引言
就当前来看，外部不确定因素依然存在，「需求收缩、供给冲击，预期转弱」的三重压力并未减轻，在此环境下，除了少数行业（如能源、医药、人工智能））经营情况尚且乐观外，其他多数行业均承受着不同程度的经营压力，收缩也逐步成为常态。
这其中，地产行业所遭遇的挑战更甚，调控进入深水区，出险房企不断增多，行业氛围一片冷清，这就不禁让人疑问，经济形势如此严峻，地产怎么会好？地产是不是已经没有希望？地产不好，地产企业又怎么会好？从研究的角度来说，研究行业、研究企业是否还有意义？
政策的导向，个体主观力量很难主导，地产行业的调控基调也很难有根本改变，地产行业短期经历阵痛具有必然性，而且这一过程或需要很长时间，毫无疑问，伴随行业的出清，一定会有一些群体不堪挑战被淘汰，也一定会有一部分群体能够凭借既定优势和与时俱进的战略调整，脱颖而出，发展更加顺畅。所以，地产行业不会没有未来，疑问点在于哪些主体有未来，哪些主体将没有未来，行业主体的更迭也将决定行业未来走向，而能够留存的主体必然有其优势供同行学习借鉴，也必然会吸纳更多资源集聚，带动更多产业升级，以地产经验和要素积累促进行业更快实现良性循环。
所以，当年报季来临，亿翰智库一如既往的坚持了年报综述系列研究的输出。时至三季度，房企半年业绩披露工作进入尾声，这一阶段内，企业的经营成效和心路历程展露无疑，经营艰难无需多言，我们所知的、未知的，可以说经营之难前所未有，是否还会更难仍然未可知。
2021年下半年，房企暴雷开始，整个行业便陷入到苦苦挣扎的寒冷氛围中，时至今日，我们所能看到的行业变化有哪些？市场没有变好，企业经营压力更大了，利润表现更难如人意，市场的冷众所周知，寒意不难感知，企业的难皆有所闻，倒下的企业越来越多，在期待和自救中挣扎，却也迟迟难有成效，严格的约束仍在持续，冲击仍在不经意间来临，企业毫无应对之策，收入打折，利润亏损还在持续，融不到钱了，地拿不起了，项目难卖了，钱还不出了，只能等着暴雷。
通过半年度报表窥探企业经营，直观的感觉还是冷，寒意弥漫，在冷清的氛围下，企业能做的并不多，收入、利润为前期经营决策与当下行业环境共同作用下的结果呈现，保交付、降杠杆成为房企当前所能做的两项重要工作，「保交付、降杠杆」都是政策主导下的重点工作，深入推进具有必然性。保交付更关乎眼下，关乎当前，一定意义上影响到未来，这是相对软实力的部分，但若做不好当下，度不过当下的艰难，又很难说能把握住未来，过去的已然过去，当下的仍在经历，未来未必已来，当下能做的就是把握住当下，做出当下最优的选择。
行业的路很难，走起来困难重重，但行业的路也很长，需要企业艰难跋涉。
一、冷清氛围蔓延，最好的销售业绩是争取最好
行业发展到今日，非一方力量所能促成，各方之间的利益纠葛决定了各自的行为决策，毕竟作为独立经营的个体，倘若不能利益为先，也很难有长远发展。所以，当房地产行业调控开启，各方之间的博弈格局也在悄然发生变化，房企、政府、供应链、金融机构之间的关系链条也潜移默化的变革。
1.1 若无外力扰动，高增长或仍将持续
当行业资源集聚时，围绕房企所构建起来的关系链条产生，各方对于房企信任稳固，因为在各种利好因素的加持下，房企快速成长，行业高歌猛进，房企销售动辄两位数的增长，各方都能在高增长中有所收获，或名或利，也愿意将资源聚集到房企处，加速了房企的成长，期间诞生了所谓黑马房企、千亿房企，甚至于人们也热衷于讨论宇宙房企、万亿房企，按当时的行情推演，万亿房企也并非毫无可能，在多方因素的共同推动下，房企无论主动或是被动，都必然要参与到规模和市场份额的争夺中，因为顺势才能有所为。
