说来也巧，今天和 @Jarvis 老师的专栏直播刚好选了这个话题，且开播后几分钟政策也刚好发布，属于现场解读了，再开始讨论这个问题之前，我们先回顾两篇这几天写的回答：
招商银行表示，存量房贷利率下调是大概率事件，已制定相关预案，将带来哪些影响？
借用前天回答的开头：「现在最大的问题还是央行雷声大雨点小」，这是存量房贷所谓的按秒落地和实际推动缓慢的主要原因，商业银行不可能自己出台相关的政策，假设和央行的政策有出入呢？在央行没有给出具体的规则和时间之前，商业银行不可能自己去僭越推出降存量房贷的政策。这下好了，政策参考有了，具体的推动时间也有了，商业银行执行起来也有规可循。
9 月 1 日起多家银行再下调存款利率，调降幅度 10-25 个基点，如何看待此举？将带来哪些影响？
最后一段的讨论：「当然我们最后还得卖个梦想，MLF下调五年期的贷款利率银行没跟，这次又继续压缩资金的成本， 会不会是真的给未来的降低存量房贷利率挤出空间呢 ？个人觉得是有这个可能得，居民自发去杠杆如果形成了自我加强，信贷扩张助长泡沫，信贷收缩必然湮灭泡沫，对应的其实就是硬着陆，现在的政策不得不做出让步了，这会如果降存款利率还是为了给银行挤出利润，那么真的就别再指望所谓的软着陆了。」
上次央行MLF下调15bp，相当于给银行降低了资金成本，一年期的lpr下调，但和房贷相关的五年期lpr竟然没变，其实就是给银行挤出的利差，接着是存款利率的继续下调，10~25bp，也是给银行挤出利差，那么可能就是给存量房贷利率挤出空间的，这会如果仅仅是为了给银行挤出利润而不给市场让利，岂不是与救市的初衷相悖。
回到该问题，分连个部分来讨论。
第一部分是紧迫性：现在的面临的问题是 经济增速放缓结合高杠杆，市场非常像在自发去杠杆。
如果只是经济增速放缓而居民低杠杆，可以通过房地产等信贷扩张来刺激经济，如果只是居民高杠杆而经济高增长，那么也可以通过收入增加而修复居民的资产负债压力，然而两者叠加，鼓励居民继续加杠杆维系路径依赖的信贷扩张刺激经济模式就失效了，这也是去年到今年，持续不端的救市，最终多数都指向了宽松信贷。
但居民根本不买单，也扛不住更高的杠杆了，假设居民部门开始收缩开支，降低投资和压缩消费去偿还贷款，一个人的支出是另一个人的收入，形成自我强化，那可是比房企庞氏信贷和地方债更难处理的事情。这个时候只卖吆喝不出真金白银，根本就起不到什么刺激经济的效果，反倒是金融空转徒增利息。
最近政策总算认识到现实，救市一年多，鲜有成绩，而开始转向真正有效的救市政策：
1）放松限价，比如团购可以突破备案价下限，申请调低备案等方式，让价格回归市场的供需关系里面去，房价收入比畸形的高，要么增加收入，要么降低房价，出清泡沫没有其他办法，拿量来换价反而让风险更大，真把房企挤爆了再救，信用破产，垫资融资资产出售都将是代价极高的做法。
2）个税继续让利，且基本符合人口结构畸变的紧迫问题。
3）降低高杠杆下的存量利率，其他经济体早就证明了，谁违约都可以，唯独居民违约是经济风险最大的做法，所以降低存量房贷就是一种降低高负债的方法，尤其是经济增速放缓带动收入预期下降的情况下，给高杠杆居民让利成为最紧迫的问题。
总结起来就是再费大喇叭和A4纸市场根本不买单，必须要真金白银了。
第二部分是解读政策，几个可能值得关注的点：
1）首套房，这就是不同于以往的政策，总是打着刚需和改善的旗号，去定向给投资的群体开窗口。本次明确只降首套房的存量贷款利率，你投资的多套房，不管怎么加的杠杆，都要为高利率自己负责，非必须要需求挤压刚需，本身就会推动房地产泡沫，也很难说值得同情，反倒是掏空六个钱包的伪中产，几十块钱几百钱都是很重要的，任何降低负债压力的政策都是有效的，总比光听肉喇叭喊要好的多，虽然打错字了，但大致意思还是只降首套房是没问题的，投资者就该为自己的非必要需求觉得买单。
2）自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的 加点 幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
我们知道lpr是浮动的，而加点是固定的，要动的话肯定是加点，至于怎么动也给出了方式和下限，自主协商可以忽略，往往本地的商业银行会在25号推动前制定好方案，而要关注的是下限到底是多少，按照原文的解释是： 存量贷款当年本地加点的下限 ，举一个例子，假设去年买的房，多数城市的加点利率下限-20bp，假设你的贷款加点是20bp，那么你的最低加点不会低于-20bp，也就是 最大 下调幅度为40bp，注意这里是最大范围，因为央行还留了个口子，叫做自主协商。
这里面有两个关键点，一个是自主协商，可操作空间可能不大，最多是一个银行给自己留的「解释权」，而重要的是贷款签订当年本地的加点下限到底是多少，这个指标预计也会在25号公布，或者存量贷款人联系自己的客户经理去询问，比如19年签订的，就问19年的下限，就大致知道你能获得的加点下调的最大幅度，之后的所谓协商，就要看各个支行的标准了。方式也大概不是直接在原合同上修改加点，而是和银行重新签订贷款协议，规范新的加点，发放等额的信贷，偿还存量贷款，从而拿到更低加点的新合同。
兜兜转转一年，总算还是走向上缓解居民高杠杆痛苦的路上来了，而且加点一旦确定，大概不太可能再加回去，也算是一种长期的让利，尤其是高杠杆上车的刚需，预计可以释放很大的利息空间。去杠杆周期，任何协助居民修复资产负债状况的政策都是有效的，多多少少总算是一个思维模式的转变不是么。
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