我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐，首次提问，望解答！！！ 今年我爸妈把北二环边的工房老破小卖掉，我手里还有一套美景东方的一居，没满五所以没动，手里现在有800个左右，爸妈不到60都还有三年退休。问题有二，1.想买一套既能自住 小区较新居住环境不错的三居也兼备投资溢价率不是太高的楼盘，我家完全不用考虑学区房，哪个区域的哪个楼盘能比较符合？我妈妈想在北四环亚运村或者清河小营附近买的话，有没有推荐的楼盘能符合以上条件呢？2.我手里的美景东方的房子上涨空间如何，如果近几年出现房价上涨速率加快要不要出手？还是可以长期持有？感谢房姐，能在百忙中尽快解惑，我们也是准备腾房了，现在想确定具体买在哪里好
回答：1. 清河和亚运村学区溢价比较多，推荐看奥森板块 澳林春天、美伦堡、融域嘉园 2. 美景东方，这个楼盘是附近不多的商品房，虽然房龄略老一点，但周边配套交通都还可以，流动性也不错，值得长期持有
提问：智慧的房姐，您好！之前的付费被退回了。再来一次~京户二套，目前打算经营贷，可接受350左右最高不过400的房子。没有通州票了。因为钱太少，打算先上车，2-3年卖了，和攒的钱一起再买大的自住。目前有个小房子住，打算单纯考虑升值和出租（缓解房贷）。看了常营，柏林爱乐，新天地，北辰福地，金隅丽景园，后面两个便宜一些是不是影响售卖。炫特酷特也差不多价格只能买个一居。青年汇已经买不起了。投资是不是二居好些，望京有哪些能上车的盘推荐呢。还有哪里空间好些~迷茫求教~
回答：金隅丽景园 可以看的，最近两年的涨幅是跑赢大盘的，长期看低价盘会被拉平，能选择两居当然最好，但上车更重要 望京看看 花家地X里，望京X园 还有丰台板块也可以看看 例如 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场
提问：新人首问，亲爱的方姐，房姐好,房山人,最近想给孩子买个学区,在长阳看一圈。包括北京四中(长阳半岛) ,首都师范附属中学实验学校(国际花园,芭蕾舞) ,还有新建的北理工实验学校(睿府书香,远洋新世界) 。后来通过中介看青龙湖有个人大附丰台学校不错,燕西华府127平米考虑中。纠结 不知道那个好。又想找个有潜力的。求支招
回答：你好，如果只考虑长阳，优先半岛和熙悦山，其他没学区的涨幅和流通性很难保证。 燕西华府品质还是不错的，有学区概念，缺点是项目位置太远了，你要是自住的话，通勤是个巨大问题，以后可能不好出手。 如果考虑升值潜力，建议跳出房山，多关注丰台。
提问：您好，新人首问。本人京籍，首套首贷。男方单位存在变动可能，目前在西北旺，未来在西北旺 中关村 望京之间，本人工作在车公庄，单位稳定。家里在海淀有房，可以不考虑学区，先在五环买房，但等孩子上小学，约十年，是否该搬回城里？ 目前我们考虑：1买新龙城，但考虑楼龄和周边环境，不知是否容易跌？十年后换房难。2买春风和院，男方通勤时间较长，但新房更舒适也更保值，3直接和家里人换房，给他们买个房养老，我们住在城里通勤方便，但面积不大，4孩子就在五环上学，5再租几年房观察观察，等待新楼盘或者房价跌。 请问您怎么看？有推荐的板块和楼盘吗？
回答：1. 你们不一定会持有十年，可能在5年左右就会再次换房，担心房龄问题可以看看10年后的盘。 2.十年后孩子才上学，现在暂时忽略上学问题，回龙观板块到望京和西北旺通勤距离都还合适，可以重点考虑。 3. 不知道你们的预算情况，新盘可以看 公园悦府和万象悦府。二手看下 国风美唐
