深圳市政府已经做出回答了，深圳的高房价会导致人才流失，为了防止人才流失，所以深圳把原本给穷人的保障房变成给重点扶持的企事业单位员工的所谓「人才住房」，直接用房子来留市政府最想留的人，象华为，大疆，华大基因等公司赫然在列，【市级人才安居重点企事业单位名单】这个名单覆盖的非常广。十三五期间总计供应35万套保障房，其中70%以上是属于定向配给这份名单中企事业单位员工的人才房。不过没有上名单的，还是要面对苦日子。
下文
梳理了2000年以来深圳居住市场的发展脉络，从历史供给，收入变化，人口预期，政策变化等多方面分析，力求还原真象，希望可以帮到有需要的人。
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如果说2015年这一轮房价暴涨翻倍之前，深圳的房价是让人压力山大，经过这一轮之后就是令人绝望了。断了念想，断了纠结，精神反而轻松了！静下心来，好好思考这究竟是怎么一回事——
我现租住的地方是距地王大厦600米远的公安局大院小区，顾名思义是公安局的家属楼，建筑年代为90年代，房龄有25年左右，在深圳算是很老的房子了。楼型一梯两户，7层无电梯，户型三房两厅90平米，租价5000元每月，市场价已经是5500－6000元，因为合租的二房东在这里住了好多年了，与原房东关系较好，所以相对便宜。小区房价约50000元一平米，这样一套大约450万，而2015年初价格为此一半。以三成首付计，首付135万元，基准利率4.9%按揭每月还款16718元；现在政策收紧房贷，利率上浮为基准利率1.1倍，按揭每月还款17669元。按正常贷款程序，按揭还款不得超过庭月收入的一半，以一半计家庭月收入至少为35338元才能买得起这个房子。然而作为单身狗的我现在不仅每月收入还低于按揭还款额，135万的首付更是没影的事，所以就不用去想了。
回过头来忽然发现，相对于每月的按揭17669元，现在的月租5000元真的是太便宜了，按揭是房租的3.5倍，即使按市价的高位6000元，那也是3倍啊，租房子真是神他么轻松啊！突然觉得租房子是件好赚便宜的事，心情立马舒爽了许多！租房子不用首付，房租仅仅是按揭的三分之一，如此之低的代价就可以住上同样的房子，买房何苦来哉！
继而又想到，假如我有135万首付的话，我还会买房么？135万，随便买个理财产品利息都有5%，一年都有6.75万的利息，相当于每个月5600元的收入，居然跟房租相当，拿利息租房子当于一分钱不用花啊，如果稍有点理财头脑还不止这个数，还可以净赚，但买房子下来却还要每个月还按揭17669，这一出一入实在是，太大了！这种情况下，真的真的还要去买房子么？
当然，房租是每年都会涨的，比如过去10年，深圳的房租就翻了整整一倍，真指望着利息抵房租是不可能的，很可能10年后房租再涨一倍变成10000元，那就只能抵一半了，20年再翻一倍月租变成20000元，就超过按揭了，也就是说租房比买房日子轻松的时间也就是十几年，十几年后买房的就要比租房子的爽了，30年后，房租再翻一倍就变成40000元，这时按揭都还完了，可以安安心心的住着房子养老，但租房的却还要为晚年交房租，苦逼到死那一天。长远看，即使以现在的价格买房还是要比租房强的，当然前提是有钱能买得起。
况且，房价也一直涨啊！房子买了房价涨，那就还会赚钱！要是象1516这样两年就能翻一倍，赚飞了好不好！看看2000年以来的房价走势：
在人们的印象当中深圳房价是从2005年飞涨的，其实2004年就已经有了起涨的势头，2003年5680元每平米，到2016年53454元，这13年间是深圳房价疯狂的13年，13年间9.4倍。中间还经历了2008年的金融危机短暂低迷，与2011年的严厉调控短暂低迷，当然2017年调控又来了。不过，有了2008年与2011年的经验，大家想的不是这一次调控房价能跌多少，而是想得是缓过这一轮调控之后房价还能番多少倍？
所以，再加上投资赚钱的角度，买房就比租房更动人了。当然，前提是得交得起首付与还得起按揭。房价50000每平已经是略低于深圳的平均价了，90平米的大小也是略低于平均数，但就这样的略低于平均的房子在深圳能买得起的人有多少呢？
按【深圳统计年鉴2017】，2016年深圳平均工资89757元每年，等效于每月7480元，家庭收入以夫妻二人计，月入14960元，连按揭17669元每月都不够，肯定是没有资格买这房了。按正规银行贷款的要求，是要你的家庭月收入至少是按揭的2倍才会给你贷款的，因为你除了还房贷还要生活啊，如果达不到这个数，意味着你的还贷能力非常的差，贷款给你你断供的风险就非常大，所以银行不会贷款给你。不过收入证明这东西，在中国还是很容易造假，所以实际还是挺多人家庭月收入够不上按揭的两倍这种资格依然弄个假收入证明去按揭买房。另外，通常家庭月收入不够按揭两倍的，基本上也是靠自己的存款交不起首付的，还要到处借钱凑首付。
即然深圳平均收入者买不起深圳的平均偏下的房子，那么可以买得起什么样的房子呢？目前深圳房价2字头的几乎已经消亡了，连坪山区，光明新区这么偏远的地方也是3万的房价了。以3万每平计，商业贷款1.1倍利率，63平米3成首付后按揭是7421元每月，如果是公积金贷款则对应是80平米。然而拿这个收入的家庭，其公积金贷款的额度是很小的，考虑混合贷款，最多就是70平米这样。也就是说深圳的平均收入家庭只能在深圳最边边的地方买个70平米的刚需盘，而且是月供占收入的一半的苦逼族。事实上，一般认为按揭占月收入三分之一是较为合适的，按揭低于月收入三分之一即为买房轻松型，超过三分之一而低于二分之一，则是勉强买得起但很苦逼型，高于二分之一即为买不起型，可以啃老的不在此列。
