是已經沒有希望？地產不好，地產企業又怎麽會好？從研究的角度來說，研究行業、研究企業是否還有意義？
政策的導向，個體主觀力量很難主導，地產行業的調控基調也很難有根本改變，地產行業短期經歷陣痛具有必然性，而且這一過程或需要很長時間，毫無疑問，伴隨行業的出清，一定會有一些群體不堪挑戰被淘汰，也一定會有一部份群體能夠憑借既定優勢和與時俱進的戰略調整，脫穎而出，發展更加順暢。所以，地產行業不會沒有未來，疑問點在於哪些主體有未來，哪些主體將沒有未來，行業主體的更叠也將決定行業未來走向，而能夠留存的主體必然有其優勢供同行學習借鑒，也必然會吸納更多資源集聚，帶動更多產業升級，以地產經驗和要素積累促進行業更快實作良性迴圈。
所以，當年報季來臨，億翰智庫一如既往的堅持了年報綜述系列研究的輸出。時至三季度，房企半年業績披露工作進入尾聲，這一階段內，企業的經營成效和心路歷程展露無疑，經營艱難無需多言，我們所知的、未知的，可以說經營之難前所未有，是否還會更難仍然未可知。
2021年下半年，房企暴雷開始，整個行業便陷入到苦苦掙紮的寒冷氛圍中，時至今日，我們所能看到的行業變化有哪些？市場沒有變好，企業經營壓力更大了，利潤表現更難如人意，市場的冷眾所周知，寒意不難感知，企業的難皆有所聞，倒下的企業越來越多，在期待和自救中掙紮，卻也遲遲難有成效，嚴格的約束仍在持續，沖擊仍在不經意間來臨，企業毫無應對之策，收入打折，利潤虧損還在持續，融不到錢了，地拿不起了，計畫難賣了，錢還不出了，只能等著暴雷。
透過半年度報表窺探企業經營，直觀的感覺還是冷，寒意彌漫，在冷清的氛圍下，企業能做的並不多，收入、利潤為前期經營決策與當下行業環境共同作用下的結果呈現，保交付、降杠桿成為房企當前所能做的兩項重要工作，「保交付、降杠桿」都是政策主導下的重點工作，深入推進具有必然性。保交付更關乎眼下，關乎當前，一定意義上影響到未來，這是相對軟實力的部份，但若做不好當下，度不過當下的艱難，又很難說能把握住未來，過去的已然過去，當下的仍在經歷，未來未必已來，當下能做的就是把握住當下，做出當下最優的選擇。
行業的路很難，走起來困難重重，但行業的路也很長，需要企業艱難跋涉。
一、冷清氛圍蔓延，最好的銷售業績是爭取最好
行業發展到今日，非一方力量所能促成，各方之間的利益糾葛決定了各自的行為決策，畢竟作為獨立經營的個體，倘若不能利益為先，也很難有長遠發展。所以，當房地產行業調控開啟，各方之間的賽局格局也在悄然發生變化，房企、政府、供應鏈、金融機構之間的關系鏈條也潛移默化的變革。
1.1 若無外力擾動，高增長或仍將持續
當行業資源集聚時，圍繞房企所構建起來的關系鏈條產生，各方對於房企信任穩固，因為在各種利好因素的加持下，房企快速成長，行業高歌猛進，房企銷售動輒兩位數的增長，各方都能在高增長中有所收獲，或名或利，也願意將資源聚集到房企處，加速了房企的成長，期間誕生了所謂黑馬房企、千億房企，甚至於人們也熱衷於討論宇宙房企、萬億房企，按當時的行情推演，萬億房企也並非毫無可能，在多方因素的共同推動下，房企無論主動或是被動，都必然要參與到規模和市場份額的爭奪中，因為順勢才能有所為。
2020年，碧桂園、萬科、中國恒大的規模已經超過7000億，融創中國、保利發展也超過了5000億元，2021年，融創中國、保利發展、綠城中國、龍湖集團、金地集團、旭輝控股集團等已然延續著增長勢頭，倘若未有外部因素擾動，房企或仍能繼續保持增長勢頭。
1.2 2022年不會比2021年更好，爭取最好
