經濟觀察報 記者 胡艷明 6月28日上午，林然和妻子趕到北京市西城區一家招商銀行的網點。銀行網點在上午9點開門辦理業務，他們9點10分趕到，在大堂經理的協助下取號等候。他們拿到了34號，前面有23個人在等候辦理業務。林然關註到，身邊很多人和他一樣，也是前來申請提前還款的。
6月26日傍晚，北京市釋出了新的房貸政策，首套房和二套房的首付款比例和房貸利率均有下調。看到這個訊息的時候，林然心裏有些難受。北京市的首套房貸款利率（五年期以上）下限已經降至3.5%，而他的首套房貸款利率依然是4.75%。面臨類似情形的人不在少數，他們似乎是被政策紅利「遮蔽」的群體。此前，在大量提前還款壓力下，監管部門在2023年8月31日釋出檔，指導商業銀行自9月起降低存量首套住房貸款利率。這項利好政策惠及約5000萬戶、1.5億人。但並不包括林然等一線城市的購房者，作為2019年10月以後申請房貸的人，因為有55個基點加點的下限要求，他的房貸利率依然站在「高崗」上。今年5月以來，一線城市房貸新政陸續出台，然而，林然們發現存量貸款與新發放貸款的利率差距繼續擴大。這些人在互聯網上分享自己的經歷，向監管部門打電話、寫信反映，同時積極透過提前還貸來「自救」。
「不知道新政策有沒有刺激到樓市，反正是刺激到我了。」這是許多高位貸款利率購房者的心理寫照。
根據官方統計數據，2019年末到2023年末的新增個人住房貸款大約在8萬億元。在提前還貸等因素影響下，2021年末到2023年末，商業銀行個人住房貸款余額基本未發生太大變化。
一位中小銀行管理層人士告訴經濟觀察報，2023年以來，當地新發放的房貸遠不如之前，而且很多客戶都在提前還貸。國泰君安宏觀研究團隊計算，2024年2月以來，居民早償率指數加速上行，4月達到37%的歷史高位，反映居民提前還貸行為明顯增多。從幾家券商的測算來看，監管機構和金融機構似乎都承受著巨大的壓力。存量房貸利率會再次下調嗎？
3.5%與4.75%
5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局等部門出台一系列支持房地產的舉措，包括取消全國層面房貸利率政策下限、下調首付款比例和公積金貸款利率、設立保障性住房再貸款等多方面內容，被市場稱為「517新政」。「517新政」釋出後，地方政府紛紛跟進，出台相應的政策。林然也密切關註北京市的動態，期待北京市的具體實施方案。
6月26日，北京市的政策終於出台。北京市住房和城鄉建設委員會、中國人民銀行北京市分行等四部門聯合釋出了【關於最佳化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知】，明確調整最佳化北京地區住房信貸政策的相關舉措，包括下調北京市新發放商業性個人住房貸款最低首付款比例、貸款利率等。其中，首套房的最低首付款比例調整為不低於20%，貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點，為3.5%；二套房的貸款利率下限則按五環內、外區分，位於五環內的，下限調整為LPR減5個基點，目前為3.9%；五環外的，下限調整為LPR減25個基點，目前為3.7%。
從6月27日起，北京市的各家銀行已經開始執行最新的政策。
等了一個多月，北京市出台的政策並不涉及存量貸款，只針對新購房者，林然有些失望。
2023年2月，林然在銀行貸款165萬元，購買了北京市東城區的一套商品房。按照當時的政策，他的房貸利率在LPR基礎上加點55個基點，現在執行利率是4.75%（每年1月1日調整）。他選擇了等額本金的還款方式，月還款額在12000元左右。
林然發現，新貸款利率與他的貸款利率，利差已經超過了1個百分點。即使他的房貸利率會在明年1月1日進行重定價，利率降為4.5%，但依然和新發放的房貸利率有一個百分點的利差，而且這個差距會永遠存在。