即然平均收入者能买得起深圳边边的70平米房，那么是否就是说深圳有一半的人能够达到这个标准呢？不是的，由于贫富差距的存在，收入分布是偏态分布，平均数是要高于中位数的，中位数才是反应一半人的那个位置。只是中国的统计数据中中位数是经常缺席的，平均数常有中位数不见。平富差距大的平均数与中位数差距越大，贫富差距越小的平均数越接近中位数，中国的基尼系数与美国相近，如果参考美国的话，平均数打8折就是中位数，而能达到平均数之上的人大约是30%，也就是说30%的人在平均线之上，70%的人在平均线之下。这时候你也许会想到，即然收入在城市中前30%这个档次，也算是城市的中上收入阶层了，却只能免强买得起这个城市最差的商品房，是不是很不相匹配呢？
对于还没有买房的人而言，可能直观的觉得现在买房太难了，至于有多难却没有一个数据标准，上面的分析就是告诉你，以2016的房价对应2016的收入，你的收入必须要达到深圳前30%的收入层次，夫妻二人合力才勉强有资格在深圳最边边买个70平米的小婚房。意思是家庭月收入达到前30%才是入门线。
房价的分布其实跟收入类似，也是偏态的，偏离度与收入类似，平均数打8折为中位数。以2016年53454元每平米，深圳商品房近10年来是按平均每套90平米的来进行总体规划的，所以平均总价是481万，打8折就是385万，也就是说深圳商品房中位值约385万，按按揭为收入月收入一半计，月收要求入为3万元，一人1.5万，刚好是平均线的两倍。参考美国的收入分布状态，能达平均收入的2倍，已经是属于前10%的层次了。前10%，那怕是入门线也是妥妥的高收入阶层了，但在深圳也只能买个中等的房子，而且必须要强调的是夫妻二人得都是这个水准，光一个人是不行的。
现在都2018年了，相对于2016工资涨了多少呢？好吧，我是不知道的，统计局要2018年中才公布2017年中的的数据，更不消说2018年的最新数据了，所以我都是拿2016年来说事。另外最近有些招聘网上给了一份2018年春季白领工资报告，北京上海平均首次过万，深圳也达到9千多，需要注意的是，这只是白领的，广大蓝领是没有算在内的，而蓝领收入则是要低，所以这个数字是要比整个工薪阶层的平均数是要偏高的，有一定参考意义，但要打折。
不过我们可以根椐历史增长率来推测一下，下面看看来自【深圳统计年鉴2017】显示的深圳自1980年来的工资增长情况：
差不多每年涨10%的样子，而且比较恒定，想必2017－2018也可以达到这个数，在房价被调控暂时摁住的前提下，2017，2018买房难会相对有所改善，但也比较有有限。我做了一个每年平均工资对应能买当年平均房价多少平米的表，能比较直观的看出每年的买房难度变化：
上表中2017年为预测值，按2016年增长10%。
从表里看，2003年是深圳工薪族买房最容易的时间。当年以夫妻二人买房算，买100平米，总价56.8万，三成首付17万，当年贷款利率5.76%，30年按揭是月供2323元。夫妻二人合计月收入为30611*2/12=5101元。月供小于并接近月供一半，属于买得起100平房子但比较苦逼型。但是买75平米，总价32万，首付三成10.7万，月供1742元，为收入三分之一，则是刚好合适型。当经过050607三年的暴涨之后，工资房价比跌到2.9，以相同利率计，就变成了买75*2.9/5.4=40.3平米合适，买100*2.9/5.4=53.7平米苦逼了，60平米想都不要想了。07年到2014年工资房价比在2.9的个数上微幅波动，另外，07年到2014年利率都是高于6%的，所以能买的面积还要再减一点。
当到2016年工资房价比降到1.7之后，可以简单算出平均工资买平均房价的面积区间就降到了25-33平米。不是说买不起房子，只不过是以夫妻二人之合力只能买个小单身公寓而已。2018年基准利率4.9%，现在普遍执行利率上浮1.1倍，也就是说5.39%，与2003年相差无几，在利率没大的变化前提下，平均工资收入者想要买得起75-100平的房子，还是需要工资房价比恢复到5.4的水平。这样的话，要么房价不变，收入得到涨到2016年的三倍，要么工资不变，房价跌到现在的的三分之一，再或者房价跌三分之一同时工资翻一倍，不管哪一种情况，看起来都希望渺茫的样子，绝望不？！
现在想想，2003年之前好好的，为什么2004年风云突变，这里究竟发生了什么事？为什么房价突然摆脱了收入的增长的束缚，自己单独飞奔了起来。
最简单的想法莫过于把罪恶推给炒房的；也有人把房价上涨归究于央行放水通货膨胀；还有人认为是政府限制土地供应，人为制造供给不足，推升地价从而推升房价。众说纷纭，莫衷一是。
如果是炒作，炒作是短期行为，时间一长就会价格回归，所以我认为这是不成立的。如果是通胀，通胀房价会涨是没错，但是通胀，工资也是会涨的，时间跨度放长一点，也会持平，事实上，除了房子，我们大多数物价的上涨都是低于收入的增长的，电子产品就更加，价格比十几年前还下跌，所以说通胀导致房价上涨快过收入也是不成立的。所以是政府在搞事？