然而一切超出所料，又不受約束，無法控制，行情急速轉彎，資源和要素開始逐漸從地產抽離，一系列連鎖效應超出預期，行業上漲的勢頭被遏制，神話型企業跌落神壇，萬億房企、宇宙房企漸行漸遠，收縮成為常態，規模為人詬病，甚至於規模成為原罪，曾經快速成長的企業逐漸遠離人們視野，開始了周期未知的掙紮，重組，本著風險防控第一的原則，各方都開始對出險企業避之不及，融資無門、銷售無路、投資無望、自救無效，苦苦掙紮著、煎熬著。
未出險的企業，同樣經歷經營挑戰，為了控制風險，也開始主動控制增長速度，所以我們可以看到，企業增速或減緩，或直接負增長，壓低年度增長目標，爭取最好的業績。2022年，行業仍在陣痛的周期中掙紮，嚴厲的調控，堵融資、限銷售、控拿地；不確定因素（疫情、洪水等自然災害）的沖擊，打擊經營、制約收入；負向事件的突襲，打擊信心，加速暴雷。所以經歷了2021年的銷售收縮後，房企的銷售業績仍在負向區間內波動，錯過了3月，遺失了4月，短暫邂逅了5月，意外收獲了6月，眼見希望已現，但7月突如其來的停貸潮又再一次打擊了市場信心，將銷售向好的苗頭掐滅，7月、8月銷售又再度回歸原狀，負增長再度延續，倘若以當前條件為始點推演，未有超預期政策出現予以救助，金九銀十也很難期待，能保持相對穩定的業績釋放可能已屬理想之態，2022年房企的銷售業績很難有理想表現，在2021的基礎上繼續收縮確定性更高，至於具體企業收縮到什麽程度，看個體的應對舉措和所能發揮出的成效。
從房企對未來企業定位和業績展望來看，企業也表示，存在對形勢的誤判，低估了形勢的嚴峻性，所以在設定年度業績目標時會相對樂觀，而從當前的情況來看，完成年度業績目標的可能性不大，但爭取最好的銷售業績是企業所能爭取的最優結果。當然，追求業績的同時也伴隨著風險的控制，在當前的環境下，由於行業風險的持續蔓延，金融機構對於房企的信任度也並未完全修復，貸款決策上猶豫度更高，所以回款是企業所能依附的最可靠的資金來源，也必然將付諸最大努力爭取最優的業績。
其實，即使沒有外部力量的定向引導，房企銷售業績高速增長的勢頭也很難長久維持，無論是行業整體，還是企業個體所呈現出來的特征，都明確顯示出增長放緩的趨勢，這是由本質元素主導的，房地產本質上也是服務於人口的行業，其發展趨勢來源於人們對於住房的需求，當人口增長開始放緩、城鎮化率減速甚至到達尾聲，人們對於住房的需求也會進入新的階段，相應整個行業的增長速度也會應聲而下，所能吸納的資源也自然會有所減少，差別在於這個自然變動的過程會更溫和，周期更長，而今外部力量的介入加速了資源的抽離行程，加快了行業減速步伐，強制引導行業減速，企業控速，急速剎車。就大的行業需求來看，需求仍是存在的，行業的體量不可能瞬間消失，仍有可觀前景存在，但眼下的困難也客觀存在，未來能走多遠，盡人事，聽天命。
二、前期經營遭遇當下環境，收入打折，虧損成常態
2.1 四大特征鮮明，地產開發的貢獻仍無可取代
衡量企業的經營成效，需要關註哪些指標，其中最主要的莫過於收入和利潤，由於行業的特殊性，房地產企業的收入和利潤反映的不僅僅是本會計期限內的經營成果，而是周期更長，可能需要往前倒推2年左右。
從大的趨勢上看，房企的收入和利潤是前期銷售的財務端成果呈現，雖滯後，但趨勢具有一致性：
（1） 增長放緩或負增長已然常態化。 由於銷售業績增長放緩，收入和利潤增長也呈現出放緩趨勢，部份房企收入和利潤峰值已過，進入到負增長區間內；