6月27日，他與妻子商量後，決定6月28日一早就去招商銀行預約提前還款。因為他無法在招商銀行的手機銀行APP上預約提前還款，只能到線下網點辦理。
在營業網點，林然關註到，身邊很多人都是來申請提前還款的。隔壁一位女士，申請提前還款250萬元，還完之後，月供大約從5萬元降為3萬元。
今年4月，林然已經申請了35萬元的提前還貸，月供從12000元左右降為了9000元。他希望以「小步快跑」的方式，逐漸降低還款壓力，節省利息支出。辦理完業務後，林然的手機短訊收到了預約成功的提示，銀行提示他會在8月1日扣款。他計算，這次提前還款成功後，月供會從9000元降低到7900元左右。而且他計劃未來有積蓄後，會繼續申請提前還款。此外，消費貸等產品的貸款利率也在下降。一位購房者告訴經濟觀察報，在銀行的客戶端上，他看到銀行批的消費貸款年化利率為3.5%，比他目前的房貸利率4.5%低了一個百分點。「我的房貸利率是有房子抵押的，而消費貸是信用貸款，為什麽抵押貸款的利率反而比信用貸款利率要高？這不科學。」他說。
房價和利率都「站崗」了
楊姍的貸款利率也是LPR+55個基點，目前執行的利率是4.75%（每年1月1日調整），她想提前還款但有心無力。2022年買房的時候，不僅花光了小家庭的積蓄，雙方父母的多年存款也幾近被「掏空」。而且目前雙方收入在還貸之後所剩無幾，沒有多余的存款提前還貸。回想兩年前買房時的心情，和現在形成了巨大的反差。2022年元旦過後，大家都沈浸在春節即將到來的喜慶氣氛中。春節假期前幾天，楊姍申請的房貸終於放款，貸款300多萬，月供約1.8萬元。拿到紅彤彤的房本那一刻，楊姍和丈夫的內心無比喜悅。他們終於在北京有了家，在這裏結婚成家，買房置業，人生開始步入正軌。此後，房價的變化和房地產政策的轉變讓楊姍夫婦有些措手不及。小區的均價在走低，同戶型的房子，距離他們購買時500萬元的成交價也在慢慢下降。北京從2017年開始實施的房地產調控政策，在一定程度上抑制了市場非理性上漲。隨著房地產市場的轉向，供求關系發生變化，支持剛性、改善性住房需求成為政策調整的方向。從2023年9月以來，北京陸續出台放松樓市的政策。2023年9月1日，北京執行「認房不認貸」；2023年12月14日，降低首付比例、降低利率下限、最佳化普宅標準、延長貸款年限；2024年4月22日，北京放松離婚購房信貸政策；2024年4月30日，北京執行了13年的限購政策迎來松綁，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環外新購一套住房。隨著全國範圍內房貸政策的放松，很多城市的存量房貸利率逐漸高於新發放貸款利率。此外，在理財產品利率、存款利率下降等因素影響下，2021年下半年以來，商業銀行遭遇了一波提前還貸潮。住房按揭貸款是銀行的優質業務，還款穩定且不良率低。居民的提前還貸給銀行的個人住房貸款業務造成了很大影響。2022年後，銀行個人住房貸款業務步入罕見的低谷期，增速嚴重下滑；2023年上半年，多家上市銀行的個人住房貸款出現負增長。此時，市場多方發出下調存量房貸利率的建議。
2023年8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合釋出了【關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知】（下稱【通知】）。自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。
政策釋出當天，楊姍把【通知】認真地研究了一遍後，發現跟自己沒有任何關系，「我整個人都傻了」。【通知】規定，「調整後的利率，不能低於原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限」。
