说真的，房地产行业，是为数不多的，也是被人误解最深的一个行业。
房地产公司赚钱，其实非常苦逼，当然不是说这个行业没有问题，相反，由于杠杆的存在，导致很多无视风险的房开商，大规模加杠杆，有些公司真实负债率，甚至到了令人咂舌的500%以上。
这些房开一方面赚着金融杠杆的利润，另一方面，把这些风险全部转嫁给了银行。
这才是房地产行业，一直以来被人诟病的地方。
当前的房地产新政，尤其是三道红线，其实就是打压上面说的这些畸形的高杠杆行为，把风险降下来。
实际上，正如题主说的那样，房地产公司的利润，并不高，在所有行业里面，都是非常低的。
拿一哥万科来举例，大家看看万科近10年的利润率，如下图：
大家看到了吗？毛利润30%，税前利润20%左右，归属母公司的净利润，就几个点而已。
万科尚且如此，其他管理成本和财务费用高的公司，毛利润则更低。
毫不夸张地说，如果房地产公司停止了资本扩张，把真实杠杆率降到100%以下，还能赚钱的公司，屈指可数。
并且大家要知道，房地产公司的利润，和房价没有必然的相关性，房地产公司的利润来源，主要是房价和地价之间的差价决定的。
真实利润大致就是房价-地价-建筑成本-管理成本-资金成本。
同一区域的地皮的成本相差不大，建筑成本也差不太多，所以房地产公司的优秀与否，主要由管理成本和资金成本决定。
这样一来，在三道红线下，融资成本较低的公司，具有绝对的优势。
谁融资成本最低呢？
对，我又来安利万科了。
没错，招保万金四大老牌，当前的发债利率是最低的。
发债成本最低的万科和最高的恒大的成本，竟然相差3~4倍。
你可以理解为，房地产公司的利息优势，可以直接转换成净利润，如果加上房地产开发周期，同时算上百分比乘数，去掉杠杆之后，对房地产未来净利润的影响，是天差地别的。
换句话说，按照当前的毛利计算，恒大一分钱不赚的时候，万科还可以赚10%以上的利润。
未来的竞争优势，不言而喻。
现金为王，在今后几年的房地产行业，不是一句口号，而是关乎生死的大事。
当然，有人死了，就有人去填死人的坑。
这个，才是我经常强调的，看衰房地产业，看好万科背后的逻辑。
观点偏激，请谨慎投资。
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