（2） 地產開發仍是第一貢獻項，短期無可取代 。收入組成中，房地產開發銷售收入仍是絕對貢獻科目，普遍貢獻率在90%，其余則由其他業務貢獻，像物業管理、商業營運、長租公寓、物流地產等，而盡管房企也在有意培養地產開發之外的增長極，寄希望於透過其他業務型別的發展降低對於地產開發的依賴，但是短時間內，地產開發業務維持高貢獻的現狀很難有所改變，也很難出現可以取代地產開發的業務型別；
（3） 暴利時代結束，行業利潤正逐步走向正常化，合理化 。利潤回歸到正常化是行業的發展到一定階段的必然結果，因為競爭的白熱化，格局逐漸穩固，行業的利潤也必然會被攤薄。從具體數據上看，毛利潤率多落於25%以內區間，凈利潤率則回歸到個位數，上半年也有多家企業陷於虧損境地，利潤率呈現負值狀態；
（4）企業分化加劇，優劣勢均被放大 。無論是收入端，還是利潤端，都可以明顯看到，各企業間的差異性仍然存在，並有逐步擴大趨勢，這在一定程度上反映出企業經營戰略的優劣，從收入和利潤表現可以窺見行業格局的變化，不同企業優勢和劣勢都在下行的行情中被放大，當然優勢被放大，並不意味著利潤率不會下滑，而更多的是表示抵禦外部風險的能力更強，當其他企業利潤率急劇下滑時，能夠維持穩健的步伐，利潤仍能在行業內保持優勢。
2.2 四大原因主導，收入增長減速，利潤縮水
收入和利潤減速增長，或者負增長都有一客製約因素存在，首先歸結到收入上來說，表現未及預期可能有以下幾個原因：
其一、房企主觀策略安排，上半年的竣工交付計劃量安排較少或上半年達到交付標準的計畫占比較低，主要的計畫竣工交付安排在下半年，所以在收入結轉上，上半年占比偏少；
其二、疫情、淹水災害等非確定性因素幹擾，計畫施工被迫暫停或進度減緩，交付結轉物業面積減少，進而導致結轉收入減少；
其三、不確定因素沖擊，持有型物業營運管理受到一定影響，加之企業主動免租減租等，持有型物業營運收入減少；
其四、由於資金緊缺，無足夠資金用於計畫建設，導致計畫工程建設進度遲緩或直接停工，因此滿足結轉條件的計畫體量有限。
剖析房企虧損或利潤下滑的原因，可以歸結到以下四點：
其一、市場行情冷淡，計畫銷售價格受限，或降價促銷，或低價跑量，地價則具有前置性，前期拿地價格維持在高位，進而導致結轉計畫毛利潤率下滑；
其二、由於市場變化的不確定性存在，企業基於謹慎型原則，對物業計畫計提減值損失，導致利潤的直接減少；
其三、人民幣相對美元貶值引致的匯兌虧損；
其四、以權益法入賬合營企業所占份額虧損；出售附屬公司所獲得的收益有所減少等。
歸根結底，導致企業虧損或利潤下滑的主要原因與中國房地產行業的冷淡行情密不可分，市場行情冷淡，商品房銷售價格增長受限，多城市商品房價格已然出現下跌，而地價與房價之間的差距縮小，導致商品房利潤空間收窄，這也是行業逐步出清、並不斷成熟的具體表現之一，隨著行業調整的逐步深入，行業的利潤率也將經歷觸底回升，但是行業原先的高利潤情況已經很難再現，只能是在現有基礎上略有改善，向著均值回歸，告別高利潤，回歸理性是必然趨勢。
但個體之間的差異性或長期存在，原先有利潤優勢的企業或能繼續保持利潤端的優勢，而一些利潤上優勢不明顯的企業利潤或向著行業平均或以下過渡，而同樣存在一些企業或由於再無盈利可能而結束行業，屆時行業將進入到一個新的發展階段。
2.3 三大趨勢，個體分化決定未來行業格局
從房企的收入和利潤表現來看，收入和利潤增長減緩，利潤率下探都有其必然原因和偶然因素主導，而當偶然性、階段性因素逐漸抽離，收入和利潤的變動是否又會呈現出不同的變動趨勢？
（1） 短期因素擾動影響過程，並不會改變收入/利潤收縮的趨勢 。拋除掉疫情等因素造成的收入、利潤的短期波動，收入/利潤增長放緩或負增長的趨勢是明確的，這決定於前期的拿地、銷售，短期因素的幹擾影響的是過程，並不改變最終結果；