2019年10月以來，北京執行的利率下限水平為LPR+55個基點。因此，林然、楊姍這些在2019年10月後貸款的購房者，並不在調整的範圍內。他們的貸款利率依然為LPR+55個基點。
政策的「夾心層」
不僅是北京，上海、深圳等城市都有類似的情況。「517新政」後，北上廣深一線城市跟進，調整最低首付比例和房貸利率下限。以上海市為例，2021年7月24日至2023年12月，上海市首套住房的貸款利率下限是LPR+35個基點；從2024年5月28日起，上海市調整最佳化首套個人住房貸款利率下限至LPR-45個基點，目前為3.5%（按照6月份LPR報價計算）。安女士在2022年3月申請了首套住房貸款，利率是LPR+35個基點，目前的貸款利率是4.3%。
在向銀行申請提前還貸的同時，5月底，安女士向上海市政府信箱反映存量房貸利率的問題。7月3日，中國人民銀行上海市分行給安女士答復：2024年5月28日之前發放的個人住房貸款，執行當時上海利率下限政策。根據【關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知】（銀發〔2023〕174號），「存量首套住房商業性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合約但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。」調整後的存量首套住房貸款利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點振幅，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房貸款利率政策下限。下一步，中國人民銀行上海市分行將繼續落實好房地產宏觀金融審慎政策，支持房地產市場平穩健康執行。
這個答復與此前深圳市的內容相似。5月28日，深圳市政府宣布下調新房貸利率後，不少市民向政府部門咨詢，現有房貸利率是否也應相應調整。6月4日，深圳市住建部、金融監管部門聯合回應稱，存量房貸利率不調整。2019年10月之前，房貸利率是參照貸款基準利率，在房貸時代的「換錨」之後，大都是LPR或者LPR基礎上減點；2024年以來的購房者，在寬松的房貸政策下，可以享受到最新的優惠政策。在2019年10月至2023年底貸款的群體，成為了政策的「夾心層」。
近幾年在高位「站崗」的群體大約是什麽規模呢？中國人民銀行披露的數據顯示，2019年末，個人住房貸款余額為30.07萬億元，同比增長16.7%；2020年末，個人住房貸款余額為34.44萬億元，同比增長14.6%；2021年末，個人住房貸款余額為38.32萬億元，同比增長11.3%；2022年末，個人住房貸款余額為38.8萬億元，同比增長1.2%；2023年末，個人住房貸款余額為38.17萬億元，同比下降1.6%。
從上述數據來看，2019年末至2023年末的新增個人住房貸款大約在8萬億元，且2021年末至2023年末，個人住房貸款余額基本未發生太大變化。
經濟觀察報在采訪中了解到，與林然、楊姍等經歷相似的是，這類群體的大部份人有著比較集中的畫像：大都是80後、90後，正是購買住房、組建家庭的年紀。
因為從事經濟金融相關的工作，楊姍也一直在嘗試辯證地看待問題。她說，會遵守「契約精神」，繼續按時還貸。「我們是在LPR+55個基點的價格上站崗了，但如果房價漲到600萬，即使貸款利率高，那麽我的心理可能並沒有像現在這麽不平衡。關鍵是現在房價跌了10%，在房價起飛之前，買房的人恰好踩中了時代的節拍。我們似乎踩在了一個時代的房地產狂想曲的尾音上，然後下墜。」