事实上政府确实出过限制大城市过快发展的政策，这点在北京上海这两个超级都市身上表现的最为明显。但是深圳这种意图并不明显啊，对深圳更常见的认识是，深圳的土地用光了，想发展但发展不了。但是且先不管政府的意图是什么，只看结果的话，深圳的供给确实变小了。且看：
2003年商品住宅竣工量816万平米，是历史最高峰，然后是一路下降。想起来了没有，上面那个表，我再贴下来：
2003年是深圳买房最容易的时候，之后就越来越难了，为啥？因为2003年之前深圳商品房的建设是快速增加的，可以跟得上人口增长的步伐，而2003之后深圳一直在减少商品住宅的建设与供应，但同时深圳经济一路飞涨，收入提升再加上人口大规模的流入，2003年深圳常住人口778万，2016年深圳常住人口1190万。人口涨了50%，商品房建设量跌得只剩下四分之一。房价能不飞涨嘛，特么的怪别人炒房的，不是有病么？人口增长你不跟着加快建设，你还要缩减建设，这是有病么？
市政府说，我没病，但我也没有地啊！且看：
深圳市土地利用总体规划（1997-2010）
1996年深圳土地面积1949平方公里，建设用地面积555平方公里。按计划，到2010年时建设用地面积增长到622平方公里，但实际呢，别说2010年了，到2005年建设用地就增长到了839平方公里，远远超出了计划，且看：
如果实际进度跟前版规划预期一致，这份新的规划大概就不会提前诞生了，然而由于1997年到2005年的实际的进度远远超出了96版规划，所以就有了这份新的规划。从1997年到2005年9年间建设用地从555平方公里增长到了839平方公里，年均实际增长31.6平方公里。而新版规划从2006年到2020年15年建设用地规划增长976-839＝137平方公里，年均增长9.1平方公里，缩水到原来的三分之一不到。而这次，规划执行的就比较给力了，且到到2016年：
年均增长甚至连9.1平方公里都没有，仅仅年7.5平方公里，是上一个十年的四分之一。而2016的土地面积是1997平方公里，而不是2012平方公里，2012平方公里是有预期填海造地在里面，实际没有达到预期，而且现在填海造地也好象已经停止了。
按06版规划，深圳禁止建设区有483平方公里，限制建设区539平方公里，合计1022平方公里，以总面积1997平方公里计，剩下的975平方公里，载止到现在已用923平方公里，现在只剩下52平方公里了。如果按90年代大干快上的速度，2年不到就全部用光光，但近十年这样扣门的用法，也就7年用光光了。
这时你应该会想，1997平方公里的土地，要留1022平方公里不动是个什么鬼意思。如果你是生活在深圳，你应该知道，深圳有很多山，所谓的林地是山了，而且是比较高比较陡的山，到2005年有590平方公里，而园地呢？其实也是山，就是这些山脚边相对没有那么陡的地方，被农民开发成了园地，比如塘朗山羊台山半山腰下面的的荔枝林就是园地了，有278平方公里。深圳水库，西丽水库，铁岗水库面积都很大，再加上一些小水库，还有众多的河流差不多有160平方公里，还有耕地45平方公里，这些就 禁止建设用地与限制建设用地的构成了。需不需要留这么多且不讨论，反正规划就是这么规划的，然后也这么执行了，每年新增的建设用地面积缩水到原来的四分之一，住宅用地自然没能幸免，用地供给少了，虽然楼盖得更高了，但也弥补不了这其中的差额。于是深圳原本供需相对平衡的楼市被彻底打破，供不应求就这样产生了。规划是06版规划自然是06年以前就开始着手了，市政府对于问题的认识也是在此之前，所以极有可能就是在03年开始就已经在限制住宅用地的供给，于是反应到楼市就到了0405年起涨，0607年房价短短两年直接翻倍。翻倍的速度这么快或许有炒房人的推波助澜，但如果没有政府的缩减供给，炒房人也无从炒起。
于是在【深圳市住房建设规划（2011-2015）】中，政府反思：
「十一五」期间，本市土地资源紧缺成为制约城市经济社会发展，包括住房与房地产持续稳定发展的重要影响因素；住房用地供应呈下降趋势，从「十五」期间的年均住房用地供应2.7平方公里降为「十一五」的年均约1.6平方公里；住房用地供应的持续紧张，导致住房开发建设和房地产投资规模持续下降，「十一五」期间商品住房年均新开工、竣工面积分别为477.28、396.2万平方米，分别比「十五」期间下降258.64、331.91万平方米。「十一五」期间，本市住房市场已呈现出有效供应不足和结构性短缺等问题，住房市场供应难以满足本市广大普通居民家庭日益增长的住房消费需求。
其实在【深圳市住房建设规划（2006-2010）】中原本是这样规划的：
第十六条 住房建设年度指引 规划期内，每一年度各类住房实际建设规模，应根据年度住房需求变化进行调整，提出相应的年度住房建设计划，纳入近期建设规划年度实施计划。年度指引如下： 2006年，建设商品住房10.9万套，建筑面积975万平方米；建设政策性住房1.96万套，建筑面积128万平方米。 2007年，建设商品住房13.4万套，建筑面积1197万平方米；建设政策性住房4.76万套，建筑面积248万平方米。 2008年，建设商品住房11.8万套，建筑面积1054万平方米；建设政策性住房3.88万套，建筑面积204万平方米。 2009年，建设商品住房10.3万套，建筑面积919万平方米；建设政策性住房2.14万套，建筑面积117万平方米。 2010年，建设商品住房8.6万套，建筑面积785万平方米；建设政策性住房1.26万套，建筑面积73万平方米。