（2） 個體之間的分化有必然性，也決定著行業未來格局。 企業的收入、利潤、利潤率表現均有著較為明顯的差異性，甚至於差異有擴大的趨勢，這既反映了前期的經營成效，也將很大程度上決定企業未來的走向。收入和利潤是企業發展狀態的試金石，若無法創收，無法盈利，這樣的主體又將何以存在於市場當中，大浪淘沙的環境中，必然被淘汰，這是自然的規律，甚至無需主觀的力量去推動，市場本身的修復和發展會主動的選擇可以繼續參與競爭的各方，若在拋除短期因素幹擾後，不能在收入端/利潤端有所修復，可想而知，終將被時代洗滌，而能留存的也必將是那些修復力強，收入/利潤優勢明顯的主體。
（3）地產開發雖無可取代，但也不代表一成不變。 無論政策上對於地產行業處於怎樣的態度，調控或是壓制，都不可否認的是，地產行業的高體量決定了地產行業的在國民經濟和社會穩定上都將在很長時間內扮演重要角色，所以對於地產行業，只能是減輕依賴，但不可能放棄，也就決定了地產開發仍有一定的發展空間，而這個空間不再普適，真正能夠適應新形勢，懂得變革的群體才有可能在新的形勢下謀求新的發展，所以即使地產開發短期無可取代，地產開發的模式、邏輯也需要有一定變革，時代變化在外部，變革還需自身步伐緊跟，在地產開發之外，需要更多業務安排，以對沖完全依賴地產開發所帶來的潛在風險，至於具體業務型別選擇（或是持有類業務，或是輕資產型業務）、發展節奏安排（什麽時候做其他業務，怎麽推進）、資源分配（將多少資源安排在非地產開發業務上）等都需視企業自身條件而定，畢竟當下行業正深處陣痛，企業保自身安全才是第一位。
三、投資「躺平」，存量去化，謀求輕裝上陣
3.1 土地市場玩家變化，民企撤退，國央企強勢出擊
想必大家都記憶深刻，什麽時候土地市場風向開始轉變，以2021年7月這一節點為分界，企業拿地的熱情急轉直下，拿地動作戛然而止，甚至可以說來不及反應，土地市場已經很難看到民營房企的身影，越來越多的企業開始從土地市場結束，具有先天優勢的央企、國企，包括城投公司雖在維持市場秩序，但是持續性有多久仍有很大不確定性：
（1）民營房企紛紛撤退，少數企業深耕大本營 。更多的民營房企不再拿地，只有個別的民營房企把握機會在大本營城市或深耕城市謹慎補充土儲，像濱江集團、龍湖集團，相較於多數民營企業，這些企業發展風格相對穩健，所以短期內，仍有一定優勢存在，還能夠有一定支撐，但是要說毫無壓力也過於絕對，只是在深耕的大本營或核心城市內，倘若不做適時的貨值補充，大本營失守的話，後續發展的持續性更難保證；
（2）央國企雖為拿地主力，但收縮趨勢延續。 央企、國企（包括地方國企）雖是拿地主力，如中國海外發展、保利發展、華潤置地、招商蛇口這類央企領軍者，但是拿地總量也並不樂觀，相較於前期也處於收縮態勢，或者說延續了收縮態勢；
（3） 地方國企支撐一時，拿地偶然性更強，或不永續 。地方國企成為土地市場的撿漏主體，但對於這部份群體而言，由於規模擴張的目的性或並不強，能在一定階段內支撐土地市場熱度，但長期限內，對於市場穩定秩序的維護作用或並不強，支撐力並不具有持續性；
3.2 投資拿地四大特征，收縮聚焦，核心突圍
除了土地市場主導者發生變動外，企業在投資拿地上也出現一些變化，或者說有一些更加堅定的地方，核心更明確：
（1）布局範圍繼續收縮，精準聚焦核心地域。 企業布局是關註點在於城市的需求基礎和未來的需求潛力，毫無疑問，核心地域集聚了人才、資源、要素、人口，也集聚了需求，因此具有更高的安全邊際，成為企業必爭之地，對於資源吸納能力較弱，需求基礎欠缺的城市，能避則避，能退則退；
