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中国经济在转型之中，不能指望出口的高速增长。与此同时，因为人口的变化，十年前我们就开始担心中国人口变化过快，会对中国经济产生重大影响。 因为人口老龄化一定意味着资产负债能力会出现下降，老龄化的核心问题就是孩子少了，父债子不能偿，全球出现债务危机都与此相关 。
自2012年开始，中国的劳动人口就开始大幅下降，新进入市场的劳动力，每年下降200万-300万。这意味着从那时算起未来每年新组成的家庭将减少100万个以上。那时候我们就提出，中国的房地产可能会受到重大打击。因为婚房是刚需中的刚需，我们开玩笑说，那是丈母娘的房子，「小伙子到了结婚的年龄不买一套房子，我家姑娘凭什么嫁给你？」没钱怎么办？先凑齐首付，买套房子，才能把姑娘娶回家。
新组成的家庭下降，购房需求就在下降。那么房子就可能不怎么涨了，投资的人也买涨不买跌了。有改善需求的人认为，我不必急着改善，反正房子还是会跌的，那房价就真的不涨了。
我们也不能指望传统的增长模式，比如房地产的增长，房地产是一个比较突出的例子，如果从房地产的角度来看，你会发现我们说它是从高点，像疫情前每年新增15亿平米的面积，向每年新增10亿平米的方向收敛。现在大小城市无一例外，出现了普遍性的困难，连续七个季度开始下跌。这是进入高收入社会以后又叠加了人口负增长，出现的一个新的特殊情况，这对中国的经济造成了新的压力。
我们更多地要依赖消费的增长，中国要进入高收入社会。高收入社会对消费的支撑要做到两方面： 第一，收入要持续增长 。这个持续增长不仅仅是收入要持续增长，而且是普遍性的。低收入阶层收入要持续增长，最重要的是要普遍就业，所以保就业就是保增长。
第二，要有产业结构的调整，服务业的发展就更为重要 。尤其是大家常说的就学难、就医难，发展这些才能真正提供消费场景，才能鼓励消费，这两个任务都在同时进行，就是居民收入的持续提高和产业结构的持续转型。
（本文作者曹远征系中银国际研究公司董事长、中国宏观经济学会副会长、中国人民大学重阳金融研究院高级研究员，本文转自6月15日「网易财经智库」微信公众号，原标题为【曹远征：房价为什么涨不动的逻辑】。欢迎关注人大重阳新浪微博：@人大重阳 ；微信公众号：rdcy2013）