可是这个中期规划的用地需求与总体规划2006-2020冲突，最后在冲突中砍掉了一半，你想想看，一个原本供需平衡的市场，如果供给被砍提了一半还多，那么价格会发生什么变化？
甚至在政府反思的时候都没有提自己完成的量与自己计划量相差了多少，只好意思去跟上一个五年相比，这样比出来的结果相对没有那么难看，只果老老实实说自己只完成了自己计划的40%，是不是更加的尴尬呢！
如果【深圳市住房建设规划（2006-2010）】被贯彻执行，0607年的暴涨应该是被被消于无形了，甚至如果没有开这个头，也不会有后面这些事。不过事已至此，光后悔也没有用，该怎么补救呢？正常来说，只要恢复供应，再次返回供需平衡就是了，但现实没有这么简单，在房价5倍涨了3倍的情况下，直接恢复供应，涨起来的房价不是要打回原形，这意味着房价要跌掉一半以上，这意味着什么？楼市的体量太大，可以说绑架了经济发展，房价跌半就等于楼市崩溃了，楼市崩溃经济跟着崩溃，那咱办？政府是这样想的，即然商品房价格已经涨起来的了，我们又不能把它打回原形，但是市民买不起商品房我们可以搞保障房嘛，把两个市场分开，于是安居型商品房这种东西就出来了，北京叫自住型商品房，名字不同但意思是一样的，就是这类房子按市场价的打7折来卖，但是会有各种限制，但不管怎样也算是变向降价了，又让人买得起房子，又在名义上不动商品房的价格，真是一个好的设计啊。于是：
【深圳市住房建设规划（2011-2015）】
套数单位是万套，面积是万平方米。
想法看似很美妙，但是实际又是另一回事。你想啊，房价从6000元涨到了2万，你打7折还是1万4，比6000还高了一倍多不是，所以没什么卵用，买不起的还是买不起，于是销量非常的差。另外商品房的计划供应2011-2015确实2006-2010的成交量要大一点，有微微扩大的意思，但是因为涨起来后的价格高高在上，在限购后购买力低了之后，开发商并没有太多降价促销的动力，他们选择了缩量保价，以前开发商想买地的时候政府不卖，现在想扩大供应的时候，开发商不买地开发了，于是2011到2014商品房市场的供应量非但没有增加反而缩小了。所以期间内不管是商品房还是安居型商品房，实际供应量都没有达到计划要求，实际供应的不断下降，人口却在大规模的增长，房价几年表面波澜不惊，但是却扭曲到了极至，一大批人等着改善居住品质，市场却处于种一种缩量保价的状态，随着所谓的楼市去库存政策，央行降息又降准，各种限购放松，本就没有多少库存的深圳在被压抑到了极至的市场需求之下，就象一把干柴，一点就着了，在全国范围内一马当先，一路飙涨，最先破了5字头，站上5万元每平的高位。然后全国都乱套了，上海最先跟涨，而后是北京跟涨，再到准一线强二线跟涨，一路停不下来。
说了半天深圳商品房供应太少，究竟有多少来看看：
深圳市住房和建设局【深圳市住房保障发展规划(2016-2020)】中提到： 根据2013年住房调查，全市住房总量为5.2亿平方米、1035万间套。其中，商品房11941万平方米，约128万套；政策性保障性住房2793万平方米，约34万套；单位及个人自建住房，4721万平方米，约55万套；原村民集体经济组织自建、合建房26006万平方米，33.44万栋，约650万套间；工业区配套宿舍及其它6549万平方米，168万套间。
以面积论：商品房占比23%，以套数论商品房占比12.4%。商品房是按套数卖的，所以你看，商品房应该是最有钱的那批人买的，单从这个数据看，如果深圳人都疯了似的去抢这12.4%的商品房，象拍象会一样价高者得，如果一户一套的话，最后的结果是最有钱的12.4%的人会抢到这些房，然而事实上并没有一户一套的限制，特有钱的一部份人甚至会一户两套，甚至多套。所以意味着收入达到深圳前12.4%，这只是个入门线，实际如何还得看情况。
从我刚到深圳的时候我就发现深圳的农民房很多，但是真当我看到官方数据农民房套数占到了整个深圳的65%时，我还是被吓到了。之前说了半天政府为了控地，限制商品房的发展，但是政府却对农民房的发展却没有作为，再看：
深圳市住房建设规划（2011-2015）： 「十一五」期间，本市住房总量进一步增长，至2009年底，全市住房总建筑面积4.09亿平方米。其中，商品住房约1.02亿平方米，占总量的25%；保障性住房0.26亿平方米，占总量的6.2%；单位和个人自建住房0.42亿平方米，占总量的10%；城中村村民自建房1.74亿平方米，占总量的43%；工业区配套宿舍及其它住房0.65亿平方米，占总量的15.8%。
从2009年到2013年，4年的时间，农民房从1.74亿平米增长到了2.6亿平米，4年增长0.86亿平米。而同时，商品房只从1.02亿平米增长到1.19亿平米，4年增长0.17亿平米，仅仅农民房的五分之一。正是靠着农民房的支持，深圳的房租才没有象商品房的房价那样涨得10年涨个四五倍，10年的时间也仅仅是翻一番而已，甚至还略低于工资的增长速度。从这一点看，深圳在住房市场上的作为是非常失败的，只管住了自己，管住了商品房与保障房，但另一方面对农民房的野蛮生长没有作为。以事后诸葛的态度来看，如果商品房+保障房+单位自建房的规模可以达到算上农民房的规模，就不会有农民房野蛮生长这种事了，商品房也房价也不会脱离收入增长的束缚自己单飞了。如果说80，90年代那个时候建设的力度不够，需要群策群力，农民房一起大干快上，是合适的，但2000年以后，肯定是不缺这个能力了，只是深圳市政府并没有转变观念过来，早期成功的经验，变成了后面失败的经验，未能与时俱进，导致农民房的规模过于庞大，为以后的旧城改造带来了极大的困难。