（2）投資拿地重質不重量，投銷比在30%以內居多。 由於各方對於規模的認知逆轉，房企也紛紛放開對於規模的追逐，將更多關註點放在控風險，保安全上，所以拿地標準和拿地量的控制更嚴格，現金流為先、利潤為先，時間很重要，有時間才能騰挪出更多空間，若是所拿地不能滿足現金流和利潤要求的，則寧可放棄，寧缺毋濫，由於標準和安全要求的提高，所以投資量的控制依然嚴格，同時，在當前冷淡的行情之下，也必然打壓了房企的拿地熱情，即使沒有外部約束，企業的拿地量也將大機率有所收縮，投銷比在30%以內已是相對理想狀態。
（ 3）公開市場拿地仍是主流，其他方式輔助。 以什麽方式拿地是房企在做出投資決策時必須要做的選擇，至於哪個方式更適合也很容易選擇，哪個方式便宜選哪個，哪個方式拿到的土地品質更優選哪個，在當前的環境和行情來看，公開市場仍是拿地的最佳方式，一來競爭力減弱，二來土地端有一定讓利舉措，而且公開市場拿地確定性更強，所以為何不在公開市場拿地呢，若是有能力，有實力，有錢，去拿就得了，至於其他的方式，能拿到好的地可以選擇，如收並購，當前可供選擇的標的是存在的，而這就涉及到各方之間的利益賽局，本質是做生意，符合利益便可收購，不符合利益訴求就可以直接放棄，也無需過多顧慮。
（4）囤地已不再適應形勢，最佳化結構是重心。 由於市場冷清，預期下行，消費萎縮，房企承受巨大經營壓力，囤地已成為不可承受之重，囤地越多，無法出貨，所需沈澱的資源、資金越多，最後都會成為企業的負擔，增加企業壓力，所以盡可能輕裝上陣才能更快向前。企業要發展必然需要土地資源，總量和品質同等重要，需要一定的量，更需要更優的資源結構，在量與質之間形成好的平衡於企業發展更有利。當前企業也在兩手準備，一方面控制土地儲備的總量，加快庫存去化；另一方面，最佳化土儲結構，去除品質欠佳的，保留並補充更優，所以多數企業的土地儲備總量有所減少。截止2022年6月30日，40家典型房企土地儲備總量較2021年年末減少7.6%，40家房企中僅有越秀地產、濱江集團2家企業的土地儲備實作個位數增加，其他企業土地儲備總量均有不同程度的減少。
四、降負債、降杠桿、降成本，為未來
4.1 凈負債率短暫回升擾動，不改長期下行趨勢
「三道紅線」、「房地產貸款集中度管理」、「宅地供給「兩集中」」、融資收緊，行政調控等一系列政策組合出台，致力於集中力量將行業風險控制住，推動地產行業的更快走向良性迴圈，高品質發展階段，並帶動相關產業鏈條發展狀態更健康。盡管政策的齊力調控，給行業帶來一些負向反饋，但本質出發點無可指摘，也取得了階段性成效，企業也在政策的引導下，降負債、降杠桿，壓縮有息負債總量，控制有息負債增速。政策規定的「三道紅線」指標轉綠的最後時間點在2023年6月30日，而在實際政策執行過程中，倘若三道紅線指標檔位較低，則很難獲得增量融資，這也一定程度上加速了企業降杠桿的步伐和節奏，促進「三道紅線」快速轉綠成為房企的當務之急。
清冷的行情下，緊張的氛圍中，銷售不暢，資金緊缺，投資「躺平」，主動或被動的只能大力的降杠桿，多家企業的「三道紅線」已經處在政策規定的綠檔範圍，並且一直保持這一狀態，盡量規避政策給予的硬性約束，「三道紅線」綠檔也已經成為企業謀求發展的第一道門檻和敲門磚，當企業處於綠檔，企業才有可能進入到各個競爭梯隊內。
