已二更
如今的地产行业悲观一点说，现在就三类房企：已经不行了的、马上要不行的、看着别人不行的。（活着的企业大相径庭（稳健经营），不幸的企业各有各的si法。）
1）已经不行了的房企，像恒大、华夏幸福、蓝光、佳兆业、泰禾、三盛等。si法不同：恒大的不行连皮带哥都不敢相信，以为大而不倒。业绩水分很大，以从业人员来看，不知道他8000亿的销售额哪来的，放眼全国一二线城市调研，极少能看到恒大楼盘，依托一些三四线的销售撑起8000亿销售有点扯淡，19年之后我曾劝身边的朋友尽量不要碰恒大的股票，不知道哪天爆*；多元化经营，恒大又是球、又是车，都是跟着宏（zheng）观（zhi）政（zheng）策（que）走，哪个业务都不赚钱，严重拖累地产主业。
华夏幸福，si在产业地产重资产投入的经营模式，依靠强ZF关系勾地，住宅销售回款补血产业前期投入；这种经营有两个最大的bug，第一依靠强ZF关系本身就不可持续和复制，所以华夏幸福在华南和华东的扩展很失败，无法形成有效勾地；第二，销售市场下行期，住宅回款一旦出问题，前期重资产的投入对现金流的压力巨大。所以不是这轮周期倒下，就是下轮周期倒下，时间问题。另外，华夏幸福的倒下还与平安的神操作有较大关系。本来华夏幸福通过平安输血，通过经营调整有机会活下来，结果平安引入的南方团队，拿的项目全是含大比例商办的重资产项目，导致资产负债表更重了。佳兆业的倒下更多是流动性问题，旗下资产还是比较优质的，但是商办项目和城市更新项目过多，现金流出问题了。蓝光和泰禾这种就是典型的重资产扩张，投资的项目流动性出问题，债务偏重，民资背景，销售市场下行必死。
2）马上要不行的房企，像融信、中梁、中南、阳光城、富力等。这些企业要不就是地价款都支付不出来，要不就折价准备卖股权的，爆L也是迟早的事。今年春节前，估计大家会看到一场烟花爆竹表演！能熬过春节的房企我相信应该都是好样的！
3）看着别人不行的企业，像央企的中海、保利、华润等，国企的万科、华发、越秀、首开等，民企的金地、龙湖等。这些企业有三个特点： 第一，投资较为稳健，有清晰的投资逻辑，投资更关注项目流动性和利润；第二，财务稳健，杠杆率不高；第三，经营能力强，产品力突出； 当然，有个好爸爸（**背景）的企业还是占多数。土地市场，二三批次集中供地，中海、华润、保利等大央企国企轮番唱戏，羡煞旁人！
其实，历史总是惊人的相似，回顾地产行业前几轮的调整，每次即使是头部房企的倒下也都死在 杠杆率高、项目流动性 出问题。虽然地产行业依赖金融，但是加强财务管控和提升综合经营能力终究是一个房地产企业应该面对的永恒主题。
看到很多朋友关心一些企业的最近情况，今天来二更：
1、金科商票逾期
1月27日，金科商票逾期拒付，已经延期数月，总部被砸、部分楼盘停工。
2022年年初，在一些房产群里流露出金科打折卖房的消息。据金科内部员工透露，目前金科的内部全款购房是6.3折，而且对管理层有强制性的购房要求。不仅如此还有公司的理财产品也要求强制性购买，每个人购买10万元的理财产品，否则就离职。 2018年金科迈入千亿门槛，2020年进入两千亿阵营， 金科这几年的发展势头迅猛。2021年金科全年销售目标1872.6亿，同比减少350亿元，仅完成全年目标约74%。
就在去年10月，笔者和碧桂园员工还参与了一次2天的金科营销人对外培训，然而最近的几个月，关于金科的信息还真是不少，负面传闻一直不断。