2020年，碧桂园、万科、中国恒大的规模已经超过7000亿，融创中国、保利发展也超过了5000亿元，2021年，融创中国、保利发展、绿城中国、龙湖集团、金地集团、旭辉控股集团等已然延续着增长势头，倘若未有外部因素扰动，房企或仍能继续保持增长势头。
1.2 2022年不会比2021年更好，争取最好
然而一切超出所料，又不受约束，无法控制，行情急速转弯，资源和要素开始逐渐从地产抽离，一系列连锁效应超出预期，行业上涨的势头被遏制，神话型企业跌落神坛，万亿房企、宇宙房企渐行渐远，收缩成为常态，规模为人诟病，甚至于规模成为原罪，曾经快速成长的企业逐渐远离人们视野，开始了周期未知的挣扎，重组，本着风险防控第一的原则，各方都开始对出险企业避之不及，融资无门、销售无路、投资无望、自救无效，苦苦挣扎着、煎熬着。
未出险的企业，同样经历经营挑战，为了控制风险，也开始主动控制增长速度，所以我们可以看到，企业增速或减缓，或直接负增长，压低年度增长目标，争取最好的业绩。2022年，行业仍在阵痛的周期中挣扎，严厉的调控，堵融资、限销售、控拿地；不确定因素（疫情、洪水等自然灾害）的冲击，打击经营、制约收入；负向事件的突袭，打击信心，加速暴雷。所以经历了2021年的销售收缩后，房企的销售业绩仍在负向区间内波动，错过了3月，遗失了4月，短暂邂逅了5月，意外收获了6月，眼见希望已现，但7月突如其来的停贷潮又再一次打击了市场信心，将销售向好的苗头掐灭，7月、8月销售又再度回归原状，负增长再度延续，倘若以当前条件为始点推演，未有超预期政策出现予以救助，金九银十也很难期待，能保持相对稳定的业绩释放可能已属理想之态，2022年房企的销售业绩很难有理想表现，在2021的基础上继续收缩确定性更高，至于具体企业收缩到什么程度，看个体的应对举措和所能发挥出的成效。
从房企对未来企业定位和业绩展望来看，企业也表示，存在对形势的误判，低估了形势的严峻性，所以在设定年度业绩目标时会相对乐观，而从当前的情况来看，完成年度业绩目标的可能性不大，但争取最好的销售业绩是企业所能争取的最优结果。当然，追求业绩的同时也伴随着风险的控制，在当前的环境下，由于行业风险的持续蔓延，金融机构对于房企的信任度也并未完全修复，贷款决策上犹豫度更高，所以回款是企业所能依附的最可靠的资金来源，也必然将付诸最大努力争取最优的业绩。
其实，即使没有外部力量的定向引导，房企销售业绩高速增长的势头也很难长久维持，无论是行业整体，还是企业个体所呈现出来的特征，都明确显示出增长放缓的趋势，这是由本质元素主导的，房地产本质上也是服务于人口的行业，其发展趋势来源于人们对于住房的需求，当人口增长开始放缓、城镇化率减速甚至到达尾声，人们对于住房的需求也会进入新的阶段，相应整个行业的增长速度也会应声而下，所能吸纳的资源也自然会有所减少，差别在于这个自然变动的过程会更温和，周期更长，而今外部力量的介入加速了资源的抽离进程，加快了行业减速步伐，强制引导行业减速，企业控速，急速刹车。就大的行业需求来看，需求仍是存在的，行业的体量不可能瞬间消失，仍有可观前景存在，但眼下的困难也客观存在，未来能走多远，尽人事，听天命。
二、前期经营遭遇当下环境，收入打折，亏损成常态
2.1 四大特征鲜明，地产开发的贡献仍无可取代
衡量企业的经营成效，需要关注哪些指标，其中最主要的莫过于收入和利润，由于行业的特殊性，房地产企业的收入和利润反映的不仅仅是本会计期限内的经营成果，而是周期更长，可能需要往前倒推2年左右。
从大的趋势上看，房企的收入和利润是前期销售的财务端成果呈现，虽滞后，但趋势具有一致性：