從59家典型房企的凈負債率走勢來看，2021年凈負債率均值降至低點77%，至2022年中期有所上升，這與企業半年度業績結轉情況有關，並不等同於企業風險提高，也難改變凈負債率整體下滑的長期趨勢。當然這其中也有部份群體，由於前期並未透過加杠桿的方式實作企業增長，在當前環境下則呈現出一定優勢，能夠借此適度提高杠桿，實作更快成長，這些企業的凈負債率或有一定提升。
4.2 杠桿並不絕對等同風險，善用杠桿也意味著進步
而前期以拔高金融杠桿的方式成長起來的房企，這就必然有個導向，主動有序的促使企業凈負債率的下探，或在某個時點穩定在某一穩定水平，而後長久保持。 客觀上來說，加杠桿並非完全負面，懂得把握時機利用杠桿為企業自身服務才是最佳 。高增長的階段內，能夠利用杠桿更快成長也不失為一種較理想的發展方式，高杠桿為人們所詬病的本質原因在於，杠桿伴隨著風險，高杠桿也就意味著高風險，倘若風險超出企業所能把控的度，將企業暴露在風險中，那麽高杠桿被人們所詬病也無可厚非。
杠桿也並不意味著一定的高風險，還需要看企業自身的選擇如何:
其一、成長伴隨杠桿，善用杠桿也意味著進步。 適時的杠桿能夠助力企業實作更快成長，進而帶動相關鏈條發展，使得資源、要效率最高，於時代中不可否認是進步的表現；
其二、原罪不在杠桿，在於變化與否 。環境在變，企業也當緊跟形勢而變，成長的路徑也必然需要有所改變，那麽當外部形勢發生顛覆性變化時，倘若一味墨守成規，堅持路徑依賴，不做任何變革，被形勢教育也是必然的事件，所以當企業出險暴雷時，人們將一切問題完全歸咎在杠桿也並不完全理性，杠桿本身並無過錯，不過是個方式而已，不懂得變才是原罪，杠桿本身並不是。倘若能夠敏銳的感知到外部的變化，及時動態調整，在環境急劇惡化時，發展戰略，成長路徑已經調整到更優的狀態，又有何可指摘之處？
其三、杠桿與預警同時具備，成長與風險能夠平衡 。在政策內容偏強，競爭日益激烈的行業內生存，保持警惕是生存的根本，如果能夠在高杠桿發展的同時已然做好了風險預警，預備了可供選擇的避險方案，確保企業能夠在情況下緊急避險，那麽適度的用杠桿又有何不可？
任何行業，任何企業，倘若想要實作更高，更快，更好的發展，善用杠桿是必不可少的部份，有成長，有爭先恐後的競爭才會有進步，才能帶動相關產業的發展進度，帶動資源要素的流動，提高資源要素的使用效率，這對整個行業，整個產業鏈條而言都是有利的。倘若所有企業都並不借助杠桿發展，成長速度有限，那麽所能帶動的產業鏈條和行業的發展速度可能也會受到一客製約。
而在當前情況下，由於控風險的首要訴求存在，企業紛紛強力控制杠桿，期間也伴隨一定的負面效應產生：
其一、企業無力投資拿地，供給斷層或出現 。上文我們也提及，當前已經很少有企業有能力參與土拍，而且拿地企業也開始逐步逃離低能階城市，總量上看，加上現有土地和存貨，我們僅著眼短期，全域性的房屋成交或能有所支撐，但是時間再長，很難保證供給不會斷層，成交陡降，這於經濟、社會、金融穩定都將不利。
拋開全域看結構，由於房企投資決策的變化和投資重心的偏移，短期內或出現結構性供給短缺，盡管市場本身具有自我調節和自我修復力，長期限內，即使沒有外力幹擾， 市場也能恢復到合理狀態，但是短期供給斷層所造成市場損傷或需要一定時間予以修復，代價或並不低。
其二、地方政府賣地不暢，沖擊財政收入，加重財政負擔。 我們從各地方政府的財政收支情況來看，地方政府端承擔著地方治理的重任，而當前的收入來源中，國有土地出讓權收入仍是最大權重項，即有一定的土地財政依賴，雖然說政府也將有意識的降低對於地產的依賴，對於土地收入的依賴，但是現階段或者說很長一段時間內，很難有其他可替代項，倘若企業並無能力參與土地競拍，那對於地方政府的財政收入必然將帶來不小沖擊，而地方政府有需要繼續推進減稅降費，支撐基建發展，做好防疫等工作，財政壓力更大，以至於負擔更重，這是否使杠桿由企業轉向政府，提高地方政府杠桿？倘若不拔高杠桿，地方政府所擔負的各項治理責任是否又能順利達成？