真要比起来，深圳的房租确实是要比北京上海要友好的，这全是深圳农民房的功劳。那怕以2013年的5.2亿平米的住房面积，以2017年的常住人口1250万计，人均41.6平米，这远高于北京上海。不过深圳又是一个奇芭的城市，按【深圳市人口与社会事业发展「十三五」规划】：2015年末，常住人口1037.2万人，实际服务管理人口稳定在1800万人左右。这意思是深深圳的流动人口几乎快赶上常住人口规模了，流动人口一年来打三四个月工也要租房住不是，所以深圳的真实人均居住面积是要比41.6平米要低得多的。
2013年深圳商品房1.19亿平米，约128万套。2014－2017年四年共销售了1746万平米的商品房，按平均每套90平米计约19万套。也就是说到2017年底深圳大约有147万套商品房，以每套住2.5人计可居住367.5万人，约占2017年深圳常住人口1250万的30%。流人动人口会参与租房市场，但买房市场的参与度肯定很低，所以竞争的强度达不到商品房套数/总套数这个强度，上文中12.4%的数据是过于严苛的。另外上文中提到，平均收入大概是一个城市前30%的线，同时在2016年平均收入家庭刚好可以在深圳买个最差的商品房，这是否是在某种程度上的一种契合呢？！
不过，【深圳市人口与社会事业发展「十三五」规划】预期到2020年，常住人口预期目标1480万人。这个常住人口增量有点让人喘不过气来啊！希望实际不要这么狠吧。我觉得一个城市，其商品房可以覆盖的人数，与其常住人口人数的比值，是衡量一个城市商品房价格的入门线，比如深圳这样商品房的覆盖率约为30%，那么在中国这样一个对拥有自己的住房的欲望如此强烈的国家，大家一起抢，价高者得，抢完之后形成的价格就是被收入前30%的人买走了，而刚入门30%收入的人，是这个群体的最穷者，所以就只能抢到这这个城市最便宜同时也条件最差的商品房。
不过，在深圳的五类房中，商品房之外还有保障房，单位与个人自建房，这两类房子的条件其实也不错，象单位自建房，并不比商品房差多少，这种房说通俗点就是单位家属楼，政府单位，事业单位，国企这批人能住差的么？商品房平均每套93平米，但单位自建房平均每套也有86平米，保障房每套82平米，都不差啊，与农民房工厂宿舍每套40平米完全不是一个档次的。并且，他们也会认为自己住的这套房子就是自己的，事实上也差不多就是了，所以如果不是手头特别宽裕的话，他们不会跟人哄抢商品房。住上保障房的人心态其实也差不多，人们对于买房的执念来自于租房的安全感缺失，但是住上保障房的人很安心啊，只要不是碰上天大的事，政府不会把人从你住的保障房里捻出去，再说象保障房中的经济实用房，安居型商品房本来就是你花钱买的，也算是你的了，只有公租房的没产权。所以这批人同样哄抢的欲望不大。并且除了公租房里的人，住这两类房的人往往是城市中的高收入群体，如果他们退出商品房的竞争，商品房的入门线就要低得多了。鉴于深圳老式的保障房中公租房的比例少的可怜，暂可以忽略。所以实际房品的入门线可以这么算：
2017年，商品房128+19万套，保障房34万套+约8万套，单位自建房55万套+约5万套，合计249万套，按每套2.5人，可以覆盖约622.5万，约占2017年常住人口1250万人的50%。所以，并不需要你真的达前30%才有买商品房的入门资格，50%就可以了。
但现实为什么又涨到30%那条线去了呢？明显这群人当中有很多有两套房子的，象那些自己有单位家属楼的，他们有钱啊，而且大多都是老深圳人，早在商品房疯涨之前，以很低的价格买了商品房了，旧一点的家属楼就用来出租，我现在租的公安局大院就是这样，原来的房主大都买房搬走了，空出来的这套就出租收点「零花钱」。也很明显，正是因为这样有两套房及以上的人存在，租房市场上才会有商品房出租，也有这样的单位自建房出租，所以在深圳商品房如此短缺的情况下，依旧有商品房出租。
2013年农民房2.6亿平米，约650万套，平均每套面积刚好40平米，可见农民房的主流户型是非常小的。连保障房都有2793/34＝82平米，不过这种格局将要改变了，因为以前是以经济适用房与安居型商品房为主，所以户型较大，不过2016起保障房转为以公租房为主，户型要往小了走了。对于农民房的详细户型没有准确的统计数据，不过以我自己看过的农民房中是一房一厅30平米，两房一厅50平米这样，老式的大概都是这样，连单身公寓都比较少见，更不用说三房的房型了。不过近十年，因为商品房的价格飞涨，所以多了一种叫小产权房的事物，很多原村民不再满足于出租，而是模仿商品房来建房，建好之后拿来卖，价格大概是同地段商品房的三分之一到一半，便宜的代价就是没有有房产证，没有法律保障。这些以卖为目标新建的农民房的户型是比较大的，但是与传统的出租农民房相比，这个规模就有点太小了。因此，就整体而言，农民房的居住品质是非常差的。
城中村农民房以握手楼为主，两栋楼的间距小到仅有1米，两栋楼的人分别在伸出手来就可以握手了，所以俗称握手楼。狭小的建筑间距是完全不符合建筑规范的，具体表现为日照，采光，通风，消防完全不行，平时阳光照不进去，风吹不进去，黑暗阴冷潮湿，如果发生火灾消防车进不去，只能眼看着烧。建筑之间小到连路都快没有了，就更不用说绿化了，打开窗对面1米就是一堵墙，这样的环境你说压不压抑。这些才是城中村农民房最大的问题，户型小反而要排在后面。