提问：房姐您好！新人提问！我目前已有一套北京十里堡城市广场大3居，目前不考虑孩子学区，在私立学校上学。林肯公园商住房小2居一套（190-200万）。将来7-8年后单位公司会搬到大兴生物医药基地附近，想先购一第二套住房，地点在大兴即可给父母住，将来也能自住。二套贷款只能有80-100万，父母超过70岁，无法接力贷。我现在想卖掉商住，换一套大兴南中轴附近大兴金茂悦的限竟房总价400万左右，但林肯现在的价格很低，我们需要亏20万才能卖出。问题：1-您觉得大兴金茂悦的房子升值潜力吗，怎么样？2-我们是否需要卖掉商住的房子，还是自己筹集首付？林肯公园商住房还有持有价值吗？3-还有其它方案可以解决目前问题吗？4-另外大兴金茂悦的一层下跃目前价格实惠仅比平层户型多40万，可以有更大空间居住。我应该选下跃还是平层？我们加父母一共五口之家。
回答：1. 金茂悦属于限竞房，你们是自住需求 ，涨幅能跟上大盘，可以入 。 2. 商住流动性锁死了，能出就出掉吧，及时止损。 3. 下跃有采光和潮湿的问题，居住舒适度较差，要看你们如何使用，能利用上可以入
提问：您好，姐，没有做功课问的很业余，您多担待。我2012年在酒仙桥丽都一号买了一套两室110平，07年梵谷水郡买一套三室115平，孩子名义2016年买了通州华业东方玫瑰一套一室一厅68平米，三套房子只有华业东方这套有贷款，现在住在梵谷水郡，其余两套出租，为现在觉得这三套都没有学区，想请教房姐 1.在保值增值方面这三套房子应该出售哪套， 2通州的发展值得留下华业的房子作为投资吗？ 3孩子还没有结婚，现在需要考虑学区不？ 4，如果为了增值保值，再换一套三居在望京区域哪个小区合适？ 5.我老家是河北沧州的，您觉得这个城市的房子现在值得买不？ 谢谢您。
回答：你好，丽都壹号最大优势是新，这一点就比那边早期的一些标杆楼盘譬如丽都水岸、滨河一号、卡布奇诺、乃至阳光上东强。新小区在板块内有稀缺性。 电子城区域未来发展并不是特别看好，酒仙桥是个独立板块，道路歪斜、城中村太多，改造难度太大，虽然有企业入驻，但是板块比较割裂，自己和自己玩的。 未来酒仙桥也会不温不火，因为有企业，所以一直有固定需求，但也很难吸引板块外的人来这里看房。可以考虑出售置换望京的改善盘。东湖湾、保利中央公园、橄榄城 其次 上京新航线 大西洋新城 季景沁园 北纬40度 臻园都可以关注。 华业东方玫瑰可以暂时保留，环球影城是比较大的利好。 沧州房子目前价格不低，未来很长一段时间会出现横盘或者阴跌。不建议买。
提问：个人情况： 1、当前是北京集体户口，现想通过购房把集体户口落到个人房子上。 2、互联网公司工作，收入尚可。 3、当前已经不是首套，而是二套。 购房要求： 1、上车房，首要满足落户需求 2、购房目标区域： 海淀、昌平、望京。 3、 可接受价格区间：400万-550万。 4、有一定升值空间和投资收益。 5、 买了之后好出租好卖（有可能并非自主，未来2-3年结婚后可能换房）。 6、如果不租，也能进行自主。未来上班大概率在中关村或者望京，要求交通方便。 求房子推荐和贷款策略推荐，谢谢！
回答：400-500 ，板块上首选回龙观，无论在中关村还是望京上班 ，地铁都算方便，主淘两居，新龙城，国风美唐，都是不错的标的。 板块次选望京，主要是400-500在望京没有太多选择，多是老楼，看看 南湖中园、望京西园、望京新城。或者新一点的开间 还建议看下管庄常营那边，500w左右可以买两居，比如北京新天地 柏林爱乐 贷款策略：如果收入不错，可以适当拉高杠杆，撬动涨幅 , 变相3-4成首付没问题的，总价上就能够上600+的标的，选筹范围也更大。