高杠桿、高負債是為了控制風險，讓行業更安全，更良性，讓整個行業對經濟發展、社會穩定、金融體系帶來更大正向性，避免房地產行業一業獨大，擠占本該用於其他行業的資源和要素，限制資源和要素的效應最大化，當然，隨著資源、要素的積累，風險或也相應有所積累，所以也需要改變現有的模式來實作新的變革，讓行業發展更健康，更良性，更進步。
4.3 粗放模式難當大任，精細化降成本帶來大未來
房地產行業為外界詬病，除了高杠桿，高風險外，還有很大原因在於，相較於制造業或者其他行業，房地產行業發展模式和管理模式相對粗獷，如果其他行業是算小賬，一分一厘都重要，需要斤斤計較，而地產可能是算大賬，一角一元不是大問題，賺大錢賺快錢。從調控的角度來說，一個粗放式發展的行業容易產生既有的依賴，難以擔得起更大重任。所以，當各方力量將房地產行業利潤推向回歸道路，企業需要思考的是，怎樣精細化管理，算好賬，算小賬，算細微賬，降成本，降費用？
從微觀企業來說，一來面臨外部壓力，粗放式發展模式不再能夠為發展帶來正向性，需要去變；二來內部需求主導，不得不去求變，利潤無限攤薄，最後無利可謀時，也沒有在行業留存的意義和可能。
從營運能力來說，不能說所有企業都沒有，但絕大多數企業都欠缺，有營運，但營運能力並不強，所有企業都在說，要提高營運能力，但是相對於傳統的地產開發業務而言，做營運的難度一定是更大的，很多房企已明確提出去做持有的業務型別，像購物中心、長租公寓、康養業務、寫字樓等，但從當前行業持有型業務型別發展現狀看，真正做出成效、做出利潤的群體並不多，提升營運力仍有很長的道路要走，而這也是企業適應新形勢、新階段、新變化所必須經歷的道路。
從降費用層面說，在很大程度上，企業有一定的掌控度和自主權，具體到費用率數據上，多數企業費用率都有一定程度下滑，但由於收入結轉的約束，利息支出並未實作有效的資本化，而且，由於費用與收入之間的不一致性，上半年由於冷淡的行情，銷售去化面臨嚴峻挑戰，為了最大化促進貨值最快去化，在費用上會有更多支出，因此在各因素的綜合影響下，企業三費費用率較2021年年度數據有所擡頭， 盡管如此，但也很難改變企業三費費用率長期下行的趨勢：
（1）隨著行業逐步回歸正軌，企業的收入結轉也大機率進入到正常、平穩狀態，收入波動降低；
（2）企業主觀意願上降費用，推動費用率下滑，用長周期低成本的融資替換短周期低成本的融資，財務成本能夠得到一定程度的降低；自渠搭建，難去化庫存去化接近尾聲，銷售費用能夠保持合理正常狀態；精細化管理持續推進，組織架構等最佳化升級完成，管理費用上有持續下行空間，所以一定階段內，企業的三費費用率或有下行空間，並最終穩定在一定水平。
目之所及的艱難顯險阻阻擋了人們的視野，預期無限負向延伸，在有限閉環內，任何一方的負面情緒都或將各方引至更悲觀境地，陣痛當前，人們看不清未來，看不清道路，這對於任何一個歷經挑戰的行業參與者而言都是在所難免的事情，任何一件事，任何一個行業都不可能一直處在高峰，一定會有波動，波動的劇烈程度也不可能完全相同，如果做不好準備，不敢做準備，那也就不配參與到行業競爭中，縱然我們都希望救市政策出台，但我們也必然需要最壞的打算，最好的努力，最充足的準備。