（1） 增长放缓或负增长已然常态化。 由于销售业绩增长放缓，收入和利润增长也呈现出放缓趋势，部分房企收入和利润峰值已过，进入到负增长区间内；
（2） 地产开发仍是第一贡献项，短期无可取代 。收入组成中，房地产开发销售收入仍是绝对贡献科目，普遍贡献率在90%，其余则由其他业务贡献，像物业管理、商业运营、长租公寓、物流地产等，而尽管房企也在有意培养地产开发之外的增长极，寄希望于通过其他业务类型的发展降低对于地产开发的依赖，但是短时间内，地产开发业务维持高贡献的现状很难有所改变，也很难出现可以取代地产开发的业务类型；
（3） 暴利时代结束，行业利润正逐步走向正常化，合理化 。利润回归到正常化是行业的发展到一定阶段的必然结果，因为竞争的白热化，格局逐渐稳固，行业的利润也必然会被摊薄。从具体数据上看，毛利润率多落于25%以内区间，净利润率则回归到个位数，上半年也有多家企业陷于亏损境地，利润率呈现负值状态；
（4）企业分化加剧，优劣势均被放大 。无论是收入端，还是利润端，都可以明显看到，各企业间的差异性仍然存在，并有逐步扩大趋势，这在一定程度上反映出企业经营战略的优劣，从收入和利润表现可以窥见行业格局的变化，不同企业优势和劣势都在下行的行情中被放大，当然优势被放大，并不意味着利润率不会下滑，而更多的是表示抵御外部风险的能力更强，当其他企业利润率急剧下滑时，能够维持稳健的步伐，利润仍能在行业内保持优势。
2.2 四大原因主导，收入增长减速，利润缩水
收入和利润减速增长，或者负增长都有一定制约因素存在，首先归结到收入上来说，表现未及预期可能有以下几个原因：
其一、房企主观策略安排，上半年的竣工交付计划量安排较少或上半年达到交付标准的项目占比较低，主要的项目竣工交付安排在下半年，所以在收入结转上，上半年占比偏少；
其二、疫情、洪涝灾害等非确定性因素干扰，项目施工被迫暂停或进度减缓，交付结转物业面积减少，进而导致结转收入减少；
其三、不确定因素冲击，持有型物业运营管理受到一定影响，加之企业主动免租减租等，持有型物业运营收入减少；
其四、由于资金紧缺，无足够资金用于项目建设，导致项目工程建设进度迟缓或直接停工，因此满足结转条件的项目体量有限。
剖析房企亏损或利润下滑的原因，可以归结到以下四点：
其一、市场行情冷淡，项目销售价格受限，或降价促销，或低价跑量，地价则具有前置性，前期拿地价格维持在高位，进而导致结转项目毛利润率下滑；
其二、由于市场变化的不确定性存在，企业基于谨慎型原则，对物业项目计提减值损失，导致利润的直接减少；
其三、人民币相对美元贬值引致的汇兑亏损；
其四、以权益法入账合营企业所占份额亏损；出售附属公司所获得的收益有所减少等。
归根结底，导致企业亏损或利润下滑的主要原因与中国房地产行业的冷淡行情密不可分，市场行情冷淡，商品房销售价格增长受限，多城市商品房价格已然出现下跌，而地价与房价之间的差距缩小，导致商品房利润空间收窄，这也是行业逐步出清、并不断成熟的具体表现之一，随着行业调整的逐步深入，行业的利润率也将经历触底回升，但是行业原先的高利润情况已经很难再现，只能是在现有基础上略有改善，向着均值回归，告别高利润，回归理性是必然趋势。
但个体之间的差异性或长期存在，原先有利润优势的企业或能继续保持利润端的优势，而一些利润上优势不明显的企业利润或向着行业平均或以下过渡，而同样存在一些企业或由于再无盈利可能而退出行业，届时行业将进入到一个新的发展阶段。
2.3 三大趋势，个体分化决定未来行业格局
