導讀
：近兩年來，部份城市陸續開通或重新開機「商轉公」貸款業務。
「房貸利率從4.2%降到2.85%，太快樂了！」在某社交平台上，來自煙台的黃女士曬出了自己更新後的貸款合約，最新貸款利率僅為2.85%。
無獨有偶，在長沙的李雲（化名）近期也成功將存量房貸利率降至3.45%。2022年，剛畢業兩年的李雲決定在長沙購置自己的首套住宅，辦房貸時商貸年化利率為4.25%。此後，隨著LPR（貸款市場報價利率）調整、存量房貸利率調整，李雲的貸款利率有所下降，但依然接近4%。2024年7月，她攢夠公積金額度，送出了「商轉公」申請，成功將貸款利率降到了3.45%。
與黃女士、李雲有同樣經歷的人不少。近期，社交平台上有多個貼文稱自己的存量房貸利率大幅下降。第一財經記者詢問多位購房者後發現，這類「存量房貸利率下調」實際是部份購房者申請了順位抵押方式的「商轉公」貸款業務，即購房者在無需結清原商業貸款的情況下，將商業銀行個人住房按揭貸款轉為個人住房公積金貸款。
第一財經記者註意到，近兩年來，部份城市陸續開通或重新開機「商轉公」貸款業務。業務模式也在不斷最佳化升級，包括支持「順位抵押」公積金直還、擴充套件合作銀行範圍、擴大參與人員範圍等。
多地重新開機「商轉公」業務
記者從業內了解到，所謂「商轉公」業務，是指購房者在滿足一定條件下，將原有較高利率的商業住房貸款轉換為較低利率的公積金貸款。該模式並非新鮮事，此前在許多城市都有推出，但部份城市因住房公積金個貸率長期處於高位執行，曾暫停了「商轉公」業務。
而即便推行「商轉公」政策的城市，部份也只采用 「先還再貸」模式。在「先還後貸」模式下，商轉公貸款申請人需先提出公積金貸款申請，審批透過後再自籌資金償還商貸。
一名辦理過該業務的購房者告訴記者，「先還再貸」比較麻煩，需要先自己籌集一筆資金還清商貸，如果涉及資金量較大，可能還有一定的「過橋」成本。
由於上述原因，此前在降低存量房貸利率的討論中，「商轉公」被提及得較少。
但近兩年，多個城市重新開通「商轉公」業務。8月23日，長春市住房公積金管理中心釋出通知，決定開展商業性個人住房貸款轉「公積金+商貸」組合貸款業務。8月12日，安徽省宣城市釋出通知稱，恢復住房公積金「商轉公」貸款業務。
據第一財經記者不完全統計，2023年以來，約有30多個城市陸續開通或恢復「商轉公」「商轉組合貸」業務。
此外，多個城市也發力升級「商轉公」業務模式，推出「順位抵押」模式。例如，煙台市住房公積金管理中心今年6月底釋出通知，在全市範圍內開展無需自籌資金商業性住房貸款轉住房公積金貸款直轉業務。符合條件的申請人，經原商業貸款銀行同意，可透過辦理不動產「順位抵押」登記手續，實作用住房公積金貸款資金直接結清原商貸。在這一過程中，無需自籌資金提前全額償還原商貸。據記者不完全統計，除煙台外，鄭州、張家口、霍爾果斯等近十個城市也支持用順位抵押方式進行「商轉公」操作。
而黃女士、李雲正是申請了順位抵押方式的「商轉公」貸款業務，在政策落地後不久就降低了自己的存量房貸利率到了「3字頭」。
仍有一定限制條件
「商轉公」後，購房者可以省下不少的利息支出。李雲給記者算了一筆賬。在辦理「商轉公」之前，李雲的房貸利率為4.0%，剩余貸款為80萬元，剩余期限為28年，使用等額本息法還貸，月供約為3819元。「商轉公」後，她每個月月供僅需3570元左右，省下200多塊。一年可以節省利息近3000元。
不過，「商轉公」仍有許多限制性門檻。記者梳理發現，在目前多個開通「商轉公」業務的城市中，要求「商轉公」房屋需要取得不動產權證書，貸款置換物件限於純商業貸款。此外，一些地方的「商轉公」政策對住房套數、公積金貸款記錄以及住房面積有明確要求。以河南省「商轉公」政策為例，申請者需要連續正常繳納6個月以上公積金，貸款置換條件僅限於純商業貸款，並且房屋面積不能超過200平方米。
在人民網「領導留言板」板塊中，僅8月關於「商轉公」相關問題的留言就超過了20條。合作銀行範圍小、異地使用難等問題被購房者重點提及。有的購房者認為其所在城市的「商轉公」合作銀行較少，希望可以擴大範圍；有些購房者期待所在城市加入開通「商轉公」業務的隊伍；有的購房者因異地購房無法享受「商轉公」政策；有的地方「商轉公」需要先自籌資金還清商貸，購房者希望能創新政策，省去籌款周轉環節。
此外，各地在重新開機「商轉公」政策時，大多表示會參考個貸率（即住房公積金個人住房貸款余額與繳存余額之比）實行動態啟停。這也意味著如超過個貸率標準線，部份城市的「商轉公」業務可能會暫停。例如，今年7月30日，南寧公積金中心因達到暫停受理「商轉公」貸款業務的條件，暫停受理商轉公貸款業務。
據了解，不同城市存在不同的個貸率預警標準，多以85％或90％為閾值。如上述南寧規定，管理中心資金運用率超過85％，出現貸款資金不足的情況時，暫時停止受理「商轉公」貸款業務；而長沙則明確，當個貸率高於90%（含）時，暫緩「商轉公」預約及受理。
不過，記者註意到，各城市針對「商轉公」政策的最佳化也在持續進行，門檻亦有松動跡象。以武漢公積金政策為例，此前，武漢公積金中心不受理靈活就業人員的「商轉公」業務。8月2日，武漢住房公積金管理中心釋出通知稱，武漢市靈活就業人員個人住房商業貸款轉住房公積金個人貸款政策參照武漢市單位職工政策執行。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，這類商轉公的政策，進一步說明各地公積金中心部門落實減負和便民的導向，對於存量房貸利率的降低具有積極的作用。目前，各地類似政策比較多，相關購房者需要積極關註此類政策，意識到這與房貸利息、還貸有息息相關的關系。
（第一財經）
