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中國經濟在轉型之中，不能指望出口的高速增長。與此同時，因為人口的變化，十年前我們就開始擔心中國人口變化過快，會對中國經濟產生重大影響。 因為人口老齡化一定意味著資產負債能力會出現下降，老齡化的核心問題就是孩子少了，父債子不能償，全球出現債務危機都與此相關 。
自2012年開始，中國的勞動人口就開始大幅下降，新進入市場的勞動力，每年下降200萬-300萬。這意味著從那時算起未來每年新組成的家庭將減少100萬個以上。那時候我們就提出，中國的房地產可能會受到重大打擊。因為婚房是剛需中的剛需，我們開玩笑說，那是丈母娘的房子，「小夥子到了結婚的年齡不買一套房子，我家姑娘憑什麽嫁給你？」沒錢怎麽辦？先湊齊首付，買套房子，才能把姑娘娶回家。
新組成的家庭下降，購房需求就在下降。那麽房子就可能不怎麽漲了，投資的人也買漲不買跌了。有改善需求的人認為，我不必急著改善，反正房子還是會跌的，那房價就真的不漲了。
我們也不能指望傳統的增長模式，比如房地產的增長，房地產是一個比較突出的例子，如果從房地產的角度來看，你會發現我們說它是從高點，像疫情前每年新增15億平米的面積，向每年新增10億平米的方向收斂。現在大小城市無一例外，出現了普遍性的困難，連續七個季度開始下跌。這是進入高收入社會以後又疊加了人口負增長，出現的一個新的特殊情況，這對中國的經濟造成了新的壓力。
我們更多地要依賴消費的增長，中國要進入高收入社會。高收入社會對消費的支撐要做到兩方面： 第一，收入要持續增長 。這個持續增長不僅僅是收入要持續增長，而且是普遍性的。低收入階層收入要持續增長，最重要的是要普遍就業，所以保就業就是保增長。
第二，要有產業結構的調整，服務業的發展就更為重要 。尤其是大家常說的就學難、就醫難，發展這些才能真正提供消費場景，才能鼓勵消費，這兩個任務都在同時進行，就是居民收入的持續提高和產業結構的持續轉型。
（本文作者曹遠征系中銀國際研究公司董事長、中國宏觀經濟學會副會長、中國人民大學重陽金融研究院高級研究員，本文轉自6月15日「網易財經智庫」微信公眾號，原標題為【曹遠征：房價為什麽漲不動的邏輯】。歡迎關註人大重陽新浪微博：@人大重陽 ；微信公眾號：rdcy2013）