从房企的收入和利润表现来看，收入和利润增长减缓，利润率下探都有其必然原因和偶然因素主导，而当偶然性、阶段性因素逐渐抽离，收入和利润的变动是否又会呈现出不同的变动趋势？
（1） 短期因素扰动影响过程，并不会改变收入/利润收缩的趋势 。抛除掉疫情等因素造成的收入、利润的短期波动，收入/利润增长放缓或负增长的趋势是明确的，这决定于前期的拿地、销售，短期因素的干扰影响的是过程，并不改变最终结果；
（2） 个体之间的分化有必然性，也决定着行业未来格局。 企业的收入、利润、利润率表现均有着较为明显的差异性，甚至于差异有扩大的趋势，这既反映了前期的经营成效，也将很大程度上决定企业未来的走向。收入和利润是企业发展状态的试金石，若无法创收，无法盈利，这样的主体又将何以存在于市场当中，大浪淘沙的环境中，必然被淘汰，这是自然的规律，甚至无需主观的力量去推动，市场本身的修复和发展会主动的选择可以继续参与竞争的各方，若在抛除短期因素干扰后，不能在收入端/利润端有所修复，可想而知，终将被时代洗涤，而能留存的也必将是那些修复力强，收入/利润优势明显的主体。
（3）地产开发虽无可取代，但也不代表一成不变。 无论政策上对于地产行业处于怎样的态度，调控或是压制，都不可否认的是，地产行业的高体量决定了地产行业的在国民经济和社会稳定上都将在很长时间内扮演重要角色，所以对于地产行业，只能是减轻依赖，但不可能放弃，也就决定了地产开发仍有一定的发展空间，而这个空间不再普适，真正能够适应新形势，懂得变革的群体才有可能在新的形势下谋求新的发展，所以即使地产开发短期无可取代，地产开发的模式、逻辑也需要有一定变革，时代变化在外部，变革还需自身步伐紧跟，在地产开发之外，需要更多业务安排，以对冲完全依赖地产开发所带来的潜在风险，至于具体业务类型选择（或是持有类业务，或是轻资产型业务）、发展节奏安排（什么时候做其他业务，怎么推进）、资源分配（将多少资源安排在非地产开发业务上）等都需视企业自身条件而定，毕竟当下行业正深处阵痛，企业保自身安全才是第一位。
三、投资「躺平」，存量去化，谋求轻装上阵
3.1 土地市场玩家变化，民企撤退，国央企强势出击
想必大家都记忆深刻，什么时候土地市场风向开始转变，以2021年7月这一节点为分界，企业拿地的热情急转直下，拿地动作戛然而止，甚至可以说来不及反应，土地市场已经很难看到民营房企的身影，越来越多的企业开始从土地市场退出，具有先天优势的央企、国企，包括城投公司虽在维持市场秩序，但是持续性有多久仍有很大不确定性：
（1）民营房企纷纷撤退，少数企业深耕大本营 。更多的民营房企不再拿地，只有个别的民营房企把握机会在大本营城市或深耕城市谨慎补充土储，像滨江集团、龙湖集团，相较于多数民营企业，这些企业发展风格相对稳健，所以短期内，仍有一定优势存在，还能够有一定支撑，但是要说毫无压力也过于绝对，只是在深耕的大本营或核心城市内，倘若不做适时的货值补充，大本营失守的话，后续发展的持续性更难保证；
（2）央国企虽为拿地主力，但收缩趋势延续。 央企、国企（包括地方国企）虽是拿地主力，如中国海外发展、保利发展、华润置地、招商蛇口这类央企领军者，但是拿地总量也并不乐观，相较于前期也处于收缩态势，或者说延续了收缩态势；
（3） 地方国企支撑一时，拿地偶然性更强，或不可持续 。地方国企成为土地市场的捡漏主体，但对于这部分群体而言，由于规模扩张的目的性或并不强，能在一定阶段内支撑土地市场热度，但长期限内，对于市场稳定秩序的维护作用或并不强，支撑力并不具有持续性；
3.2 投资拿地四大特征，收缩聚焦，核心突围
除了土地市场主导者发生变动外，企业在投资拿地上也出现一些变化，或者说有一些更加坚定的地方，核心更明确：