提问：房姐您好，首付目前可以拿到160万。因为在上地这边工作，想在附近买房。最近看了一些楼盘的一居室，融泽嘉园和金域华府第一期都将近400万，天巢园和领秀慧谷的一居室大概在360万，都是10年后带电梯的房子。而附近还有龙博苑，以及龙华园这些老一些的小区，离地铁较近，价格也相对低一点。还有的选择就是往更北一些走，价格相对更低。您的建议是买附近的一居室好呢？还是更远一些的二居？是新楼好还是老房子也可以考虑？目前就是作为过渡考虑，估计一步到位比较难，还是希望以后可以出手。
回答：如果是过度产品，次新一居相对成交周期更短，未来更好出手，两个的涨幅相差不大。昌平的新房最好是5-10年最佳，老房子最好是看20以后的。
提问：智慧的房姐您好！新人首问，最近拜读了您的专篇，收获颇多，按照您推荐的一些区域选择一些楼盘，现在有点纠结，请房姐指点迷津！感谢回答！我的情况如下：北京买房的目的，把户口落下来，本人现在西安工作和生活。所以在北京自己的学区需求不是很明显，预算550-600万左右搞定。 目前主要看的是海淀片区的清河附近和朝阳的朝青板块 首先：海淀五环里感觉没有合适的标的，要么楼龄超15年，价格太高，超过预算，主要感觉自己没有这种需求，不想买这种被学区绑架的房子；再海淀的清河看了几个小区： 1. 清润家园有个房子是毛坯2010年的回迁房不满两年，有税费，面积80，算上税费520万，我觉得还合适预算之内，就是问了中介这个小区情况是3栋楼是回迁房，两栋是市公安局的家属楼还是宿舍楼，小区中间有个小花园，有健身器材，交通还行。我看是就是价格和楼龄了，担心小区品质，后期不好出手； 2. 2010左右的有个莱圳花园小区，单价和总价都要高点，位置和这个差不多，单价都在七万左右。标的物标网价585万左右。 3.福美苑的房子价格也还行，但是网上说是两限房，不知道环境咋样；您怎么看这个小区？ 4.另外就是在朝阳的朝青板块看了：青年汇、国美第一城（网上说这个有铁路，没有看太多）、炫特家园，这三个也有合适的标的，现在就是纠结海淀清河这几个小区和朝青这几个那个更好一些。 请房姐给分析一下，十分感谢。
回答：1. 清润家园这个小区二类经济适用房吧（按回迁房管理），税比经适房稍微少点。南向小两居户型还可以，塔楼很高，如果买到高层视野还可以。不过大塔楼大多户型较差。感觉不如旁边清景园（一类经适房），那边板楼为主，户型更方正 2.莱圳是一个大盘次新，户型很经济（正规2居70多、3居110多），地铁也很近，基本上西小口那边选次新，买不起世华龙樾的只能考虑莱圳，莱圳具备很强的稀缺性，优先考虑 3. 福美苑小区很小，总共两栋楼，绿化也一般，两限房税费高 4. 不自住不需要学区，就没必要看海淀，大方向看朝阳，租金更好，优先炫特、青年汇嘉园，其次看莱圳
提问：房姐您好：我在2017年3月赶在新政前买了回龙观商办房华府九号，首付200，贷款200，用了sfsd，现在孩子一岁了无法落户，落在东城单位集体户口。考虑到孩子上公立幼儿园和上学的问题，想在海淀买个房子落户，首付能靠消费贷贷出200万的样子，本身没有存款。方案有两个，一是买个海淀上车老破小，不去住，全靠消费贷凑首付；二是买个海淀小两居，有电梯能住，把华府九号的商办卖了加消费贷凑300—400万首付。具体您看哪个方案合适，分别有什么合适的区域和小区推荐。另外，我在东二环朝阳门上班，老婆在安立路上班，想稍微兼顾一下通勤。谢谢。
回答：200首付可以看下北影小区兼顾学区属性，还有天作国际中心，农科院附小的学区都可以淘 300+首付 可以考虑石油附小那边买个两居，比如二里庄，或者万泉小学 如 小南庄 建议出掉商办置换一套可自住的二居
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