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北京跑贏大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面
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Q:提問:你好,京總,新人首次提問,我看房已有3個月左右,我本人是在亦莊上班,工作比較穩定,首套首貸,目前看了幾個區域,萬科城市之光,新盤,萬科金域東郡,買二手的話,貸款可能會少,買不了那麽大的,新盤的話貸款比較有優勢一些,想請教京總,這兩個盤應該怎麽選.謝謝
A:回答:你好,感謝信任.1、整個台湖僅高端總部基地，光機電一體化基地區域屬於亦莊新城，規劃範圍可以以京津高速為界，而京津高速以東並不屬於亦莊新城研究範圍，研究範圍這個概念很少有人去說，這個戰略意圖可以確定亦莊未來的發展方向是東南，
為什麽台湖不在研究範圍內，從城市發展的維度考慮，可以避免亦莊和副中心之間形成連片發展，在兩者之間起到一個緩沖的作用，而次渠需要通州的購房資格，多增加了一道購房門檻，目前距離次渠的幾個盤離地鐵不算很近，越是剛需盤地鐵越重要，優勢是距離亦莊核心單元不遠，但少了通勤優勢，現在5萬多的單價在市場上缺乏競爭力，最終難免會成為亦莊碼農的韭菜盤.
次渠的優勢就是從0開始建設的,所以開局就賣了一手好價,從投資的角度這個位置的房子已經不便宜了.其次台湖屬於兩區交界,朝陽重點發展的是東北方向，通州重點發展的是運河商務中心，亦莊重點發展的是亦莊新城核心單元未來向東南外擴，所以台湖這個位置，很容易成為發展的黑洞變成兩不管的地帶
在亦莊買房的邏輯和其他區是不一樣的，其他區我們一般是沿著地鐵站看,而亦莊我們是根據品質學校配套看，購買力比較集中的區域，在高容積率去找低容積率的小區，這個是房產投資的原理;
亦莊的特點是產業足夠強，所以不缺購買力，一般人會認為亦莊的核心區是河東,河東是產業聚集+軌域交通，但如果從居住的角度考慮，河東不一定是核心區,比如國貿,核心區是國貿橋一帶，但國貿的密度太大，整個核心區老舊小區加寫字樓混為一體，就會出現一個現象居住體驗不好，所以國貿的房價沒有大望路九龍山雙井高
再比如望京,望京是產住結合由於區域面積比較大，所以密度還好，一些品質樓盤漲幅還是比較可觀的，但漲幅依舊輸給太陽宮，為什麽太陽宮比望京的漲幅更可觀，太陽宮整個區域品質次新盤紮堆，有好的教育配套，又緊靠望京，所以購買力自然是不缺的，呈現的結果就是持續跑贏大盤。
河東的優勢是產業聚集+地鐵,缺點就是密度大,這兩個區域目前的樓盤漲幅是差不多的,如果從長持的角度上,河西會更有優勢一些;萬科金域東郡在整個板塊屬於品質盤,在往上就是金茂系的了,價格比較高,所以這個盤在河西是有有利競爭的,可以對比海梓府;建議認真閱讀星球置頂的文章【大興跑贏大盤選籌導圖】【北京房產投資核心邏輯和原理】,祝一切順利!有問題可再向我提問.
Q:提問:老師你好：因為首套、首貸、目前只有湊200左右，想考慮小孩上學，請問亦莊選河東的上海沙龍一居、南海家園小二居、還有選河東老小區梅園小區的高樓層二居
A:回答:您好, 亦莊的老小區價值一般,因為這些新區的新盤很多,土地也很多,又是年輕人聚集的地方;從投資的角度上品質次新是比較好的選擇.上海沙龍和南海家園兩個盤都可,輪戶型的話建議選2居室
過去北京的市場是剛需驅動,現在包括未來市場將會改為改善驅動,2居室是改善最低的門檻了,1居室基本都是剛需群體,而剛需群體的觀望氛圍比較濃厚,一般必須大熱大漲時才會出手,所以兌現周期可能會長一些.建議認真閱讀星球精華欄的文章【大興跑贏大盤選籌導圖】,文中有詳細的區域和樓盤優先順序分析.祝一切順利,有問題可再向我提問.
Q:提問:京總的文章裏好像都沒有提到南海子西邊104國道以東這個區域幾個樓盤的分析。包括熙悅雲上，
