买房，买西双版纳还是三亚？为什么呀？

一、位置和时机。

1.房地产既是个社会问题，也是个经济问题。它限制了众多其他产业的发展，也保障了经济的整体稳定。

2.从郑州19条、上海地价房价联动等调控政策不难看出，接下来还是通过精准调控实现平衡为主。需要发展房地产的地方就继续发展，推进城市化，体现经济属性，比如：郑州、沈阳、南昌这类区域中心或者洼地，房价将持续上涨，甚至有翻倍机会；不需要发展房地产的地方就限制发展，体现社会属性，比如：上海、北京、深圳，房价将进入「无痛式下跌」模式，就是1000万的房子，5年累计涨不到50万，年化增值低于1%。

3.从个人投资角度，未来一线城市的核心市区和郊外新城区前景较好，二线城市的核心市区潜力较大、风险小。泡沫比较严重的危险区域是一线城市内环和外环之间的「城乡结合部」，比如：上海浦东内环往东与外环以内的这个区域，对比浦西相应位置和北京相应位置就不难发发现这里水分有多高了。此外还有二线城市的新区、新城，提醒大家别当韭菜、炮灰。

二、楼层房型选房避坑干货。

1.顶楼千万不能买。别有侥幸心理，顶楼没有不漏的，不漏也是暂时的，防不胜防。同时也要实地看一下，有些最高层只建了部分面积，导致他楼下也是顶楼。比如：总高34层，顶上4层建得比较小，30楼就有很多面积露顶，这样30楼也是顶楼。顶楼漏雨是世纪难题，别指望找个防水师傅就能搞定，要是他能搞定，早就去开发商上班了。

2.底楼千万不能买。南方潮、北方冷、下水道堵，这都不是运气不运气的事，你要相信一定会发生。你不知道楼上是什么生活习惯，你也不知道地下管道什么复杂度。楼上只要有人冲水，你家就哗哗响，吵不吵另说，万一堵上就是水漫金山。

3.非南北通透不要买。空气不新鲜的问题有多严重，可以百度一下新风系统的作用。不通透的房子里小孩、老人生活质量，大人的睡眠质量都得大打折扣。有些小朋友一晚睡8小时，醒来还是迷糊，就是因为空气不新鲜导致睡眠质量低。

4.临街的房子千万不能买。你要相信，十步之内，必有烧烤、火锅、KTV，今天没有，明天也会有。窗户开不开，衣服晾不晾，睡不睡得着，孩子作业写不写？

5.选西不选东。东向的房子早上光太强睡不着，下午光弱太冷。地球上一天中温度最高，也是晒太阳最好的时间是午后，东向的房子没有这个福利。

6.选高不选低。要避开蚊虫、获得好的通风，10层以上最好。你也不知道你家隔壁会修多高的楼，低楼层容易躺枪。

7.二手房原房主户口不迁出的不能买。敲黑板！！！拆迁费！！！万一哪天因为特殊规划、意外事故要拆房子，原房东户口不迁走，就可以跟你分拆迁费。千万别听中介避重就轻，说可以一房落两户，拆迁费才是颠覆性的问题。

8.窗户买大不买小。窗户小的不仅采光差，而且易发霉。觉得大，可以拉窗帘，觉得小就一点办法没有。

9.跑道户型不能买。就是屋里有长条走廊，少则2米，多则5米，那是无法避免的设计缺陷，面积无法利用。那可是实际得房面积，直接让你大厅变小厅，三室变是二室，90平的住成70平的体验。除非房东愿意打7折，但一般中介都会以9折以上忽悠你买。

10.满五唯一，是说产证满五年、房东名下唯一，这一定要说清楚，不是购房合同满五年。有些房子买了5年才办下产证，买下10年后才算满五。卖家一般是报不含税价，这个关系到税费比例，很重要。

11.二楼三楼尽量别买。十年树木，二楼三楼树枝进窗户、挡阳台、挡光、挡视线，这些问题不是一个电话找物业就能解决的。关系城市绿化规划，剪了就得面临巨额罚款。注意是巨额，他们算法很奇葩。

12.如果以上都无所谓，可以拿来砍价。

三、买二手房砍价技巧-硬核!干货！

1.借邻居的手砍价，此时无声胜有声，能砍10%。能成交的都是诚意卖家，诚意卖家在定价的时候一定会参考小区最低挂牌价、同户型最低挂牌价、近期最低成交价，通常诚意卖家出价会略高于这三价一点点。因为便宜没好货，以上最低价往往都是有点硬伤，比如楼层差、装修差、临街、户型奇葩等。比如，顶楼卖10万/平，他就会卖11万/平，这时候你就需要忽悠这些硬伤邻居降价，比如忽悠顶楼的房子降价到8万，他就乖乖降到了9.5万。

2.那么如何忽悠硬伤邻居降价呢？很简单！假装要买，认真看完，然后说看不上，勉强报个超低价，让他们慌。硬伤的房子挂牌时间通常都很长，定价有弹性，卖家心理不稳定。比如一套临街的房子，房东出价400万，看房客最高出价350万，房东正纠结要不要卖。此时如果你出价300万，房东就慌了，很可能就350万卖了，或者将报价调整到360万看有没有人接盘。以此类推，把小区所有硬伤房都看一边，报一遍低价，这样能直接拉低你标的参考价至少10%。正常房子的诚意卖家，也就自己乖乖降价10%了。

3.假装有房要卖，而不是买房，忽悠中介告诉你同类底价。当你有看中的房子的时候，简单调查一下基本情况，然后告诉中介你有同款房子要卖，问中介挂多少钱才能很快卖掉，然后你拿着中介告诉你的这个价格去砍你要买的房子。

4.千万不要搭理坐地跳价的套路。上午说500万，下午又说510万，按照这个逻辑一天涨10万，一年就是3650万？你要相信了你就是韭黄，韭菜里的韭菜。这里一定有填不完的坑，他要涨10万，你就以牙还牙目标价降5万，扩大分歧。为什么不是10万，而是5万。一方面告诉他10万很离谱，另一方面告诉他你不是好惹的，必须吃下这5万！

5.最后谈判要吃的了苦，坚持就是胜利。500万的房子，如果谈判没有3轮，总时间没有6小时，你大半就是韭菜。一定要耗的起，到最后一个小时耗10万他有可能，不吃不睡也要耗死他。

6.一定要找至少3家中介带看，一个大中介，一个区域中型中介，一个小中介，听听他们不同纬度的信息，你会发现思路更宽。

7.避免中介的刀盘套路。中介为了加快交易，会故意带你看上中下三个等级的房子，一是他们最想推的房子，二是一般般让人提不起兴趣的房子，三是状况特别差房子让你看了马上掉头就想买他们主推的第一种房子。看起来看了三个房子，实际你就看了一个，别被冲动左右了头脑。