之前金科就发布公告，拟发行8亿超短期融资券，这个超短期融资券招募的资金，主要用途就是用来兑付本部到期的债务。
金科大楼外讨薪供应商拉起横幅，集体讨薪，现场安保人员和讨薪人员混成一团，场面一度失控。 现场讨薪人员称，金科的商票逾期拒付，一拖再拖，已经延期数月。
2、中梁卖物业
2月12日，中梁与碧桂园签署转让物业公司的正式协议，中梁创始人杨剑把中梁物业（中梁百悦智佳服务有限公司）卖了。
中梁，93年起家温州，号称「小碧桂园」，以高周转闻名业内，投资布局主要集中在二三线为主，20年刚跻身房企TOP20。
3、正荣预期债务违约
2月18日，正荣地产发布公告，公司现有的内部资源无法解决于2022年3月即将到期的债务（包括于2022年3月5日需赎回的永续债）。资本市场的嗅觉还是敏锐的，2月10日，正荣美元债暴跌30个点； 2月11日，正荣地产和正荣服务崩盘，两家港股上市公司的股价最高跌幅均超过80%；
4、世茂卖优质资产自救
今年2月，世茂地产被曝转让上海世茂深坑酒店（佘山世茂洲际酒店），评估价格22.5亿元；该酒店在废弃的采石矿坑壁上打造出全球首个建造在石坑内的自然生态酒店，曾被美国国家地理频道【世界伟大工程巡礼】评为「世界十大建筑奇迹」酒店，总建面6万㎡、336间房，18年开业，19-21年的营销收入基本在2.5-2.9亿元之间，
属于世茂非常核心的持有资产
。
5、平安不动产裁员
2月20日，据凤凰网报道，平安不动产大裁员，不让做住宅项目了。要求半年裁员50%，之后划给信托或者挑一些人去寿险并全裁。
值得一提的是，平安不动产此前迎来一波管理层的变动。
1月26日，平安不动产有限公司发布【董事长、董事、总经理及监事发生变动的公告】，正式宣布蒋达强出任平安不动产董事长。
按照公告信息，现年64岁的鲁贵卿因工作原因，不再担任平安不动产第六届董事会董事、董事长及法定代表人职务，由46岁的蒋达强接任公司董事长及公司法定代表人。
此外，公告还宣布，聘任唐本胜出任平安不动产总经理，蒋达强则不再担任该职务；朱政坚因工作原因不再担任公司联席总经理职务；徐凯因工作调动原因辞去公司副总经理职务。平安不动产董事陈宁也因工作原因不再担任平安不动产第六届董事会董事，由蒋达强和李佩锋出任公司董事。
6、建业、正弘裁员：
2月，河南本土房企建业地产集团组织架构调整，5级变3级，人员优化40%以上。
郑州一向以资金稳健的正弘，也开始裁员，其投资拓展中心撤销，仅仅剩下两个人，处理前期投资的后续工作，其他条线设计、成本工程合并，各个城市公司合并50%。
相比其他优质企业，正弘做得比较温情和有责任感：裁撤员工，基本上按照劳动法得到赔偿！
7、郑州名门变相裁员
2月14日，郑州名门地产给员工「放假」2个半月，期间员工仅能获取2000元最低保障收入。
8、福晟债务二次违约
2月10日，福建福晟集团未能按约定回购ABS产品「福晟1优B」，涉及本金4000万。该产品本应于2021年2月10日到期，当时福晟无法按期偿还，后多次协商后跟机构投资者达成约定展期一年后五折回购，如今展期已过，福晟二次违约。
......
近期富力也传出卖物业的消息，比如中南年前就传出消息称：中南要求6级以上的员工出30万，帮助公司渡过难关。6级员工在中南置地内部为高级经理级别，属于项目总以上员工。其实，其他像融创、融信等企业依然是面临暴雷的危险…
后续持续更新，故事待续…