（1）布局范围继续收缩，精准聚焦核心地域。 企业布局是关注点在于城市的需求基础和未来的需求潜力，毫无疑问，核心地域集聚了人才、资源、要素、人口，也集聚了需求，因此具有更高的安全边际，成为企业必争之地，对于资源吸纳能力较弱，需求基础欠缺的城市，能避则避，能退则退；
（2）投资拿地重质不重量，投销比在30%以内居多。 由于各方对于规模的认知逆转，房企也纷纷放开对于规模的追逐，将更多关注点放在控风险，保安全上，所以拿地标准和拿地量的控制更严格，现金流为先、利润为先，时间很重要，有时间才能腾挪出更多空间，若是所拿地不能满足现金流和利润要求的，则宁可放弃，宁缺毋滥，由于标准和安全要求的提高，所以投资量的控制依然严格，同时，在当前冷淡的行情之下，也必然打压了房企的拿地热情，即使没有外部约束，企业的拿地量也将大概率有所收缩，投销比在30%以内已是相对理想状态。
（ 3）公开市场拿地仍是主流，其他方式辅助。 以什么方式拿地是房企在做出投资决策时必须要做的选择，至于哪个方式更适合也很容易选择，哪个方式便宜选哪个，哪个方式拿到的土地质量更优选哪个，在当前的环境和行情来看，公开市场仍是拿地的最佳方式，一来竞争力减弱，二来土地端有一定让利举措，而且公开市场拿地确定性更强，所以为何不在公开市场拿地呢，若是有能力，有实力，有钱，去拿就得了，至于其他的方式，能拿到好的地可以选择，如收并购，当前可供选择的标的是存在的，而这就涉及到各方之间的利益博弈，本质是做生意，符合利益便可收购，不符合利益诉求就可以直接放弃，也无需过多顾虑。
（4）囤地已不再适应形势，优化结构是重心。 由于市场冷清，预期下行，消费萎缩，房企承受巨大经营压力，囤地已成为不可承受之重，囤地越多，无法出货，所需沉淀的资源、资金越多，最后都会成为企业的负担，增加企业压力，所以尽可能轻装上阵才能更快向前。企业要发展必然需要土地资源，总量和质量同等重要，需要一定的量，更需要更优的资源结构，在量与质之间形成好的平衡于企业发展更有利。当前企业也在两手准备，一方面控制土地储备的总量，加快库存去化；另一方面，优化土储结构，去除质量欠佳的，保留并补充更优，所以多数企业的土地储备总量有所减少。截止2022年6月30日，40家典型房企土地储备总量较2021年年末减少7.6%，40家房企中仅有越秀地产、滨江集团2家企业的土地储备实现个位数增加，其他企业土地储备总量均有不同程度的减少。
四、降负债、降杠杆、降成本，为未来
4.1 净负债率短暂回升扰动，不改长期下行趋势
「三道红线」、「房地产贷款集中度管理」、「宅地供给「两集中」」、融资收紧，行政调控等一系列政策组合出台，致力于集中力量将行业风险控制住，推动地产行业的更快走向良性循环，高质量发展阶段，并带动相关产业链条发展状态更健康。尽管政策的齐力调控，给行业带来一些负向反馈，但本质出发点无可指摘，也取得了阶段性成效，企业也在政策的引导下，降负债、降杠杆，压缩有息负债总量，控制有息负债增速。政策规定的「三道红线」指标转绿的最后时间点在2023年6月30日，而在实际政策执行过程中，倘若三道红线指标档位较低，则很难获得增量融资，这也一定程度上加速了企业降杠杆的步伐和节奏，促进「三道红线」快速转绿成为房企的当务之急。
清冷的行情下，紧张的氛围中，销售不畅，资金紧缺，投资「躺平」，主动或被动的只能大力的降杠杆，多家企业的「三道红线」已经处在政策规定的绿档范围，并且一直保持这一状态，尽量规避政策给予的硬性约束，「三道红线」绿档也已经成为企业谋求发展的第一道门槛和敲门砖，当企业处于绿档，企业才有可能进入到各个竞争梯队内。