保障房在定位方面是要比商品房要小的，不过还是要比农民房要大，单身公寓在30~40平米，一房一厅40~55平米，两房一厅50~65平米，三房一厅85平米，除了部份两房50平米的户型开历史倒车严重不应该之外，其它的还算好，特别是单身公寓其实已经达到商品房标准了。更重要的是保障房解决了城中村的整体规划问题，这是质的改变。以前城中村的建设一直是法外之地，2017年中央批准了租赁房试点城市，允许鼓励集体建设用地建设租赁房，我觉得这对深圳太重要了，深圳一直是商品房建设不够农民房来凑，整体农民房的建设速度与规模都远大于商品房，而农民房建设又完全不按规范来，在狠不得用尽每一寸土地的意识下，全搞成了握手楼。有了中央的支持，村集体可以名正言顺大大方方的建租赁房，好吧，虽然他们之前也从来不认为自己是偷偷摸摸的，名正言顺之下，深圳市政府就可以把村民建房纳入管理，可以要求他们按建筑规范来了，从而让握手楼正式变为历史，这算是给深圳市政府在对村民建房管理上的不作为到转变为有作为的一个契机吧。
其实单论套数而言，深圳以1000万套房的规模，是完全够住的，常住人口到2017年才1250万人，平均一套才1.2个人，人均40平米啊，很多了好不好。不过，我们也不能把流动人口当成非人类，那怕2017总人口达到2000万人，那就是2000万人吧，每套2个人还是够啊。但是面积就不太够了，650万套农民房平均每套面积才40平米，每套住2人就只有20平米了，一下子少了一半啊。近100平的商品房每套住2个人还是很爽的，人均50平米。差距咋这么大呢？这就是赤裸裸的贫富差距吧！
从这里看，深圳的住房套数其实没有太大的增长需求，急需增长的是每套的面积，每套农民房的面积。农民房不是农种的庄稼，种下去之后就会自己长大，想要它变大改怎么办？
拆除重建，旧城改造！！！
是的，这是深圳城建面临的最大的问题。一方面农民房虽然在缓解深圳住房难题上立下了汗马功劳，但毕竟居住的品质水准实在是太低太低了。什么是居住的改善性需求，这就是！一定位于国家中心城市，国家科技中心的城市，如果65%的市民是住在没有日照采光，不通风，消防完全不行，没有绿化的逼仄城中村握手楼里，另加还有17%的市民住在工厂宿舍里，整整82%的人居住水平极端低下，这是一个国家中心城市的定位？这是一个国家科技中心城市的定位？自欺欺人好不……
农民房与工厂宿舍，这两个曾经支撑起深圳高速发展的根基，如今成了深圳进一步发展的制肘，因为，要旧城改造，可比在一块空地上规划新建难得太多了。更何况，深圳没有多少空地了。
所以深圳的人居条件改善，基本上就是指望旧城改造了。
深圳十三五规划当中，预期2020年常住人口就1480万人了，其实我很好奇，深圳这有限的土地上究竟能装多少人？毕竟现在的深圳已经中国大陆人口密度最高的城市了。会不会奔着常住人口2000万去呢？毕竟有限的土地上，生活越多的人，居住的问题就越难以改善。
【城市用地分类与规划建设用地标准】GB50137-2011。
4.2.1 新建城市的规划人均城市建设用地指标应在85.1 ~ 105.0 ㎡/人内确定。
以100 ㎡/人计就是每平方公里1万人，深2016建设用地921平方公里，住着1190万人已经超标了，按目前的速度，2020年建筑用大概增长到950平方公里，如果按预期1480万人，那就是每平方公里1.56万人，超标50%。深圳是有2000平方公里没错，但政府不让用啊。每平方公里建设用地1万人的概念，不能偷换成每平方公里土地上1万人啊！
所以深圳要守着规划，建设用地不给突破，但人口规模却蹭蹭往上飙么？其实我是觉得，内河水域面积与水库这个不能动没有问题，高山陡峭林地不去动也没问题，耕地的话，其实我觉得深圳没有农业其实也没有关系，用了也就用了，深圳没有必要将它列为禁止建设用地，不过好在数量稀少，打它的主意也扣不出三瓜两枣，我也不计较了，留着以后给深圳学生们去参观见习也还好啦，免得小孩长大五谷不分。不过278平方公里的山脚缓坡园地，这是个大数目，应该可以动动啊。
其实，最好的还是跟东莞惠州同城化吧，深圳现在的建成区其实已经跟东莞惠州无缝对接了，以前来了就是深圳人，以后来了就是东莞惠州人！
如果坚持规划改怎么做呢？
按【城市用地分类与规划建设用地标准】
深圳居住用地面积208.61平方公里，占比建设用地面积921.45平方公里，只有22.6%，居然连25%的下限都没有达到，真是不要脸。深圳建设用地最大的一头，工业用地高达273.42平方公里，占比29.7%，这是紧贴着30%的上限啊，太财迷了。深圳这种规划的意图就很明显了，无限压缩居住用地，以供工业使用。为啥？工业可以创造GDP啊！深圳当年喊出了时间就是金钱的口号，更加践行的是空间也是金钱。
看到这里，你是不是跟我一样有一种想要拆掉一些工业区改居住区的冲动？我想很多人都会这样想，但是政府不这么想啊，人家还正儿八经的划了一条270平方公里的工业用地公线，要求深圳工业用地不能低于这个数，这就握草了。这就是财迷啊，为了GDP不惜牺牲人居水平，有句很难听的话叫做，把人当成生产GDP的工具，而不是把人当人。