楊姍感嘆，人無法站在現在看過去。曾經她以為，奮鬥多年終於在北京「紮根」，現在回想起來有些五味雜陳，「心理落差當然是有的。成功的人都是順勢而為，順應時代的趨勢去踩風口，而我感覺自己踩錯了時代的節拍」。
下調的可能性
「不調整存量貸款利率，我們就提前還貸，把RMBS的早償率‘打’上去。」在社交平台，有人發出了這樣的倡議。
RMBS是個人住房抵押貸款資產支持證券。RMBS條件早償率指數是全國銀行間同業拆借中心在2021年10月釋出的一個指數，旨在綜合反映個人住房抵押貸款資產支持證券市場的基礎資產早償水平。
早償率是指在個人住房抵押資產支持證券中，債務人提前償付的金額在資產池未償本金余額減去計劃償還本金金額的比例，這個指標被用來觀測居民個人住房貸款提前還款行為。
國泰君安宏觀研究團隊在今年6月發表的一份研究報告提到，2024年2月以來，居民早償率指數加速上行。本輪居民早償潮由高收益資產荒（存款利率調降、長期國債指導、大額存單停售、手工補息治理）驅動，因而熄火的關鍵是扭轉居民對於資產荒的預期，根本措施在於促使價格平穩回升、提升通脹預期。
參考全國銀行間同業拆解中心釋出的RMBS條件早償率指數的編制方法，國泰君安宏觀研究團隊計算了居民早償率指標（CPR）。2024年2月以來，居民早償率指數加速上行，4月達到37%的歷史高位（刨除2023年10月的技術性調整），反映出居民提前還貸行為明顯增多。居民提前還貸行為主要受三方面因素驅動：信用擴張意願（即購房意願），低成本負債可得性，高收益資產可得性。
提前還貸的熱度仍在持續。尤其是「517新政」後，市場上關於再次調整存量房貸的呼聲再起。
存量房貸利率會再次下調嗎？野村證券陸挺團隊在6月12日釋出的一份研究報告中預計，隨著房價下跌，以及提前還貸的潛在風險，中國人民銀行可能會在未來幾個月向商業銀行建議，要求其降低現有抵押貸款利率，就像在2023年出現的情況一樣。中國人民銀行也許還會選擇降低LPR，以減輕存量房貸借款人的負擔。
也有學者認為，存量房貸的利率不宜進行二次調整；雖然存量房貸與新增房貸的利差在擴大，但這不是存量房貸利率應再次下調的依據。
另外，銀行息差收窄也被認為是掣肘因素之一。2024年一季度，商業銀行凈息差為1.54%，較2023年四季度的1.69%下降0.15個百分點。有股份行的分行副行長對經濟觀察報表示，上一輪（2023年9月）的調整對銀行的經營有非常大的影響，如果繼續下調，可能會進一步擠壓銀行的利潤。
中央財經大學證券期貨研究所研究員楊海平表示，上一輪存量房貸利率下調是在提前還款需求激增的背景下，中國人民銀行綜合各方情勢，給出了引導政策，並順利落地。存量房貸下調對於商業銀行而言意味著要損失一部份利息收入。就目前而言，商業銀行凈息差降到了歷史的低點，盈利壓力巨大，監管部門也意識到保持商業銀行合理利潤空間的重要性。在與上一輪存量房貸調降的情勢發生較大變化的條件下，至少在目前，監管部門很難下決心推動第二輪存量房貸利率下調。
從國際範圍來看，美國會實施轉按揭，以降低存量按揭利率。中金公司在相關研究報告中表示，美國按揭貸款主要分為固定利率貸款和存量利率貸款兩種，美國允許居民申請轉按揭，即居民可向銀行申請新的貸款，並以新的貸款償還舊的貸款。在美國按揭利率下降振幅較大階段（如2012年—2013年、2019年—2021年），轉按揭指數出現明顯上升。
部份學者也在呼籲出台更有力度的房地產政策。中國社科院金融研究所副所長張明近日撰文稱，盡管近期出台了「517新政」，但迄今為止房地產市場信心尚未扭轉，一線城市核心地區房價尚未穩定住，大量民營房地產企業依然處於信用違約的邊緣（白名單並未顯著改善商業銀行對房地產行業的惜貸行為）。雖然目前房價與成交量下跌還未造成嚴重的金融系統風險，但隨著房價逐漸跌破安全邊際（例如30%的歷史首付比率），我們應該擔心並防範未來住房抵押貸款違約率陡然上升的潛在風險。
（應受訪者要求，林然、楊姍為化名）