从59家典型房企的净负债率走势来看，2021年净负债率均值降至低点77%，至2022年中期有所上升，这与企业半年度业绩结转情况有关，并不等同于企业风险提高，也难改变净负债率整体下滑的长期趋势。当然这其中也有部分群体，由于前期并未通过加杠杆的方式实现企业增长，在当前环境下则呈现出一定优势，能够借此适度提高杠杆，实现更快成长，这些企业的净负债率或有一定提升。
4.2 杠杆并不绝对等同风险，善用杠杆也意味着进步
而前期以拔高金融杠杆的方式成长起来的房企，这就必然有个导向，主动有序的促使企业净负债率的下探，或在某个时点稳定在某一稳定水平，而后长久保持。 客观上来说，加杠杆并非完全负面，懂得把握时机利用杠杆为企业自身服务才是最佳 。高增长的阶段内，能够利用杠杆更快成长也不失为一种较理想的发展方式，高杠杆为人们所诟病的本质原因在于，杠杆伴随着风险，高杠杆也就意味着高风险，倘若风险超出企业所能把控的度，将企业暴露在风险中，那么高杠杆被人们所诟病也无可厚非。
杠杆也并不意味着一定的高风险，还需要看企业自身的选择如何:
其一、成长伴随杠杆，善用杠杆也意味着进步。 适时的杠杆能够助力企业实现更快成长，进而带动相关链条发展，使得资源、要效率最高，于时代中不可否认是进步的表现；
其二、原罪不在杠杆，在于变化与否 。环境在变，企业也当紧跟形势而变，成长的路径也必然需要有所改变，那么当外部形势发生颠覆性变化时，倘若一味墨守成规，坚持路径依赖，不做任何变革，被形势教育也是必然的事件，所以当企业出险暴雷时，人们将一切问题完全归咎在杠杆也并不完全理性，杠杆本身并无过错，不过是个方式而已，不懂得变才是原罪，杠杆本身并不是。倘若能够敏锐的感知到外部的变化，及时动态调整，在环境急剧恶化时，发展战略，成长路径已经调整到更优的状态，又有何可指摘之处？
其三、杠杆与预警同时具备，成长与风险能够平衡 。在政策属性偏强，竞争日益激烈的行业内生存，保持警惕是生存的根本，如果能够在高杠杆发展的同时已然做好了风险预警，预备了可供选择的避险方案，确保企业能够在情况下紧急避险，那么适度的用杠杆又有何不可？
任何行业，任何企业，倘若想要实现更高，更快，更好的发展，善用杠杆是必不可少的部分，有成长，有争先恐后的竞争才会有进步，才能带动相关产业的发展进度，带动资源要素的流动，提高资源要素的使用效率，这对整个行业，整个产业链条而言都是有利的。倘若所有企业都并不借助杠杆发展，成长速度有限，那么所能带动的产业链条和行业的发展速度可能也会受到一定制约。
而在当前情况下，由于控风险的首要诉求存在，企业纷纷强力控制杠杆，期间也伴随一定的负面效应产生：
其一、企业无力投资拿地，供给断层或出现 。上文我们也提及，当前已经很少有企业有能力参与土拍，而且拿地企业也开始逐步逃离低能级城市，总量上看，加上现有土地和存货，我们仅着眼短期，全局性的房屋成交或能有所支撑，但是时间再长，很难保证供给不会断层，成交陡降，这于经济、社会、金融稳定都将不利。
抛开全局看结构，由于房企投资决策的变化和投资重心的偏移，短期内或出现结构性供给短缺，尽管市场本身具有自我调节和自我修复力，长期限内，即使没有外力干扰， 市场也能恢复到合理状态，但是短期供给断层所造成市场损伤或需要一定时间予以修复，代价或并不低。