按规划，截止到2016年底深圳仅有52平方公里的可供建设用地，全部用来做居住用地是不现实的，就会这剩下的一点都不用于工业，那配套的各种用地也不能缺啊，我们也不要求多，就要求下限吧。921+52＝973平方公里，按25%计为243平方公里，相对于2016年的208.61平方公里，还有35平方公里的欠账，就要这么多吧。
那么243平方公里的居住用地可以住多少人呢？这个就跟容积率有关了。243平方公里，按容积率3计，建筑面积是7.29亿平米，平均每套90平米可达810万套，每套住2.5人可住2000万人，人均36平米，看起来还是可以住挺多人的。如果深圳正常一点，常住人口与总人口差值不大，硬装2000万常住人口还是装得下去的，但要是流动人口跟常住人口一样多，那就逼仄了。
心好累！
除了35平方公里的新地，可供1.05亿平米计117万套，这个相对容易，可是对于那些已经那建成的，要拆除重建是非常的麻烦的。
算了，说不定常住人口到1500万人深圳人口就到头了呢，新来的，来了就是东莞惠州人，啊不，新来的厉害把老的就挤走了，反正总的就这么多了，人多到这种程度还说深莞惠不同城也是没有意义。再说2020年老规划到期之后，新规划会改变主意啊，说不定工业270平方公里红线就改了呢，说不定限制性用地类别中的园地给扣出来一些呢，现在深圳规划2021－2035的远期规划还在制定当中，到时再看怎样吧，这是真正能决定深圳未来的东西。最希望看到的是深莞惠同城化的规划，这是最好最理性的，如果深圳死守自己的边界，其实深圳政府应该是非常想跟东莞惠州搞一起的，但上面不同意，深圳被迫死守自己的边界，深圳的前途就堪忧了。
上面说的一切都是建立在深圳可以继续高速发展的前提下的，事实上，深圳如果被土地的困境困死的话，没有一个妥善的解决方案，深圳的高速度发展很有可能就到头了。
远的不说，深圳的高房价就足以吓跑许多人了，知乎都在讨论深圳的地高房价是否会导致人才流失，会吗，肯定会，而且深圳政府已经非常敏感的察觉到了。随着2015年深圳的房价再次暴涨，深圳的住房政策再次发生大的改变，原来保障房是给所谓穷人的准备的，2016年摇身一变，变了人才住房，人才住房占比保障房比例高达70%。华为科技、华大基因、大疆科技这些企业钱多不多？肯定多啦，在深圳是绝对的高收入群体中的高收入，然而这样的高收入人却以人才的名义纳入了保障房的保障体系。深圳政府列了一大堆重点扶持的企业，他们代表着高科技，代表着现在以及未来的深圳竞争力，但同时这些企业的员工本身也是高收入，然而这些高收入人却取代了穷人住保障房的权利，深圳的房价已经高到了政府要去保障「富人」的地步了，你说这房价究竟高到了什么程度，让深圳市政府做出这样的举动来。那些还以为深圳房价还不够高，还有很高上涨空间的，觉得政府是傻子么？政府以前觉得高房价可以赶走那些所谓的低端人群，现在政府已经在害怕高房价会赶走高端人群了，为什么？
因为低端人群不介意住农民房，但是高端人才介意，非常的介意，觉得明明自己这样的人才可以在社会上活得好好的，为什么要在深圳住农民房呢？明明可以在市中心住个大房子，为什么要跑到东莞惠州去住个小房子，犯贱啊！深圳这种以农民房做主导的城市，摆明了就是让低端人口居住了嘛，当然是留住低端人口赶走高端人口了，当然深圳市政府不傻，所以保障房也不给穷人住了，给人才住，给高收入人才住，穷人爱走不留，请便。
【深圳市住房建设规划2016年度实施计划】
（二）2016年住房计划目标
2、人才住房和保障性住房计划安排
进一步加快保障性安居工程建设速度，加大人才住房和保障性住房供应力度，年度实现新开工及筹集人才安居和保障性安居工程项目不低于6万套，基本建成1.5万套，竣工5万套，供应不低于4万套。优先落实人才住房建设用地指标，筹集建设人才住房套数不低于保障性住房的70%。
【深圳市住房建设规划（2016-2020）】 ：
第十一条 住房发展目标
（一）加大住房有效供应，加快推进住有所居
规划期内，加大住房及时有效供应，分层次满足本市不同收入居民家庭住房需求，本市计划实现新增住房有效供应65万套；其中，通过加快各类住房建设、加快商品住房批准预售、提高保障性住房和人才住房分配效率，力争新建商品住房批准预售与现售30万套;保障性住房和人才住房供应35万套（含「十二五」继建项目）。
相比于规划（2011-2015），规划（2016-2020）的商品房供应规模未变，但是保障房已经加大到超过商品房规模了，而保障房已经确定定向配给人才住房的不低于70%了。
所以，如果你的公司或单位没有进入【市级人才安居重点企事业单位名单】 ，真的真的要好好考虑一下，是不是适合留在深圳了。在深圳这种房价下，如果还没有在15年之前买房，又没有进入这份名单，要改善住房条件就必然要付出非常昂贵的代价。市级人才安居重点企事业单位。市级人才安居重点企事业单位名单可登录广东省网上办事大厅深圳市住房和建设局窗口（网址：http:// 61.144.226.2:8082/wssb/ login.jsp ），点击「市局高中初人才租房补贴 」，输入单位全称查询。
深圳这种保障房变人才住房的措施在很大程度上会留住政府想最想留的人才，保证深圳的可持续发展动力。
