「 从表象到底层逻辑全面分析房地产调控思路，解答房企还会不会裁员的趋势和底层逻辑。 」
房企是还会裁员这个问题要从我们理解行业发展趋势和政策调控的底层从逻辑入手，有时我们看到的只是碎片化政策调控，深度调控的逻辑却有如冰山下的倒影......
地产或许是最牵动所有人心的行业！
地产或许是最让政府焦虑的行业！
地产或许是最让人爱恨交加的行业！
他就像个小孩，即讨人喜欢，又顽皮不听话。
2021年，给所有地产人上了一堂课，房地产行业要听家长的话，要健康成长！
01
地产行业是政策市 ，正确理解国家调控思路才能更好的发展。
地产调控的底层逻辑：国家要抑制房地产市场泡沫进一步扩大，防止地产行业引爆系统性金融风险，房地产行业要软着陆。切记： 第一要务就是防止出现系统性金融风险。
尽管地产行业能带动多个产业链，对GDP增长的拉动作用显著，但是经过20年的发展，房地产遇到三大问题， 即1）房价增速过快，长期高于居民购买力；2）房地产库存高企；3）房屋整体过剩，但城市间供给结构不合理，有些城市供地不足，有些城市供给过剩。 从2015年以后，不同城市间的地产行情呈现明显分化，调控难道越来越大。现在的调控越来越需要系统化、精准化。所以我们经常能看到现在都是多部委集体出台政策组合拳，一城一策调控。
房地产金融化严重，过往的房企经营全部是债务驱动型，坚持「规模为王」的经营理念，以为会大而不倒。房地产行业占用了大量的金融资源，实体经济经营困难，实体企业的资金变相进入房地产行业，不利于实体行业做强做大。
地方政府对土地财政依赖度高，94年财税改革以后，地方政府财事责权不对等，地方税收多数上交中央。除了卖地之外，很多地方政府无其他收入来源，如何解决地方政府财政收入问题是中央面临的重要课题，这也是为什么要推出房地产税的根本原因。大家注意， 收房地产税的主要目的不是降房价，而是解决地方政府财政问题。
所以，中央的调控思路就是在「稳」的基础上，逐步实现行业出清。
02
那么，怎么稳？
管控好房价。让房价在箱体内运行，不能过快增长，也不能过快或大幅度下跌。跌了救，涨了压！
怎么实现行业出清？
引导房企健康经营，由债务驱动向利润驱动转变，逐步降低房地产行业经营杠杆。行业出清的手段一般有三种： 1）给予债务人展期或免除债务；2）行业内的收购兼并重组；3）直接倒闭清算。 房地产一般都是期房销售，直接倒闭清算可能会引发社会危机，损害老百姓切身利益，不到万不得已，一般不会采用。所以未来房地产行业收并购事件会越来越多。
2022年一二季度是房企债务到期的高峰期，部分房企依然会更加艰难。所以，毋庸置疑，2022年依然是房企裁员年，看看谁能挺过去吧....