其二、地方政府卖地不畅，冲击财政收入，加重财政负担。 我们从各地方政府的财政收支情况来看，地方政府端承担着地方治理的重任，而当前的收入来源中，国有土地出让权收入仍是最大权重项，即有一定的土地财政依赖，虽然说政府也将有意识的降低对于地产的依赖，对于土地收入的依赖，但是现阶段或者说很长一段时间内，很难有其他可替代项，倘若企业并无能力参与土地竞拍，那对于地方政府的财政收入必然将带来不小冲击，而地方政府有需要继续推进减税降费，支撑基建发展，做好防疫等工作，财政压力更大，以至于负担更重，这是否使杠杆由企业转向政府，提高地方政府杠杆？倘若不拔高杠杆，地方政府所担负的各项治理责任是否又能顺利达成？
高杠杆、高负债是为了控制风险，让行业更安全，更良性，让整个行业对经济发展、社会稳定、金融体系带来更大正向性，避免房地产行业一业独大，挤占本该用于其他行业的资源和要素，限制资源和要素的效应最大化，当然，随着资源、要素的积累，风险或也相应有所积累，所以也需要改变现有的模式来实现新的变革，让行业发展更健康，更良性，更进步。
4.3 粗放模式难当大任，精细化降成本带来大未来
房地产行业为外界诟病，除了高杠杆，高风险外，还有很大原因在于，相较于制造业或者其他行业，房地产行业发展模式和管理模式相对粗犷，如果其他行业是算小账，一分一厘都重要，需要斤斤计较，而地产可能是算大账，一角一元不是大问题，赚大钱赚快钱。从调控的角度来说，一个粗放式发展的行业容易产生既有的依赖，难以担得起更大重任。所以，当各方力量将房地产行业利润推向回归道路，企业需要思考的是，怎样精细化管理，算好账，算小账，算细微账，降成本，降费用？
从微观企业来说，一来面临外部压力，粗放式发展模式不再能够为发展带来正向性，需要去变；二来内部需求主导，不得不去求变，利润无限摊薄，最后无利可谋时，也没有在行业留存的意义和可能。
从运营能力来说，不能说所有企业都没有，但绝大多数企业都欠缺，有运营，但运营能力并不强，所有企业都在说，要提高运营能力，但是相对于传统的地产开发业务而言，做运营的难度一定是更大的，很多房企已明确提出去做持有的业务类型，像购物中心、长租公寓、康养业务、写字楼等，但从当前行业持有型业务类型发展现状看，真正做出成效、做出利润的群体并不多，提升运营力仍有很长的道路要走，而这也是企业适应新形势、新阶段、新变化所必须经历的道路。
从降费用层面说，在很大程度上，企业有一定的掌控度和自主权，具体到费用率数据上，多数企业费用率都有一定程度下滑，但由于收入结转的约束，利息支出并未实现有效的资本化，而且，由于费用与收入之间的不一致性，上半年由于冷淡的行情，销售去化面临严峻挑战，为了最大化促进货值最快去化，在费用上会有更多支出，因此在各因素的综合影响下，企业三费费用率较2021年年度数据有所抬头， 尽管如此，但也很难改变企业三费费用率长期下行的趋势：
（1）随着行业逐步回归正轨，企业的收入结转也大概率进入到正常、平稳状态，收入波动降低；
（2）企业主观意愿上降费用，推动费用率下滑，用长周期低成本的融资替换短周期低成本的融资，财务成本能够得到一定程度的降低；自渠搭建，难去化库存去化接近尾声，销售费用能够保持合理正常状态；精细化管理持续推进，组织架构等优化升级完成，管理费用上有持续下行空间，所以一定阶段内，企业的三费费用率或有下行空间，并最终稳定在一定水平。
目之所及的艰难显险阻阻挡了人们的视野，预期无限负向延伸，在有限闭环内，任何一方的负面情绪都或将各方引至更悲观境地，阵痛当前，人们看不清未来，看不清道路，这对于任何一个历经挑战的行业参与者而言都是在所难免的事情，任何一件事，任何一个行业都不可能一直处在高峰，一定会有波动，波动的剧烈程度也不可能完全相同，如果做不好准备，不敢做准备，那也就不配参与到行业竞争中，纵然我们都希望救市政策出台，但我们也必然需要最坏的打算，最好的努力，最充足的准备。