规划（2016-2020）年均13万套改善住房的规模，不算大也不算小，如果能执行到位，商品房+保障房+单位自建房这三种改善性住房在覆盖率上，那怕以现在的人口流入规模，也会相对于2015有所扩大，深圳的居住条件是整体上在改善的，但也十分的有限，13万套，按套均2.5人计是32.5万人，但2017深圳常住人口增加了62万人，也就是勉强过半，这意味着还有近一半的人要靠农民房与工厂宿舍吸收。以深圳这种人口流入的规模，商品房+保障房的组合，应该要翻一倍才行，也就是一年26万套，这样才能扼制农民房的增长，为将来旧城改造减轻负担，现在这种商品房+保障房的供应规模是维持现状的意思，这是在把困难往后堆积。如果按目前的供应规模，供求关系中期内不会有太大的改变，房价的推动因素就主要是收入的变化了。当然前提是规划能执行下去，要知道前两版规划的执行情况是非常糟糕的。
深圳经历了40年的高速度发展，还能高速发展多久？即使不考虑土地困境，又还有多少发展空间？
香港工资水准：
看看香港的工资，中位数约16000港元每月，相当于人民币12800元每月，合计人民币15.4万每年。深圳2016年平均工资89757元每年，中位数打8折算71806元每年，也就是说香港的工资水平大约是深圳的2倍。
全美平均工资50620美元每年，相当于人民币31.9万每年，是深圳的3倍半。其中最富裕的是硅谷，是深圳的5倍半。但硅谷才一小撮人，人口只相当于深圳的一个南山区。整个湾区旧金山都市圈+圣荷塞都市圈才700万的总人口，也就深圳一半的人口。其实纽约曼哈顿也很有钱，做为全球金融中心，富得流油，但是它带不起整个纽约都市圈2000万人，被平均之后，就只是比全美水平略高了。如果湾区这个科技中心也有纽约这个金融中心那么多的人口拖后腿，湾区的人均也就被平均下去了，高端产业的溢出能力也不是无限制的。所以如果深圳真的搞到2000万人，即便深圳真的成为全球科技中心，与硅谷并架齐驱甚至取而代之，恐怕也不会有硅谷现在那么爽，拖油瓶太多啊。
所以最最前面我说深圳收入每10年就翻一倍，并且保持三十年，我是用来调侃的，当深圳工资水平接近香港，接近美国时会碰到一个叫成长的天花板的东西，就跟韩国追日本一样，眼看着就要追上了，就是一年又一年，总是差那么点。如果觉得韩国这样很失败，那就大错特错了，韩国是这个世界上与新加坡一起唯二的后起而进入发达国家的之列的国家，其它的国家在路上掉进中等收入陷阱已经看不到希望了。深圳2017年的人均GDP是2.9万美元，与韩国2017年持平，不过劳动者工资收入深圳2016仅仅是韩国2014年的一半。
为什么会有这种现象呢？其实发达国家有一个种很普遍的现象，就是女性婚后，如果老公不是中位数以下的穷人，她就不工作专门在家带孩子了，所以他们的成年人就业率是要比中国低很多的，以低得多的就业率创造对等的国家人均GDP，意味着他们单人的劳动生产率要高得多，就业者工资也就更高。其实中国如果有幸打破成长的天花板，进入发达国家之列，应该也会有相同的趋势，其实现在的中国已经有这种趋势了，老公有钱的，老婆不工作当全职太太的比率就要高得多，夫妻双职工，都是因为钱不够多。所以啊，别看深圳的就业者收入还有很大的上涨空间，但家庭收入的上升空间却是不大了，而房价与房租是跟随的是家庭收入走的。在深圳人均GDP达到2.9万美元的2017年之后，深圳的家庭收入增长速度在未来将会大大的放慢，人均GDP2.9万美元，这在国际上已经是很高了，妥妥的发达国家水平，韩国西班牙意大利的水准了。发达国家在这种水平上的发展速度已经是龟速了，深圳若是能再高速发展10年，人均GDP就远远甩开这些国家，达到美国的水准人均6万美元GDP，这已经很牛逼了，你道再指望深圳高速发展20年人均GDP是美国的两倍？说实话，我是一个对中国经济发展非常乐观的人，但我也不敢想这样吊打美国，碾压美国啊！中国的GDP总量超过美国是相对容易的，毕竟我们人口是美国的4倍还多，但人均GDP要超过美国，这个先容我做个梦！
现在美国房价最贵的不是纽约，是硅谷，但硅谷的房价中位数也就是100万美元，相当于一套房630万人民币，硅谷那点人也就相当于深圳南山区，但南山区房价已经8万一平了，每套商品房的中位数已经达到了720万人民币。美国虽然有房产税，但是美国的房贷利率低，房产税率（平均约1%）加房贷利率（平均约3.5%）还没有中国的纯房贷利率（基准利率4.9%）高，所以你说深圳现在的房价究竟透支了多少年的发展？深圳南山的收入要用多少年追上现在的硅谷，深圳的房价就透支了多少年的发展，十年是肯定追不上的，二十年已经是非常好了的，可能很多人还在想，这辈子都别想追上了，人均追上，这是要吊打美国啊，这太疯狂了。
如果深圳经营的好，很可能还有10年的高速度发展期，到时深圳的就业者工资收入会接近或略超过香港与韩国，人均GDP彻底甩开香港与韩国，还有欧洲一众发达国家，但这之后肯定会大大的放慢下来，下一个10年深圳的房租再翻一倍的可能性还有，再下一个10年，再翻一倍？概率太低了。更何况，深圳还面临着一个土地困境，一个处理不好就连这10年都没了，这个2035远期规划一出来就会就能知道到个七七八八了。
如果不是钱多得没处花，可以在市中心轻松的买房，现在拼了命去买房已经错过了时机，最危险的是跑去深圳边边买房的。我现在的二房东，早几年前安居型商品房还是7000块一平的时候买了一个观澜的，65平小二房，装修好了，但是他们都不去住，宁愿额外花钱在这里租个房子过日子，安居房不准外租，只能空在哪里，他们家一年到头看都不愿意去看一眼，这是怎样一种精神？嫌弃它太远了，住在那边如果跑到市中心来上班，一天来回多花三个小时，除非辞掉市区的工作去观澜找份新工作，否则非要累死，这样的生活有意义么？
